Guide pratique des étapes pour créer une SCI 

Les principes clés de la société civile dans l'immobilier 

Qu'est-ce qu'une SCI ? Définition

La SCI est une société, une personne morale, au sein de laquelle plusieurs personnes s'associent autour de la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

La SCI peut poursuivre divers objectifs comme la gestion locative des biens, la constitution ou la transmission d'un patrimoine immobilier, notamment dans le cadre d'une SCI familiale. 

Chaque associé détient des parts sociales de la SCI en fonction de son investissement. C'est la société qui est propriétaire du bien immobilier. 

Quels sont les avantages et inconvénients d'une SCI ? 

Il existe de nombreux avantages dans une SCI :  

• Acheter un bien immobilier à plusieurs (de la même famille ou non) ; 
• Faciliter la conservation d'un bien familial (plus simplement qu'en indivision) ;
• Transmettre un bien à ses enfants petit à petit (en bénéficiant des abattements fiscaux sur les donations, actuellement 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). 
• Optimiser la fiscalité immobilière avec la déduction des travaux et des intérêts d’emprunt, et la possibilité de créer une SCI soumise à l'IS (impôt sur les sociétés).  
• Dissocier son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel : par exemple, le local commercial est acquis par une SCI et loué ensuite à l’entrepreneur, sans entrer dans le patrimoine professionnel de ce dernier. 

En contrepartie, la SCI présente aussi quelques inconvénients. Le principal est son formalisme comme pour toute société (dépôt des comptes annuels, approbation formelle des comptes, etc.). 

Quel est l'intérêt d'ouvrir une SCI ? Dans quels cas monter une SCI ? 

La SCI peut s'envisager pour l'achat d'un logement entre concubin. Elle évite le régime de l'indivision légale ou conventionnelle et peut ainsi faciliter la propriété du bien en cas de séparation. Attention, certains prêts aidés sont incompatibles avec un achat via une SCI. 

Elle est utile également en cas d'investissement locatif, principalement pour une location nue, si vous souhaitez conserver sa transparence fiscale. Attention, elle présente certaines incompatibilités avec des dispositifs fiscaux. Pour illustration, l’abattement fiscal applicable en fonction de la durée de détention du bien ne profite pas aux SCI.

Enfin, la SCI constitue un outil de transmission particulièrement efficace dans le cadre d'un patrimoine immobilier. 

Quelles conditions pour créer une SCI ? 

• La SCI ne peut être une société unipersonnelle ! Vous devez donc réunir au minimum 2 associés, qui peuvent être majeurs ou mineurs, personnes physiques ou personnes morales ! 
• Vous devez prévoir dans les statuts de la SCI un objet social civil et immobilier. La SCI pourra malgré tout effectuer des opérations commerciales à titre accessoire.
• Un gérant de la SCI assure a minima la gestion et la représentation légale de celle-ci. Les décisions majeures sont prises par les associés réunis en assemblée générale, au moins une fois par an.
   

Quelles sont les étapes de création d'une SCI ? 

Voici, dans l’ordre chronologique, les formalités à réaliser pour créer une SCI. Aujourd'hui, le gérant de la SCI ou les associés peuvent effectuer toutes les démarches liées à la SCI en ligne. 

Rédiger les statuts

Les statuts sont rédigés par écrit et signés par tous les associés. Vous pouvez faire appel à un professionnel (notaire, avocat) pour vous aider et insérer toutes les clauses nécessaires compte tenu de votre projet spécifique. 

Le principal avantage de la SCI réside dans sa liberté statutaire. Dit autrement, vous pourrez adapter très précisément les règles qui s’imposeront lors de la vie de la société à vos intérêts spécifiques.  

L'article 1835 du Code civil donne les éléments obligatoires dans les statuts d'une SCI :

• les apports de chaque associé,
• la forme,
• l'objet social,
• la dénomination,
• le siège social,
• le capital social,
• la durée de la société
• les modalités de son fonctionnement. 
   

Réaliser les rapports

Les associés déterminent librement les apports en numéraire. En revanche, si votre projet comporte l’apport en nature d’un bien immobilier, vous devrez obligatoirement faire rédiger les statuts par un notaire. Ce dernier évalue ou fait évaluer le bien immobilier, et non pas l'associé qui apporte, pour éviter toute contestation.  Au-delà des contestations potentielles, l’intervention du notaire est obligatoire car l’acte d’apport doit prendre la forme d’un acte authentique. A l’inverse, il serait nul.

Le ou les gérants peuvent être nommés dans les statuts ou par une décision écrite ultérieure. Cela évite une modification statutaire en cas de changement de gérant. 
 

Publier un avis de constitution

La publication de la création de la SCI s'effectue dans un journal d’annonces légales (JAL). L'opération se déroule en ligne mais veillez à choisir un JAL compétent pour le département de votre siège social. 
 

Réaliser les formalités

Les formalités de création de société s'effectuent en ligne sur le site Guichet unique des entreprises. Votre dossier de création comporte les anciens formulaires sous un nouveau format. Vous répondez à toutes les questions du site et joignez les pièces justificatives obligatoires à votre demande d'immatriculation : 

• les statuts signés par tous les associés, 
• l'attestation de parution dans un JAL, 
• la nomination du gérant, si la décision n'est pas statutaire, 
• la justification du siège social, 
• un justificatif de l'identité de chaque associé, 
• une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée, une attestation de filiation pour chaque gérant de la SCI. 

3 questions clés autour des étapes de création d'une SCI 

Combien coûte la création d'une SCI ?

Les frais incompressibles de création d'une société s'appliquent : 

• 222 € pour la publication dans un journal d'annonces légales
• 100 € environ pour les émoluments du greffe et la déclaration des bénéficiaires effectifs. 

A cela peuvent s'ajouter les émoluments du notaire si un bien immobilier est apporté à la SCI ou s'il vous aide à rédiger les statuts. 
 

Créer une SCI seul, en ligne ou avec un professionnel ?

Aujourd'hui, il est simple de trouver des modèles de statuts en ligne ou des tutoriels pour créer sa société en 3 clics. Mais vous devez être certain de bien appréhender tous les enjeux , toutes les possibilités et tous les risques avant de créer une SCI seul. 
 

Quelle différence au niveau du prêt immobilier, avec la création d'une SCI ? 

La SCI devient l'emprunteur et le propriétaire du bien. Pour autant, l'assurance de prêt peut remonter sur la tête des associés et les garanties personnelles peuvent être exigées. Utilisez notre simulateur de prêt immobilier puis faites le point sur votre projet avec nous !