Résidences secondaires : les ventes moins taxées

Qu'est-ce que la plus-value d'une résidence secondaire ?

On parle de plus-value lorsque le calcul suivant donne un résultat positif :

Toutes les ventes sont concernées (appartement, maison, terrain, forêt…) en ce compris les ventes de biens par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés.

A noter :

en cas de résultat négatif, on parle alors de moins-value.

Vous avez pour projet d’acheter une résidence secondaire ? Découvrez les informations essentielles à connaître avant de vous lancer dans cet investissement immobilier.

Quel est le taux d'imposition sur la plus-value d'une résidence secondaire ?

La plus-value d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux :

• Impôt sur le revenu : le taux d’imposition est de 19 % (hors déductions et abattements). Si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est prévue, comprise entre 2 et 6 %, en fonction du montant exact de la plus-value.
• Prélèvements sociaux : le taux est fixé à 17,20 % (hors abattements).

Bon à savoir :

il est obligatoire de déclarer la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence secondaire dans votre déclaration de revenus. La plus-value sur la vente d’une résidence principale est quant à elle entièrement exonérée d’impôt.

 Comment calculer la plus-value de sa résidence secondaire ?

Pour connaître le montant de l’imposition, la première étape consiste à calculer le montant de la plus-value immobilière sur votre résidence secondaire.

Comme nous l’avons vu, il suffit de retrancher le prix d’acquisition au prix de cession. Pour être sûr d’obtenir le montant exact de la plus-value imposable, il faut tenir compte de certaines subtilités.

Ainsi, pour le prix de vente du logement, la somme à retenir est :

• le prix précisé dans l’acte de vente ;
• plus les sommes supplémentaires éventuelles touchées dans le cadre de la vente (par exemple une indemnité d’éviction de locataire) ;
• moins les frais à votre charge pour cette vente (par exemple le coût des diagnostics immobiliers obligatoires).

Pour le prix d’achat de votre logement, là aussi vous devez tenir compte du prix indiqué dans l’acte de vente, auquel il faut ajouter :

• les frais d’acquisition que vous aviez versé à l’époque (frais de notaire notamment) ;
• les éventuelles dépenses pour travaux réalisés dans le logement.

A noter :

ce sont les travaux d'agrandissement, d’aménagement, de construction, d’amélioration, ainsi que les frais de voirie, réseau et distribution, réalisés par des professionnels qui peuvent être intégrés au calcul. Les frais d’entretien et de réparation ne sont pas concernés. Si vous n’avez plus de pièces justificatives des travaux, le montant retenu sera un forfait de 15 % du prix d’achat du logement, sous réserve que vous en soyez propriétaire depuis au moins 5 ans.

 Si vous avez reçu le bien gratuitement par donation ou succession, le prix correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Une fois que vous connaissez le montant de votre plus-value brute, selon votre situation, vous pouvez peut-être y appliquer un abattement. Cela signifie que vous pouvez réduire votre base imposable, et donc votre impôt dû.

L’abattement principal pour l’imposition d’une plus-value immobilière est fonction de votre durée de détention du bien : plus cela fait longtemps que vous en êtes propriétaire, et plus votre impôt sur la plus-value réalisée à sa vente sera réduit.

L’abattement sur la durée de détention s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux :

A retenir : vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value de votre résidence secondaire après 22 ans de détention, et exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Il existe aussi un abattement exceptionnel dans certaines zones où ont lieu des opérations d’urbanisme et de revitalisation du territoire :

• Si l’acheteur s’engage à détruire le logement existant pour y construire un bâtiment d’habitation collectif, sous conditions, vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel sur votre plus-value pouvant aller jusqu’à 85 %, si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
• Cet abattement concerne les promesses de ventes signées entre le 1^er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Toutefois, il ne s’applique pas si la vente intervient au profit d’un époux, partenaire pacsé, concubin, ascendant, descendant.

Bon à savoir :

dans les faits, le montant de l’impôt à payer sur la plus-value d’une résidence secondaire est calculé par le notaire. Vous aurez simplement à reporter le montant de la plus-value imposable qu’il vous donnera dans votre déclaration de revenus.

Dans quelles situations peut-on être exonéré de la plus-value d'une résidence secondaire?

Outre la détention de votre résidence secondaire depuis plus de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux), plusieurs autres cas d’exonération de la plus-value d’une résidence secondaire sont à distinguer :

• Si le prix de cession du logement est minime : vous n’aurez pas d’impôt à payer si le prix de vente du logement ne dépasse pas 15 000 €.
• Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale : vous pouvez être exonéré si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 dernières années, et que vous utilisez le fruit de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans.
• Si vous êtes dans l’une de ces situations : il est possible d’être exonéré si vous, ou votre conjoint, touchez une pension vieillesse, si vous avez une carte de mobilité inclusion, si vous habitez dans un établissement d’accueil de personnes âgées, ou dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés.
• Si vous êtes exproprié : si vous utilisez l'indemnité d’expropriation pour acheter un nouveau bien immobilier dans les 12 mois, vous ne serez pas imposé sur votre éventuelle plus-value immobilière.

Plus d’informations sur l’exonération de plus-value dans notre article dédié.