Immobilier locatif : 4 solutions pour investir sans alourdir votre fiscalité
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Immobilier locatif : 4 solutions pour investir sans alourdir votre fiscalité

Publié le 26/06/19
Immobilier locatif : 4 solutions pour investir sans alourdir votre fiscalité
Réaliser un investissement locatif pour diversifier son patrimoine ou préparer sa retraite offre de nombreux avantages. Seul écueil, les loyers fortement imposés. En effet, ils ne bénéficient pas de la flat tax (aussi appelée prélèvement forfaitaire unique, PFU), au taux de 30 % qui s’applique à tous les revenus du capital depuis le 1er janvier 2018. Entrant dans la catégorie des revenus fonciers, Ils sont imposés au taux marginal d’imposition du bailleur (il peut atteindre 45 %), majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Heureusement, il est possible de neutraliser tout ou partie de l’impôt.

1. Investir à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt

Même si vous disposez des fonds propres nécessaires, il est préférable, dans le contexte actuel des taux, de financer votre opération à crédit.

En effet, vous allez bénéficier de taux extrêmement bas.

Actuellement, les « meilleurs » profils (revenus élevés, situation professionnelle stable et apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération peuvent emprunter à moins de 1% sur 20 ans (hors assurance).

De plus, si vous êtes soumis au régime réel, les intérêts d’emprunt pourront être déduits des loyers ; ce qui en diminue le montant imposable.

2. Réaliser des travaux pour se créer un déficit

Acheter un bien à rénover permet d’alléger le poids de votre fiscalité.

En effet, les dépenses de rénovation sont déductibles des loyers. Si le local est loué nu, vous pourrez, l’année de leur réalisation, imputer jusqu’à 10 700€ de travaux (hors intérêts d’emprunts) sur votre revenu global. Si un solde subsiste, ce déficit est déductible des loyers des dix années suivantes.

À noter : les bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent déduire l’intégralité des dépenses de travaux de leur revenu global.
Le solde éventuel peut s’imputer sur le revenu global des six années suivantes.

3. Investir via une SCI à l’IS pour alléger la fiscalité des particuliers

Les revenus issus des biens détenus sociétés civiles immobilières (SCI) sont, généralement, soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

Dans ce cas, entrant dans la catégorie des revenus fonciers, ils sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2019).

Mais il est possible de choisir d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ses bénéfices seront alors soumis à l’impôt sur les sociétés (taux de 15% pour les revenus inférieurs à 38 120€, de 28% pour ceux compris entre 38 120 et 500 000€ et taux de 33, 33% au-delà).

Quant aux dividendes versés aux associés ils sont soumis à la flat tax (taux de 30%). L’option pour l’IS est bon choix si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats (vous préférez attendre le moment de votre retraite, par exemple).

En effet, contrairement à une SCI à l’IR qui est obligé de distribuer ses revenus, la SCI à l’IS peut les conserver jusqu’à ce que l’associé désire les utiliser.

À noter : une SCI à l’IS peut présenter des inconvénients, notamment en matière de taxation des plus-values immobilières.
Par exemple, vous ne bénéficiez pas des abattements pour durée de détention (vous êtes totalement exonéré de plus-value au bout de 30 ans) applicables aux bien détenus en direct ou dans une SCI à l’IR.

4. Opter pour le démembrement temporaire, pour neutraliser l’IR et l’IFI

La propriété d’un bien immobilier peut être scindée entre un usufruitier (il peut louer ou occuper le bien) et un nu-propriétaire qui peut disposer du bien, c’est-à-dire le vendre ou le donner.

Ce démembrement est toujours temporaire/fixé pour une durée précise : entre 10 et 20 ans.

En achetant la nue-propriété d’un immeuble vous bénéficiez, à l’achat, d’une décote de 20 à 50% par rapport à sa valeur en pleine propriété.

Durant le démembrement vous n’alourdissez pas le montant de votre impôt sur le revenu (IR) car vous ne percevez pas de loyers (c’est l’usufruitier qui les touche) ni celui de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En effet, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.

À la fin du démembrement vous retrouvez la pleine propriété du bien/logement, sans frais ni formalités. C’est seulement à partir de ce moment-là que vous commencerez à percevoir des revenus locatifs. 

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