Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Fiscalité de la location meublée :  statut LMP ou LMNP

Quand on loue un bien meublé, deux statuts fiscaux sont possibles :

• Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
• Ou le LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Tous deux ont leurs caractéristiques et leurs avantages propres.

Qu'est-ce que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Quels sont les logements concernés ?

Le statut LMNP s’applique aux propriétaires de maisons ou d'appartements meublés, dans lesquels le locataire n’a plus qu’à poser ses affaires. On doit y trouver : la literie, des plaques de cuisson et un four, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, etc.

L’usage du bien peut être celui de résidence principale ou saisonnière (appartement à la mer ou à la montagne, résidences étudiantes, etc.).

À noter :

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier via une société civile immobilière (SCI), vous ne pouvez pas bénéficier du statut de LMNP. Concrètement, il s'agit de la situation dans laquelle vous êtes propriétaire de parts d'une SCI, qui elle-même détient un logement qu'elle met en location. En tant qu'associé de la SCI propriétaire du bien immobilier, vous ne pouvez pas relever du statut LMNP.

Plus d’infos sur la location meublée dans notre article dédié.

Quelles sont les conditions à respecter pour faire du LMNP ? Comment louer sous ce statut ?

Pour avoir le statut de LMNP, au moins l’une de ces conditions doit être remplie :

• Les recettes annuelles liées à cette activité sont inférieures à 23 000 € TTC.
• Ces recettes annuelles ne dépassent pas le montant des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, etc.).

Important : Pour déterminer si vous relevez du régime de LMNP ou non, c’est l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal qui doit être pris en compte.

Quelle différence avec le statut LMP ?

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s'applique aux propriétaires de biens loués meublés qui remplissent cumulativement ces deux conditions :

• Leurs revenus annuels tirés de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent  23 000 €.
• Et ces recettes sont supérieures à la totalité des autres revenus professionnels de leur foyer fiscal.

Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas remplie, le statut applicable sera automatiquement celui du LMNP. Ce statut peut également concerner les locations saisonnières, que l’activité soit exercée de manière habituelle ou occasionnelle.

À noter :

Les différences d’ordre fiscal entre le statut LMP et le statut LMNP concernent notamment la caractérisation des biens, qui sont, sous conditions, considérés comme professionnels pour un LMP et donc exonérés d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). D’autre part, le statut LMP permet au contribuable d’imputer ses déficits éventuels sur son revenu global (et pas seulement sur ses revenus de même nature, comme c'est le cas dans le cadre du statut LMNP).

Découvrez notre article : LMP ou LMNP : quelles différences entre ces statuts

Quels régimes d'imposition sont possibles avec le statut LMNP ?

Les recettes générées par votre activité de loueur meublé non professionnel constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes fiscaux sont envisageables avec le statut LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel.

Régime micro-BIC : principe et modalités d'application

Le régime micro-BIC prévoit l'application, sur le revenu imposable, d'un abattement forfaitaire représentatif des frais et charges engagés par le contribuable.

À compter de l'imposition des revenus 2025, le régime micro-BIC s'applique aux LMNP dont le chiffre d'affaires hors taxes n'excède pas :

• 15 000 euros, pour les meublés de tourisme non classés (avec un abattement forfaitaire de 30 %).
• 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés et classiques (avec un abattement forfaitaire de 50 %).

Bon à savoir :

C'est la première année que vos recettes annuelles dépassent le seuil du régime micro-BIC applicable ? Vous pouvez profiter de ce régime une année supplémentaire si vous le souhaitez.

Focus sur le régime réel

Le régime réel a vocation à s'appliquer si les plafonds ci-dessus sont dépassés. Dans ce cas, vos charges sont déductibles pour leur montant réel (il n'y a pas d'application d'un abattement forfaitaire). Notez que dans certains cas, vous pourrez être redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ! Renseignez-vous auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situent les biens que vous louez.

À vous de faire votre calcul pour voir lequel du régime réel ou du régime micro-BIC est le plus intéressant, en fonction de vos charges et de vos recettes.

Si vous relevez du régime micro-BIC mais que vous souhaitez être imposé au régime réel pour pouvoir déduire vos charges à l'euro près, vous pouvez opter en ce sens 

Important : Sur les logements en indivision mis en location meublée, il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-BIC. Il faudra nécessairement déclarer vos recettes au régime réel.

Acheter pour louer meublé, comment ça se passe ? Réponse dans notre infographie.

Impôt sur le revenu et achat immobilier en vue d'une location LMNP : focus sur la réduction Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissements locatifs meublés dans certaines structures de type résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, ou résidences avec services pour étudiants.

Selon le type d’investissement réalisé et la date à laquelle il était réalisé, la réduction d’impôt pouvait aller de 11 à 25 %, dans la limite globale de 300 000 euros par an. 

Plusieurs conditions étaient à respecter pour profiter de la réduction d’impôt :

• Vous deviez vous engager sur une durée de location de 9 ans auprès de l'exploitant du bâtiment. La location devait commencer maximum 1 mois après l’acquisition ou l’achèvement de la construction du bien.
• Vous deviez réaliser votre investissement locatif entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2022.

Attention : Ce dispositif n'est plus en vigueur depuis le 1^er janvier 2023. 

En savoir plus :

Vous souhaitez investir dans du locatif ? Prenez le temps de bien choisir votre crédit immobilier avec nos articles dédiés : Comment choisir son prêt immobilier et Choisir un prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable ?

Références :

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 25-4 et Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, article 2 (liste des équipements d'un logement meublé)
• Article 155, IV du Code général des impôts (qualité de loueur meublé professionnel)
• Article 50-0 du Code général des impôts (régime micro-BIC)
• Article 1459 du Code général des impôts (exonérations de CFE)
• Bofip BOI-BIC-DECLA-10-10-20 §80 (exclusion des indivisions du régime micro-BIC)
• Article 199 sexvicies du Code général des impôts (dispositif Censi-Bouvard)