Comment créer une SCI en 2025 ?

Les points essentiels à retenir : 

• Créer une SCI peut se réaliser en ligne, seul ou avec l'aide d'un professionnel.
• La société civile immobilière répond à plusieurs objectifs patrimoniaux, fiscaux et pratiques. C'est un outil adéquat dans de nombreuses situations d'investissement immobilier.
• Les conditions de création d'une SCI sont peu nombreuses : avoir 2 associés au minimum et un gérant, prévoir un objet social civil (donc pas de location meublée).
• En suivant les étapes de création d'une SCI dans notre guide, vous réaliserez facilement l'immatriculation de votre société. 

Pourquoi créer une SCI ?

Pour gérer des biens immobiliers à travers une société

La SCI peut poursuivre divers objectifs, notamment la gestion locative des biens. Chaque associé détient des parts sociales de la SCI en fonction de son investissement, mais seule la société sera propriétaire du bien immobilier. 

Créer une SCI permet aussi de dissocier son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel : par exemple, la SCI acquiert un local commercial puis le loue à l’entrepreneur, sans entrer dans le patrimoine professionnel de ce dernier.

Pour acheter à plusieurs

La SCI peut s'envisager pour l'achat d'un logement entre concubins. Elle évite le régime de l'indivision légale ou conventionnelle et peut ainsi faciliter la propriété du bien en cas de séparation. Attention, certains prêts aidés sont incompatibles avec un achat via une SCI.

Créer une SCI entre amis est aussi possible pour acheter une résidence secondaire ou pour réaliser des investissements locatifs. 

Pour réaliser un investissement locatif

Elle est utile également en cas d'investissement locatif, principalement pour une location nue, si vous souhaitez conserver sa transparence fiscale.

Attention, elle présente certaines incompatibilités avec plusieurs dispositifs fiscaux. Pour illustration, l’abattement fiscal applicable en fonction de la durée de détention du bien ne profite pas aux SCI. 

Néanmoins, l'imposition de la plus-value est celle des particuliers quand la SCI est à l’impôt sur le revenu. Un abattement progressif a donc vocation à s’appliquer dès la sixième année de détention du bien immobilier.  

Pour transmettre son patrimoine à ses enfants avec une SCI familiale

Enfin, la SCI constitue un outil de transmission particulièrement efficace dans le cadre d'un patrimoine immobilier.

Créer une SCI facilite la constitution ou la transmission d'un patrimoine immobilier, notamment dans le cadre d'une SCI familiale . Cette forme juridique, propre aux sociétés créées entre membres de la même famille, bénéficie de certaines spécificités. 

En constituant une société civile immobilière avec vos enfants, même mineurs, vous pouvez ensuite leur donner petit à petit les parts sociales, tout en gardant la gestion quotidienne des biens immobiliers. Vous leur évitez l'indivision en cas de décès. 

Ainsi, vous pouvez bénéficier notamment des abattements fiscaux en cas de donation, renouvelables tous les 15 ans selon le lien de parenté avec le donataire, actuellement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. 

Pour optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier

La création d'une SCI permet d'optimiser la fiscalité immobilière avec la déduction des travaux et des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, et la possibilité de créer une SCI soumise à l'IS (impôt sur les sociétés).

Le régime fiscal fait l'objet d'un choix tactique en fonction de vos objectifs à long terme et de votre situation fiscale actuelle (taux d'imposition notamment). Le choix d'imposition de la SCI peut s'effectuer après avis d'un expert-comptable. 

Quelles sont les conditions de création d'une SCI ?

• La SCI ne peut être une société unipersonnelle ! Vous devez donc réunir au minimum 2 associés, qui peuvent être majeurs ou mineurs, personnes physiques ou personnes morales !
• Vous devez prévoir dans les statuts de la SCI un objet social civil et immobilier. La SCI pourra malgré tout effectuer des opérations commerciales à titre accessoire. L'interdiction d'activité commerciale à titre principal empêche de réaliser des locations meublées !
• Un gérant de la SCI assure a minima la gestion et la représentation légale de celle-ci. Les décisions majeures sont prises par les associés réunis en assemblée générale, au moins une fois par an.

Bon à savoir :

L'inconvénient majeur de la création d'une SCI réside dans son formalisme  et sa gestion administrative rigoureuse : comme toute société, vous devrez réaliser des formalités liées à la création de la société (statuts, publication, dépôt...) réaliser des formalités annuelles : assemblée générale d'approbation des comptes et de l'exercice, dépôt des comptes annuels si la SCI relève de l'impôt sur les sociétés et/ou si les statuts le prévoient, etc.

Quelles sont les étapes de création d'une SCI ?

Voici, dans l’ordre chronologique, les formalités à réaliser pour créer une SCI. Aujourd'hui, le gérant de la SCI ou les associés peuvent effectuer toutes les démarches liées à la SCI en ligne.

Rédiger les statuts de la société civile immobilière

Les statuts sont rédigés par écrit et signés par tous les associés. Vous pouvez faire appel à un professionnel (notaire, avocat) pour vous aider et insérer toutes les clauses nécessaires compte tenu de votre projet spécifique.

Le principal avantage de la SCI réside dans sa liberté statutaire. Dit autrement, vous pourrez adapter très précisément les règles de fonctionnement qui s’imposeront lors de la vie de la société à vos intérêts spécifiques.

L'article 1835 du Code civil donne les éléments obligatoires dans les statuts d'une SCI :

• les apports de chaque associé,
• la forme,
• l'objet social,
• la dénomination,
• le siège social,
• le capital social (1 € au minimum),
• la durée de la société
• les modalités de son fonctionnement.

Le ou les gérants peuvent être nommés dans les statuts ou par une décision écrite ultérieure. Cela évite une modification statutaire en cas de changement de gérant.

Réaliser les apports

Les associés déterminent librement les apports en numéraire.

En revanche, si votre projet comporte l’apport en nature d’un bien immobilier, vous devrez obligatoirement faire rédiger les statuts par un notaire. Ce dernier évalue ou fait évaluer le bien immobilier, et non pas l'associé qui apporte, pour éviter toute contestation. Au-delà des contestations potentielles, l’intervention du notaire est obligatoire car l’acte d’apport doit prendre la forme d’un acte notarié. Sans cela, il serait nul.

Le dépôt du capital social s'effectue auprès d'une banque. 

Publier un avis de constitution

La publication de la création de la SCI s'effectue dans un journal d’annonces légales (JAL). L'opération se déroule en ligne mais veillez à choisir un JAL compétent pour le département de votre siège social.

Réaliser les formalités d'immatriculation de la SCI

Les formalités de création de société s'effectuent en ligne sur le site Guichet unique des entreprises. Votre dossier de création comporte les anciens formulaires sous un nouveau format. Vous répondez à toutes les questions du site, étape par étape. 

Puis vous joignez plusieurs documents, les pièces justificatives obligatoires à votre demande d'immatriculation de la SCI :

• un exemplaire des statuts signés par tous les associés,
• l'attestation de parution dans un JAL,
• la décision de nomination du gérant, si elle n'est pas dans les statuts,
• la justification du siège social,
• un justificatif de l'identité de chaque associé et du gérant,
• une déclaration personnelle de non-condamnation et de filiation du gérant,
• une déclaration des bénéficiaires effectifs

Combien coûte la création d’une SCI et quels sont les frais annuels ?

Les frais incompressibles de création d'une société s'appliquent :

• 200€ environ pour la publication dans un journal d'annonces légales,
• 80 € environ pour les émoluments du greffe et la déclaration des bénéficiaires effectifs.

A cela peuvent s'ajouter les émoluments du notaire si un bien immobilier est apporté à la SCI ou s'il vous aide à rédiger les statuts. Il faut compter entre 500 et 2500 € pour la rédaction des statuts de la SCI par un professionnel (environ 200 € par une plateforme juridique en ligne). 

La plupart des SCI n'ont pas l'obligation de déposer leurs comptes annuels. Toutefois, elles sont tenues de réaliser une comptabilité et une approbation des comptes. En pratique, cela peut être fait grâce à un logiciel de comptabilité en ligne assez simplement. 

FAQ

Peut-on créer une SCI seul ?

Les étapes de création d'une SCI peuvent se réaliser seul, en ligne. Toutefois, la société civile immobilière nécessite la présence de 2 associés au minimum. Il faut donc distinguer le nombre d'associés (au moins deux) et la réalisation des formalités de création (seul ou avec l'aide d'un professionnel). 

Quel impact sur le prêt immobilier en cas de création d’une SCI ?

La SCI devient l'emprunteur et le propriétaire du bien. Pour autant, l'assurance de prêt peut remonter sur la tête des associés et des garanties personnelles peuvent être exigées. Utilisez notre simulateur de prêt immobilier puis faites le point sur votre projet avec nous ! Ainsi, vous connaîtrez les taux de crédit immobilier applicables. 

Faut-il créer une SCI ou acheter en nom propre pour investir dans l'immobilier ?

Tout dépend de votre projet d'investissement locatif à long terme. La création d'une SCI peut s'envisager pour répondre à un objectif de transmission à ses enfants (SCI familiale), d'optimisation fiscale (Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) ou d'achat à plusieurs (sans les inconvénients du régime de l'indivision qui s'applique par défaut).