Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt, capacité d’acquisition : de quoi parle-t-on ?

Globalement, il s’agit de la somme qu’il est possible d’emprunter dans un établissement bancaire pour acquérir un bien immobilier.
Cependant, il existe une différence fondamentale entre capacité d’emprunt et capacité d’acquisition :

• La capacité d’emprunt est le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre pour financer l’achat d’un bien immobilier.
• La capacité d’acquisition, appelée aussi capacité d’achat, est la somme maximale que vous pouvez investir dans un projet immobilier (crédit et épargne compris).

Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous devez estimer vos possibilités de remboursement selon :

- votre apport personnel,

- le taux d’intérêt qui peut vous être accordé par les organismes prêteurs,

- votre « reste à vivre », c’est-à-dire la somme dont vous disposerez chaque mois, après déduction de vos charges fixes et de vos éventuels crédits en cours.

Pour estimer cette capacité d’emprunt, n’hésitez-pas à utiliser un simulateur en ligne. C’est gratuit et se révèle utile pour essayer différentes options (selon le taux d’intérêt, la durée d’emprunt, etc.) afin de s’engager en toute connaissance de cause.

Comment calculer votre capacité d’acquisition ?

Plusieurs éléments déterminent votre capacité d’acquisition ou d’achat d’un bien immobilier :

- le fait de disposer ou non d’un apport personnel et son montant,

- la possibilité d’obtenir un prêt aidé (type prêt à taux zéro) en complément de son crédit principal,

- la capacité d’emprunt estimée, comme vue plus haut.

La formule de calcul est simple : capacité d’acquisition = [capacité d’emprunt] + [apport personnel] – [frais de notaire]

Quels sont les critères impactant votre capacité d’emprunt ?

Les établissements financiers déterminent votre capacité d’emprunt en fonction de plusieurs éléments :

- vos ressources : salaire net mensuel, revenus locatifs, revenus financiers (placements...), bénéfices industriels et commerciaux (issus d’une participation dans une entreprise), etc.

- vos charges fixes : mensualités de remboursement d’autres crédits en cours, loyer si vous êtes locataire et que vous le restez (dans le cas d’un investissement locatif par exemple), pensions alimentaires à verser…

Mais un autre facteur peut également influencer votre capacité d’emprunt : la durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt. Plus le taux est élevé, plus les mensualités de remboursement sont importantes et plus votre reste à vivre diminue, vous laissant peu de marge de manœuvre. Or, à profil égal, plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux est élevé.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond au ratio entre vos revenus nets mensuels et vos charges financières fixes et récurrentes. C’est un indicateur dont les établissements de crédits doivent absolument tenir compte pour éviter tout risque de surendettement. Pour ce faire, ces derniers définissent alors un taux d’effort : il s’agit du taux d’endettement maximal qu’un particulier peut atteindre, tous crédits confondus.

Depuis le 1^er janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), recommande aux établissements financiers de ne pas dépasser un taux d’effort équivalent à 35 % des ressources de l’emprunteur.

Une fois ce taux défini, l’établissement financier pourra alors fixer le pourcentage « restant » pouvant être accordé à votre emprunt immobilier.

A noter :

pour vous comme pour les établissements financiers, le calcul du taux d’endettement est simple :Taux d’endettement en % = [Total des charges mensuelles / revenus nets] x [100]

Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Il y a deux principaux moyens d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Tout d’abord, si vous avez d’autres crédits en cours, il est primordial de les solder afin d’augmenter votre taux d’effort, et donc le montant que l’établissement de crédit pourra vous accorder. Si ce n’est pas possible, vous pouvez regrouper tous vos crédits à la consommation en cours afin de n’avoir qu’une seule mensualité sur une durée plus longue.

Qui dit regroupement de crédits dit mensualité de remboursement unique chaque mois et taux unifié. Le regroupement de crédit permet donc généralement de diminuer votre taux d’endettement et d’adapter votre mensualité de remboursement à vos moyens. C’est une solution pour emprunter une somme plus importante sur une durée plus longue. Le regroupement de crédit permet aussi de diminuer le coût des assurances de prêt, puisque là encore, il n’y en a plus qu’une seule !

Autre solution : allonger la durée du prêt immobilier. À somme empruntée égale, cela permet de diminuer le montant des mensualités et d’augmenter le reste à vivre. Mais attention, bien que vos mensualités soient légèrement plus basses, vous rembourserez plus longtemps : cela induit donc une hausse du coût total du crédit.

À ce sujet le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande de limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de deux ans, notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou d’un achat sur plan.