Calcul de la capacité d'emprunt : combien puis-je emprunter ?
Combien puis-je emprunter ? Voilà la question que tout porteur de projet d’achat ou d’investissement immobilier se pose. La réponse dépend du montant qu’il est possible d’emprunter pour financer le projet immobilier. Le calcul de votre capacité d’emprunt présente un double intérêt : savoir à l’avance quelles seront les mensualités du crédit immobilier et définir ainsi votre budget global. Explications.
Le calcul de la capacité d'emprunt : ce qu'il faut retenir
La capacité d’emprunt détermine le montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir auprès de la banque
Le taux d’endettement, c'est-à-dire la mensualité maximale, est plafonné à 35% de vos revenus après déduction des charges fixes.
L’apport personnel peut améliorer vos conditions de prêt et augmente votre capacité d’emprunt
La durée du prêt et le taux d’intérêt influencent les mensualités de remboursement et votre budget total
La différence entre la capacité d'emprunt et la capacité d'achat immobilier
La capacité d’emprunt et la capacité d’achat sont deux notions différentes, souvent confondues.
La capacité d’emprunt correspond au montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir auprès de la banque pour le financement de votre projet d’achat ou d’investissement.
La capacité d’achat immobilier, appelée également capacité d’acquisition, représente le budget total que vous pouvez allouer à votre projet. Elle intègre à la fois votre capacité d’emprunt et votre apport personnel. En d’autres termes, la capacité d’achat immobilier, c’est le montant maximum que vous pouvez consacrer à un achat immobilier.
À retenir
La capacité d’emprunt, c’est le montant du prêt immobilier que la banque vous accorde
La capacité d’achat représente le budget total de votre projet immobilier
Zoom sur la relation entre la capacité d'emprunt avec un apport personnel élevé
Dans le cadre du financement d’un achat, l’apport personnel joue un rôle important dans votre capacité d’emprunt. Plus il est important, plus votre profil d’emprunteur est jugé rassurant et solide par les banques.
Résultat : vous avez la possibilité d’obtenir de meilleures conditions de financement, à savoir des conditions de remboursement intéressantes en termes de taux de crédit immobilier et de durée de remboursement, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.
Un apport personnel représentant au moins 10% du prix d'achat du bien est le plus souvent demandé par la banque pour vous accorder un prêt. Pour la banque, il atteste de votre capacité à rembourser le crédit. Il sert par ailleurs à couvrir des frais, tels que les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier.
À retenir :
Un apport personnel peut améliorer la capacité d’emprunt
Il peut améliorer le taux d’intérêt et les conditions de financement
Comment calculer sa capacité d'emprunt ? La formule
La formule de calcul de la capacité d’emprunt prend en compte le taux d’endettement maximale en fonction de vos revenus, c’est-à-dire la capacité d’endettement. Le taux d’endettement, appelé également taux d’effort des emprunteurs, est le rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières mensuelles. Selon les recommandations officielles du Haut Conseil de Stabilité Financière, il ne doit pas dépasser 35%, sauf exception.
Le calcul de la capacité d’emprunt est le suivant :
Pour affiner le calcul de votre capacité d’emprunt, plusieurs éléments entrent en jeu :
Vos revenus mensuels (salaires, les revenus locatifs éventuels...)
Vos charges récurrentes (les crédits en cours, les pensions alimentaires…)
Votre reste à vivre, après le paiement de vos charges
Votre situation professionnelle, et la stabilité de vos revenus
Le taux d’intérêt et la durée du prêt
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Votre capacité d’emprunt dépend donc notamment de votre salaire et du taux d’intérêt. Pour vous donner un ordre d’idée, voici des montants de crédit immobilier que vous pouvez emprunter, en prenant en compte 3 éléments :
Un taux d’intérêt moyen de 3,30%
Une durée d’emprunt de 20 ans
Un taux d’endettement de 35%
Salaire net mensuel
Mensualité max (35%)
Capacité d’emprunt estimée
2 000€
700€
+/- 123 000€
2 500 €
875€
+/- 154 000€
3 000€
1 050€
+/- 185 000€
3 500€
1 225€
+/- 216 000€
4 000€
1 400€
+/- 246 000€
Ces montants varient notamment selon votre profil d’emprunteur, l’apport personnel et les conditions proposées par la banque.
Capacité d’emprunt : la simulation
Simulateur de capacité d'emprunt : faites le test en ligne
Réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt est une étape indispensable pour bien préparer le volet financement de votre projet.
Un simulateur de crédit immobilier vous permet de connaître en quelques étapes l’enveloppe totale du prêt qui peut vous être accordé, le montant des mensualités de remboursement, la durée et le niveau de taux d’intérêt.
Le simulateur de prêt immobilier : comment ça marche ?
Pour réaliser une simulation de prêt immobilier, vous devez renseigner des informations essentielles, telles que :
Vos revenus nets
Vos charges mensuelles
Votre apport personnel
La durée d'emprunt souhaitée
Suite à quoi, la calculette de prêt immobilier en ligne calcule automatiquement :
Votre capacité d’emprunt
Votre mensualité de prêt
Le coût total du crédit
Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?
Il existe plusieurs façons d’améliorer votre capacité d’emprunt.
La première ? Si vous pouvez finir de rembourser vos crédits en cours avant de solliciter un crédit à la banque, sachez que cela joue indéniablement en votre faveur. Pourquoi ? Car cela diminue vos charges et améliore votre taux d'endettement. Résultat : le montant que la banque peut vous accorder augmente.
Si ce n’est pas possible, vous pouvez opter pour le regroupement de crédits. Il consiste à réunir plusieurs prêts en une seule mensualité de remboursement. Cela peut permettre :
De réduire votre taux d’endettement
De lisser vos mensualités de crédits
De simplifier votre gestion financière
Une autre manière d’augmenter votre capacité d’emprunt : allonger la durée du prêt immobilier. La raison ? Cela réduit mécaniquement la mensualité du prêt, à montant emprunté constant. Par conséquent, votre reste à vivre augmente, ce qui peut convaincre la banque d’augmenter votre capacité d’emprunt.
À noter :
Réduire vos charges en remboursant vos crédits augmente votre capacité d’emprunt
Si ce n’est pas possible, envisager un regroupement de crédit pourrait être une bonne alternative
Emprunter sur une durée plus longue peut augmenter votre capacité d’emprunt
Le calcul de votre capacité d’emprunt est le point de départ de votre projet d'achat ou d'investissement immobilier. Il vous permet de définir un budget cohérent avec vos revenus et avec vos charges, en respectant un taux d'endettement et en veillant à conserver un reste à vivre suffisant.
Questions fréquentes sur le calcul de la capacité d'emprunt
En appliquant la formule suivante : Capacité d’emprunt mensuelle =(Revenus nets mensuels −Charges fixes)×35%. Autre possibilité : utiliser un simulateur en ligne. En renseignant quelques informations essentielles, vous obtiendrez une estimation du montant du prêt immobilier que la banque peut vous accorder.
Oui, mais essentiellement les revenus stables, tels que les revenus professionnels voire les loyers que vous percevez, souvent retenus partiellement par les établissements prêteurs (70% généralement).
Non, mais il donne tout de même une bonne estimation. Seul un accord d’une banque valide définitivement votre capacité d’emprunt.
Auteur
Olivier Djebali - Rédacteur
Rédacteur spécialisé en immobilier, ses articles abordent toutes les thématiques liées à l'achat, à la vente et à l'investissement immobilier : actualités, marché, tendances, réglementation...
Relecteur
Karine Dabot - Avocate associée
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Mis à jour le 15/06/2026 5 min
Calcul de la capacité d'emprunt : combien puis-je emprunter ?
Combien puis-je emprunter ? Voilà la question que tout porteur de projet d’achat ou d’investissement immobilier se pose. La réponse dépend du montant qu’il est possible d’emprunter pour financer le projet immobilier. Le calcul de votre capacité d’emprunt présente un double intérêt : savoir à l’avance quelles seront les mensualités du crédit immobilier et définir ainsi votre budget global. Explications.
Le calcul de la capacité d'emprunt : ce qu'il faut retenir
La différence entre la capacité d'emprunt et la capacité d'achat immobilier
La capacité d’emprunt et la capacité d’achat sont deux notions différentes, souvent confondues.
La capacité d’emprunt correspond au montant du crédit immobilier que vous pouvez obtenir auprès de la banque pour le financement de votre projet d’achat ou d’investissement.
La capacité d’achat immobilier, appelée également capacité d’acquisition, représente le budget total que vous pouvez allouer à votre projet. Elle intègre à la fois votre capacité d’emprunt et votre apport personnel. En d’autres termes, la capacité d’achat immobilier, c’est le montant maximum que vous pouvez consacrer à un achat immobilier.
La capacité d’emprunt, c’est le montant du prêt immobilier que la banque vous accorde
La capacité d’achat représente le budget total de votre projet immobilier
Zoom sur la relation entre la capacité d'emprunt avec un apport personnel élevé
Dans le cadre du financement d’un achat, l’apport personnel joue un rôle important dans votre capacité d’emprunt. Plus il est important, plus votre profil d’emprunteur est jugé rassurant et solide par les banques.
Résultat : vous avez la possibilité d’obtenir de meilleures conditions de financement, à savoir des conditions de remboursement intéressantes en termes de taux de crédit immobilier et de durée de remboursement, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt.
Un apport personnel représentant au moins 10% du prix d'achat du bien est le plus souvent demandé par la banque pour vous accorder un prêt. Pour la banque, il atteste de votre capacité à rembourser le crédit. Il sert par ailleurs à couvrir des frais, tels que les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier.
Un apport personnel peut améliorer la capacité d’emprunt
Il peut améliorer le taux d’intérêt et les conditions de financement
Comment calculer sa capacité d'emprunt ? La formule
La formule de calcul de la capacité d’emprunt prend en compte le taux d’endettement maximale en fonction de vos revenus, c’est-à-dire la capacité d’endettement. Le taux d’endettement, appelé également taux d’effort des emprunteurs, est le rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières mensuelles. Selon les recommandations officielles du Haut Conseil de Stabilité Financière, il ne doit pas dépasser 35%, sauf exception.
Le calcul de la capacité d’emprunt est le suivant :
Capacité d’emprunt mensuelle = (Revenus nets mensuels − Charges fixes) × 35%
Comment savoir combien je peux emprunter ?
Pour affiner le calcul de votre capacité d’emprunt, plusieurs éléments entrent en jeu :
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Votre capacité d’emprunt dépend donc notamment de votre salaire et du taux d’intérêt. Pour vous donner un ordre d’idée, voici des montants de crédit immobilier que vous pouvez emprunter, en prenant en compte 3 éléments :
Ces montants varient notamment selon votre profil d’emprunteur, l’apport personnel et les conditions proposées par la banque.
Capacité d’emprunt : la simulation
Simulateur de capacité d'emprunt : faites le test en ligne
Réaliser une simulation de votre capacité d’emprunt est une étape indispensable pour bien préparer le volet financement de votre projet.
Un simulateur de crédit immobilier vous permet de connaître en quelques étapes l’enveloppe totale du prêt qui peut vous être accordé, le montant des mensualités de remboursement, la durée et le niveau de taux d’intérêt.
Pour faire une simulation, rien de plus simple, il suffit d’utiliser notre simulateur de votre capacité d'emprunt en ligne.
Le simulateur de prêt immobilier : comment ça marche ?
Pour réaliser une simulation de prêt immobilier, vous devez renseigner des informations essentielles, telles que :
Suite à quoi, la calculette de prêt immobilier en ligne calcule automatiquement :
Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?
Il existe plusieurs façons d’améliorer votre capacité d’emprunt.
La première ? Si vous pouvez finir de rembourser vos crédits en cours avant de solliciter un crédit à la banque, sachez que cela joue indéniablement en votre faveur. Pourquoi ? Car cela diminue vos charges et améliore votre taux d'endettement. Résultat : le montant que la banque peut vous accorder augmente.
Si ce n’est pas possible, vous pouvez opter pour le regroupement de crédits. Il consiste à réunir plusieurs prêts en une seule mensualité de remboursement. Cela peut permettre :
Une autre manière d’augmenter votre capacité d’emprunt : allonger la durée du prêt immobilier. La raison ? Cela réduit mécaniquement la mensualité du prêt, à montant emprunté constant. Par conséquent, votre reste à vivre augmente, ce qui peut convaincre la banque d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Réduire vos charges en remboursant vos crédits augmente votre capacité d’emprunt
Si ce n’est pas possible, envisager un regroupement de crédit pourrait être une bonne alternative
Emprunter sur une durée plus longue peut augmenter votre capacité d’emprunt
Le calcul de votre capacité d’emprunt est le point de départ de votre projet d'achat ou d'investissement immobilier. Il vous permet de définir un budget cohérent avec vos revenus et avec vos charges, en respectant un taux d'endettement et en veillant à conserver un reste à vivre suffisant.
Questions fréquentes sur le calcul de la capacité d'emprunt
En appliquant la formule suivante : Capacité d’emprunt mensuelle =(Revenus nets mensuels −Charges fixes)×35%. Autre possibilité : utiliser un simulateur en ligne. En renseignant quelques informations essentielles, vous obtiendrez une estimation du montant du prêt immobilier que la banque peut vous accorder.
Oui, mais essentiellement les revenus stables, tels que les revenus professionnels voire les loyers que vous percevez, souvent retenus partiellement par les établissements prêteurs (70% généralement).
Non, mais il donne tout de même une bonne estimation. Seul un accord d’une banque valide définitivement votre capacité d’emprunt.
Rédacteur spécialisé en immobilier, ses articles abordent toutes les thématiques liées à l'achat, à la vente et à l'investissement immobilier : actualités, marché, tendances, réglementation...
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
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Mentions légales
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées