Immobilier locatif : 4 solutions pour investir sans alourdir votre fiscalité

Quels impôts sur revenus pour une location vide ou meublée ?

Fiscalité d'une location non meublée

Les loyers que vous touchez d’une location vide sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie « revenus fonciers » (en fonction du barème progressif), et aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17,20 %).

Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer ces revenus fonciers :

• Le régime microfoncier : il permet de déduire un abattement forfaitaire de 30 % de vos loyers dans votre déclaration d’impôt. Cette option est donc intéressante si le montant de vos charges est inférieure à ce forfait. Notez que le régime microfoncier n’est accessible que si le montant annuel des revenus locatifs hors charges locatives, de votre foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €.
• Le régime réel : cette formule consiste à déduire les charges réelles que vous avez versées tout au long de l’année (intérêts et frais d’emprunt, travaux dans le logement, primes d’assurance, provisions pour charges de la copropriété, etc.).

Si le montant des charges liées à votre investissement locatif dépasse celui de vos revenus locatifs, vous pouvez bénéficier du déficit foncier. Ce dispositif permet de déduire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers de votre revenu global.

Fiscalité immobilière d'une location meublée

Sur les revenus fonciers d’une location meublée, vous payez également l'impôt sur le revenu, et êtes soumis aux prélèvements sociaux.

Là aussi, il est possible de choisir entre le régime microfoncier et le régime réel pour votre déclaration de revenus, mais les modalités sont différentes :

• Pour le régime micro BIC : l’abattement forfaitaire appliqué aux loyers annuels est de 50 %, et le régime micro BIC est accessible seulement si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 € sur l’année.
• Pour le régime réel : il s’applique si les loyers annuels de votre foyer fiscal dépassent ce seuil, ou si vous choisissez cette option.

A quoi correspond le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Est-ce plus ou moins intéressant que celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ? On vous explique les subtilités dans notre article.

4 solutions pour ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs

Investir à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt

Même si vous disposez des fonds propres nécessaires, il est préférable, dans le contexte actuel des taux, de financer votre opération à crédit.

En effet, vous allez bénéficier de taux extrêmement bas.

Actuellement, les « meilleurs » profils (revenus élevés, situation professionnelle stable et apport personnel d’au moins 15 % du montant de l’opération peuvent toujours emprunter à des taux très compétitifs sur 20 ans (hors assurance).

De plus, si vous êtes soumis au régime réel, les intérêts d’emprunt pourront être déduits des loyers ; ce qui en diminue le montant imposable.

Réaliser des travaux pour se créer un déficit sur son investissement immobilier locatif

Acheter un bien à rénover permet d’alléger le poids de votre fiscalité. En effet, les dépenses de rénovation sont déductibles des loyers.

Si le local est loué nu, vous pourrez imputer jusqu’à 10 700 € de frais et charges sur votre revenu global. Ces 10 700 € peuvent inclure : le coût de travaux, des intérêts d’emprunts, les frais de gestion et d’administration du bien, etc.

Si un solde subsiste, ce déficit est déductible des loyers des dix années suivantes.

A noter :

Les bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent déduire l’intégralité des dépenses de travaux de leur revenu global.Le solde éventuel peut s’imputer sur le revenu global des six années suivantes.

Certains travaux d’économie d’énergie permettent de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %. On vous explique lesquels dans notre article.

Investir via une SCI à l’IS pour alléger la fiscalité des particuliers

Les revenus issus des biens détenus par des sociétés civiles immobilières (SCI) sont généralement soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

Dans ce cas, entrant dans la catégorie des revenus fonciers, ils sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) de chaque associé, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2019).

Mais il est possible de choisir d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’option à l’IS permet de tenir compte de charges qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers (frais d’acquisition)

Ses bénéfices seront alors soumis à l’impôt sur les sociétés :

• Le taux normal de l’IS est à 25 %.
• Un taux réduit à 15 % s’applique pour la part des bénéfices jusqu’à 42 500 €, pour les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel HT est inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital social est détenu par des personnes physiques au moins à 75 %.
• Le déficit est reportable sans limitation de durée

Quant aux dividendes versés aux associés, ils sont soumis à la flat tax (taux de 30 %). L’option pour l’IS est un bon choix si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats : si vous préférez attendre le moment de votre retraite, par exemple.

En effet, contrairement à une SCI à l’IR qui est obligée de distribuer ses revenus, la SCI à l’IS peut les conserver jusqu’à ce que l’associé désire les utiliser.

A noter :

Une SCI à l’IS peut présenter des inconvénients, notamment en matière de taxation des plus-values immobilières.Par exemple, vous ne bénéficiez pas des abattements pour durée de détention (vous êtes totalement exonéré de plus-value au bout de 30 ans) applicables aux bien détenus en direct ou dans une SCI à l’IR.

Opter pour le démembrement temporaire, pour neutraliser l’IR et l’IFI

La propriété d’un bien immobilier peut être scindée entre :

• un usufruitier, qui peut louer ou occuper le bien ;
• et un nu-propriétaire qui peut disposer du bien, c’est-à-dire le vendre ou le donner.

Ce démembrement est toujours temporaire/fixé pour une durée précise : entre 10 et 20 ans.

En achetant la nue-propriété d’un immeuble, vous bénéficiez d’une décote de 20 à 50 % à l’achat par rapport à sa valeur en pleine propriété (en fonction de l’âge de l’usufruitier).

Durant le démembrement :

• vous n’alourdissez pas le montant de votre impôt sur le revenu (IR) car vous ne percevez pas de loyer (c’est l’usufruitier qui les touche) ;
• vous n’alourdissez pas non plus le montant de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) car la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.

À la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien/logement, sans frais ni formalité. C’est seulement à partir de ce moment-là que vous commencerez à percevoir des revenus de location. 

On fait le point sur les atouts de l’achat en nue-propriété.