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SCI : faut-il opter pour une imposition à l’IS ou à l’IR ?

Publié le 12 novembre 2018 à 16h10
SCI : faut-il opter pour une imposition à l’IS ou à l’IR ?
La majorité des sociétés civiles immobilières (SCI) relèvent de l’impôt sur le revenu (IR). Mais la mise en place, en 2018, d’un prélèvement forfaitaire unique (« flat tax ») de 30% a modifié la donne. Choisir d’imposer sa SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) permet souvent d’optimiser ce montage.

SCI imposée sur le revenu : quelles conséquences ?

Une SCI qui relève de l’IR est dite « translucide ». C’est-à-dire que ses bénéfices ne sont pas imposés en son nom mais directement entre les mains des associés.

Il s’agit principalement de loyers, soumis au régime des revenus fonciers, fiscalement peu favorable. En effet, les revenus locatifs y sont imposés au taux marginal d’imposition du bailleur majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Ce qui signifie qu’un contribuable fortement imposé (le taux maximal est de 45 %) pourra voir ses revenus locatifs amputés jusqu’à 62,2% (45 % + 17,2%) !

SCI imposée sur les sociétés : pour alléger la fiscalité…

Opter pour l’IS permet d’alléger significativement le poids de la fiscalité :

-        D’une part, les associés de la SCI peuvent amortir l’immeuble (généralement à raison de 2 à 3,5 % de sa valeur (hors terrain) par an), ce qui réduit la base imposable.

-        De plus, l’imposition supportée par la SCI est faible ; 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, 28 % entre 28 120 et 500 000 € et 33,33 % au-delà.

Bon à savoir

Quant aux dividendes de la SCI, ils peuvent ou non être distribués, en fonction du souhait des associés. Ce qui peut se révéler intéressant si vous n’avez pas besoin, dans l’immédiat, d’un complément de revenu. Si les revenus sont distribués, ils sont soumis au PFU de 30 %...bien loin du taux de 62,2 % évoqué ci-dessus ! 

…Avec quelques inconvénients quand même !

Opter pour l’IS présente aussi des inconvénients. En premier lieu, cette option est irrévocable. Mieux vaut donc se faire conseiller, en amont, par un professionnel (un avocat, par exemple) pour appréhender toutes les conséquences fiscales de votre décision.

Autre inconvénient, lors d’une revente, les plus-values sont davantage taxées dans une société à l’IS qu’à l’IR.

Pour rappel, la plus-value immobilière est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Dans une SCI à l’IS, elle ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention (ils permettent l’exonération complète de plus-value au bout de 30 ans) applicables aux particuliers et aux associés de SCI à l’IR.

De plus, dans une SCI à l’IS, la plus-value est calculé à partir du prix d'achat diminué du montant des amortissements comptabilisés. Par conséquent, lorsque le bien est revendu après une longue période de détention, le montant de la plus-value est, souvent, très significatif. Il est alors soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux oscillant entre 15 et 33,3 % en fonction du montant imposable. 

Pour aller plus loin :

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