Les 5 types de propriété en immobilier

Résumé de cet article :

• Un type de propriété définit comment une personne ou un groupe détient des droits sur un bien, regroupés en trois composantes fondamentales : le droit d'user de la chose (l'usus), le droit de jouir de la chose (le fructus), le droit de disposer de la chose (l'abusus).
• Les biens immobiliers se répartissent en plusieurs catégories (résidentiels, commerciaux, industriels, terrains), chacune ayant des spécificités juridiques et fiscales à considérer.
• Il existe plusieurs catégories de propriété : la pleine propriété, la copropriété, le démembrement de propriété, l’indivision et le viager immobilier.

Qu'est-ce qu'un type de propriété ?

Un type de propriété désigne la manière dont une personne ou un groupe de personnes détient des droits sur un bien, qu’il soit matériel ou immatériel.>
Ces droits, régis par le Code civil, se composent de trois éléments fondamentaux :

• L’usus : Il représente le droit d’user du bien. Par exemple, pour un bien immobilier, il s'agit du droit d'habiter ou d'utiliser le bien.
• Le fructus : C’est le droit de tirer des revenus du bien. Cela peut inclure, pour un appartement, le fait de percevoir un loyer si le bien est loué.
• L’abusus : Ce droit confère la capacité de vendre, céder ou détruire le bien.

Ces composantes peuvent être détenues conjointement par une seule personne (pleine propriété) ou séparément entre plusieurs personnes (par exemple, dans un démembrement de propriété). Bien souvent, un démembrement s’organise afin d’attribuer l’usufruit et la nue-propriété.

Chaque type de propriété organise différemment ces droits, selon les situations juridiques ou les besoins des parties concernées.

Les différents types de biens immobiliers

Les biens immobiliers se répartissent en plusieurs catégories, chacune ayant ses spécificités juridiques et fiscales.

En France, on distingue notamment :

• Les biens résidentiels : maisons, appartements, studios et immeubles destinés à l’habitation. Ces biens peuvent être occupés par leur propriétaire ou loués à des tiers.
• Les biens commerciaux : locaux destinés à l’exploitation d’une activité professionnelle ou commerciale, comme des bureaux, boutiques ou entrepôts. Leur fiscalité diffère de celle des biens résidentiels.
• Les biens industriels : usines, sites de production, ou infrastructures utilisées dans un cadre industriel. Ils peuvent nécessiter des réglementations spécifiques liées à l'environnement ou à la sécurité.
• Les terrains : qu’ils soient agricoles ou constructibles, les terrains obéissent à des règles distinctes. Les terrains agricoles, par exemple, bénéficient d'un régime fiscal avantageux, tandis que les terrains à bâtir doivent respecter des règles d'urbanisme précises.

Pour un investisseur, il est essentiel d’identifier le type de bien immobilier qui correspond à ses objectifs (habitation, investissement locatif et volonté de rendement, activité professionnelle) avant de s’engager.

Avant de vous lancer dans un projet immobilier et d’investir dans un bien, il est primordial de réaliser une simulation de prêt immobilier et de vérifier sa capacité d’emprunt. Ces outils sont précieux pour évaluer la faisabilité financière du projet.

Les différentes formes de propriété

1. La pleine propriété

La pleine propriété est la forme la plus simple et la plus complète de détention d’un bien. Elle signifie que le propriétaire détient l’ensemble des trois composantes du droit de propriété :

• L’usus : Il peut utiliser le bien comme il l’entend.
• Le fructus : Il peut louer le bien et percevoir des revenus.
• L’abusus : Il peut vendre, transmettre ou même détruire le bien.

En pleine propriété, le propriétaire n’a pas besoin de consulter d’autres parties pour prendre des décisions, sauf exceptions légales. Par exemple, pour une résidence familiale, l’accord du conjoint non-propriétaire est requis en cas de vente, même si une seule personne détient la pleine propriété.

La pleine propriété est idéale pour les particuliers souhaitant un contrôle total sur leur bien sans dépendre de tiers. C’est une solution parfaite pour quiconque souhaite louer sa maison par exemple.

Toutefois, elle implique également de supporter l’intégralité des frais, charges et taxes liées à la détention du bien.

2. La copropriété

La copropriété intervient lorsqu’un bien est divisé en lots appartenant à des propriétaires distincts, chacun possédant :

• Une partie privative, comme un appartement ou une maison.
• Une quote-part des parties communes, telles que les couloirs, ascenseurs ou parkings.

Organisation juridique :

La copropriété est strictement encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 10 mars 1967.
Un syndic, professionnel ou bénévole, gère les parties communes, organise les travaux nécessaires et convoque une assemblée générale annuelle.

Points pratiques pour les propriétaires :

• Les charges sont réparties en fonction de la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes.
• Un règlement de copropriété fixe les règles de vie collective (par exemple, interdiction d’exercer une activité commerciale dans un immeuble résidentiel).

Pour les investisseurs :

Pour les investisseurs, la copropriété peut offrir une mutualisation des frais mais implique de respecter des règles collectives parfois contraignantes.

3. Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser les droits de propriété entre :

• L’usufruitier, qui conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (usus et fructus).
• Le nu-propriétaire, qui détient l’abusus, c’est-à-dire la propriété juridique du bien sans pouvoir l’utiliser.

Le démembrement de propriété a surtout lieu dans 2 cas de figure :

• En cas de succession : le conjoint survivant opte souvent pour l’usufruit sur la totalité des biens, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété.
• En investissement locatif : le démembrement temporaire est parfois utilisé pour réduire la fiscalité des propriétaires.

Ainsi, le démembrement est une solution attractive pour optimiser la transmission de patrimoine tout en maintenant les revenus du bien pour une personne âgée ou un conjoint survivant.

4. L’indivision

L’indivision se produit lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans en diviser physiquement les parts.

Les cas typiques sont l’héritage (les héritiers deviennent co-propriétaires du bien) ou l’acquisition en commun (deux ou plusieurs personnes achètent ensemble un bien, souvent en couple ou entre amis).

Son régime légal est le suivant :

• Les décisions importantes nécessitent l’unanimité des indivisaires. La vente d’un bien en indivision, comme sa mise en location, nécessitera l’accord de tous les indivisaires.
• Une convention d’indivision peut être établie pour éviter les conflits et définir les droits et obligations de chacun.
• Créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet de simplifier la gestion et la transmission des biens, tout en évitant les blocages liés à l’indivision.

Bon à savoir :

L’indivision peut être une solution souple mais nécessite une bonne entente entre les indivisaires pour éviter les situations de blocage.

5. Le viager immobilier

Le viager est une forme spécifique de transaction immobilière, souvent utilisée par les seniors pour compléter leurs revenus.

Son principe est le suivant :

• L’acquéreur (le débirentier) verse un capital initial (le bouquet) et une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier).
• Le vendeur conserve souvent l’usage du bien jusqu’à son décès (viager occupé), mais peut aussi libérer le bien immédiatement (viager libre).

Cette forme de propriété présente quelques avantages et limites :

• Pour le vendeur : le viager permet d’obtenir un revenu à vie tout en restant dans son logement.
• Pour l’acheteur : l’achat peut être financièrement avantageux, mais l’incertitude sur la durée de vie du crédirentier rend l’investissement risqué.

Bon à savoir :

Ce mécanisme séduit les investisseurs cherchant des opportunités atypiques, tout en répondant aux besoins des personnes âgées.

Vous cherchez une alternative au viager ? La vente à terme consiste à échelonner le paiement d’un bien sur une période déterminée, sans lien avec la durée de vie du vendeur. Elle peut inclure un droit d’usage temporaire ou être libre dès l’achat.

Quels sont les caractères de la propriété ?

La propriété se définit par trois caractères essentiels :

1. Absolue : Le propriétaire peut librement jouir de son bien, sous réserve de respecter les lois (exemple : interdiction de nuisances sonores).
2. Exclusive : Le propriétaire est seul à pouvoir utiliser ou céder son bien.
3. Perpétuelle : La propriété ne s’éteint pas avec le temps, sauf en cas de transfert volontaire (vente, donation) ou d’expropriation pour utilité publique.

Choisir une forme de propriété nécessite de comprendre ses implications en matière de droits, de fiscalité et de gestion. Pleine propriété, copropriété, démembrement, indivision ou viager : chaque solution s’adapte à des besoins spécifiques.

Prenez le temps de définir vos objectifs pour trouver la solution la plus appropriée.