Prévoir un rendement sur son investissement locatif

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Tous les investisseurs n’ont pas les mêmes objectifs. Certains cherchent une forte rentabilité et la constitution de rentes locatives rapides, d’autres souhaitent constituer un patrimoine à transmettre à leurs descendants.

Pour chaque cas, l’investisseur se doit de connaître le seuil de rentabilité de son achat.

Premier calcul, le taux de rentabilité brut. Simple et assez bref, il vous permettra dans un premier temps d’obtenir une visibilité globale sur la rentabilité espérée de votre bien et vous servira de base comparative dans le choix du bien à acheter :

Montant annuel du loyer x 100 / Prix d’achat (logement, frais de notaire et travaux)

Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle espérée, on calcule le taux de rentabilité net. Dans ce dernier, entrent en compte tous les frais annexes et irrécupérables liés à l’acquisition, à savoir :

-        Charges non récupérables : assurance propriétaire non-occupant, assurance du prêt, frais d’agence, de gestion locative, charges de copropriété

-        Taxe foncière annuelle

-        Imposition (différente en fonction de votre régime fiscal)

Le taux de rentabilité net se calcule en prenant en compte la soustraction de ces frais divers :

Montant annuel du loyer - Frais annexes x 100 / Prix d’achat (logement, frais de notaire et travaux)

Le choix stratégique du bien immobilier

Les performances locatives sont intrinsèquement liées à la nature et l’emplacement de celui-ci. Aussi, pour maximiser ses chances de faire un investissement rentable, le choix du bien joue un rôle déterminant.

Premier indicateur à analyser : la demande locative. Pour choisir un bien qui aura le plus de chance d’être facilement loué, déterminez les besoins en matière de logement en observant la population locale : quelle est la part de population étudiante, active, retraités ? Parce que l’analyse de la demande ne va pas sans celle de l’offre, il sera primordial d’étudier le marché local. Cela vous permettra d’avoir une idée précise des prix des loyers et conditionnera votre rentabilité locative.

Pensez également à vous renseigner sur les changements à venir sur le secteur de votre bien (nouvelles infrastructures, constructions, etc.) pour anticiper une éventuelle prise ou perte de valeur.

Enfin, pour se prémunir des mauvaises surprises, veillez aussi à bien analyser le bien, ainsi que le bâtiment et toutes les parties communes liées à la copropriété. Vérifiez notamment l’état de la façade et des toitures, qui représentent le poste le plus élevé en cas de nécessité de travaux, mais aussi l’état du chauffage, des fenêtres, de l’installation électrique, de la plomberie ou encore des sanitaires.

Quels risques anticiper ?

La rentabilité d’un investissement locatif est dépendante de plusieurs risques susceptibles d’impacter les frais liés à la propriété ou encore les recettes annuelles de loyer.

Le premier d’entre eux : les loyers impayés. C’est aussi l’un des plus dangereux pour la rentabilité de votre investissement, d’autant que les locataires mauvais payeurs sont difficiles à déloger et que les procédures d’expulsion sont longues et onéreuses. Même s’il est possible, en fonction de la nature du contrat, de moduler les échéances de remboursement des mensualités de votre prêt immobilier, mieux vaut se couvrir avec une assurance loyer impayé.

Vient ensuite les dégradations du bien. Le montant de la caution versée par le locataire ne suffit pas toujours à couvrir l’intégralité des frais liés à la réparation des dégâts causés par le locataire. Dans ce cas, il est vivement conseillé de faire constater l’état des lieux de sortie par un huissier de justice.

La vacance locative représente elle aussi la bête noire des bailleurs. Il va sans dire qu’elle impacte directement la rentabilité du bien puisque sans locataire, vous ne percevrez aucun loyer.

Chaque jour d'inoccupation fait baisser le taux de rentabilité, c’est pourquoi il est nécessaire de chercher activement un nouveau locataire, dès la réception du préavis de départ du premier.

Il est également vivement conseiller de souscrire à une assurance propriétaire non occupant afin de se prémunir de cette vacance locative.

Enfin, il est aussi possible de mandater la gestion locative de son bien à un professionnel pour un investissement sans contraintes.