Prévoir le rendement de son investissement locatif

Points essentiels à retenir : 

• Le rendement d'un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs : prix d'acquisition, montant du loyer, charges notamment.
• Le rendement locatif existe sous plusieurs formes : rendement brut, net et net après impôt.
• En outre, il est possible d'envisager la possibilité d'une plus-value lors de la revente du bien.
• Pour optimiser le rendement d'un investissement locatif, l'acquéreur devra jouer sur chaque facteur. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Tous les investisseurs n’ont pas les mêmes objectifs. Certains cherchent une forte rentabilité et la constitution de rentes locatives rapides, d’autres souhaitent constituer un patrimoine à transmettre à leurs descendants. 

Dans tous les cas, l’investisseur se doit de connaître le seuil de rentabilité de son achat. Outre la performance financière, calculer la rentabilité locative assure de bien anticiper les dépenses au fil du temps. 

Calculer le taux de rentabilité brut

Premier calcul, le taux de rentabilité brut. Simple et rapide, il vous permet surtout de comparer des projets d'achat immobilier. En outre, il offre une visibilité globale sur la rentabilité espérée. 

Rendement brut = montant annuel du loyer / prix d’achat *100 

Le prix d'achat inclut les frais de notaire, frais d'acquisition et travaux éventuels. 

Exemple : Vous achetez un studio à Paris 200 000 € et le louez 750 € par mois. Le rendement brut est de 750*12*100/200 000 = 4,5 %

Calculer le taux de rentabilité net

Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle espérée, on calcule le taux de rentabilité net. Dans ce dernier, entrent en compte tous les frais annexes et irrécupérables liés au logement, à savoir :

• Charges non récupérables : assurance propriétaire non-occupant (PNO), frais d’agence, de gestion locative, charges de copropriété.
• Taxe foncière.
• Frais d'entretien du bien immobilier.

Le taux de rentabilité net se calcule en prenant en compte la soustraction de ces frais divers :

Rendement net = (montant annuel du loyer - frais annexes) x 100 / prix d’achat 

Exemple : reprenons notre exemple. Vous payez 600 € de taxe foncière, 800 € de frais de gestion et d'assurance et 400 € de charges non récupérables. Le rendement net de l'investissement est alors de ((750*12)-600-800-400)*100/200 000 = 3,6 %.

Calculer le taux de rentabilité nette après impôts

Enfin, pour savoir combien vous gagnez réellement avec cet investissement, vous devez mesurer l'impact de la fiscalité sur vos revenus locatifs. Vous prenez donc en compte l'ensemble des impôts et des prélèvements sociaux applicables. 

Tout dépend des choix opérés :

• location nue (revenus fonciers) ou location meublée (bénéfices industriels et commerciaux BIC)
• régime fiscal micro avec abattement forfaitaire ou régime réel d'imposition avec déduction des charges pour l'imposition des revenus locatifs.
• investissement locatif profitant d'un dispositif fiscal incitatif comme l'investissement Denormandie (réduction d'impôt sur plusieurs années pour l'achat de certains biens). 

Puis, le calcul dépend également de votre taux marginal d'imposition (TMI) soit la tranche du barème progressif la plus élevée appliquée aux revenus du foyer fiscal (11 %, 30 %, 41% ou 45 %).

N'oubliez pas les prélèvements sociaux de CSG-CRDS à hauteur de 17,2 % des revenus imposables ! 

Le choix stratégique du bien immobilier

Réussir un investissement locatif rentable demande du temps et des efforts.

La localisation de l'investissement locatif

Les performances locatives sont intrinsèquement liées à la nature et la qualité de l’emplacement du bien immobilier. Aussi, pour maximiser la performance d'un investissement rentable, le choix du logement joue un rôle déterminant.

Pour se prémunir des mauvaises surprises, veillez aussi à bien analyser l'état du bien et du bâtiment, ainsi que toutes les parties communes liées à la copropriété. Vérifiez notamment l’état de la façade et des toitures, qui représentent le poste le plus élevé en cas de nécessité de travaux, mais aussi l’état du chauffage, des fenêtres, de l’installation électrique, de la plomberie ou encore des sanitaires.

Un investissement locatif ne se mesure pas seulement au rendement mais aussi au potentiel de plus-value à la revente. Le bien immobilier projeté a-t-il vocation à prendre de la valeur au fil du temps ou au contraire à devenir obsolète ? 

Le marché locatif

Premier indicateur à analyser : la demande locative. Pour choisir un logement facile à jouer, vous déterminez les besoins locaux :

• Quelle est la part de population étudiante, active, retraités ?
• Quels sont les grands projets urbains à moyen terme ? 

Pensez également à vous renseigner sur les changements sur le secteur de votre bien (nouvelles infrastructures, constructions, etc.) pour anticiper une éventuelle prise ou perte de valeur. Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un studio meublé pour étudiant ou un local commercial pour un restaurant de restauration rapide à proximité d'une université...qui déménage 3 ans plus tard. L'effet peut être catastrophique sur l'investissement et la rentabilité. 

Avant de mettre en location votre logement, pensez à l'équiper pour votre population de locataires privilégiée. 

Cette analyse du marché locatif permet d'anticiper le risque de vacance locative. Un marché dynamique assure de relouer rapidement mais vous devez prendre en compte dans votre calcul de rendement locatif d'éventuelles périodes sans location ou des périodes entre deux locataires. La vacance locative affecte votre rentabilité.

Comment améliorer le rendement de votre investissement locatif ? 

Connaître les facteurs qui entrent dans le calcul de la rentabilité locative permet de jouer sur chacun d'eux pour optimiser votre investissement. 

Par exemple, vous négociez le prix d'achat, en profitant d'un marché immobilier un peu moins dynamique. La baisse du coût d'acquisition joue directement sur l'amélioration de votre rendement locatif.

Calculez le montant du loyer au plus juste pour trouver des locataires. Un loyer trop élevé augmente la rentabilité locative mais aussi le turn-over de locataires. Certaines villes mettent en place un encadrement des loyers pour éviter les excès. 

Intéressez-vous également à l'optimisation des charges : comparez les frais de gestion locative, les frais d’assurance et le coût de l'entretien pour réduire les coûts.

Financer votre investissement avec un crédit immobilier 

Qu'est-ce que l'effet de levier du crédit ?

Quelle que soit votre épargne disponible, il est toujours préférable d'investir dans l'immobilier locatif à crédit. Cela permet de profiter de l'effet de levier du crédit immobilier. Ainsi, vous placez votre épargne sur d'autres supports, l'immobilier étant la seule manière de créer un patrimoine et d'épargner à crédit ! 

Les intérêts d'emprunt jouent également sur la rentabilité, mais peuvent aussi se déduire des impôts, selon le régime fiscal choisi.

Faites une simulation de prêt immobilier sur notre site pour bien démarrer votre projet d'investissement immobilier. 

Qu'est-ce que la règle des 70 % pour un investissement locatif ?

La banque étudie votre projet d'investissement locatif attentivement. En général, elle prend en compte 70 % des loyers estimés pour tenir compte du risque de vacance locative. Votre projet de financement doit donc tenir sur la base de 70 % des revenus estimés. 

Prévoir un apport personnel, même minime, s'avère alors souvent nécessaire pour obtenir un prêt immobilier même pour un investissement locatif. 

Choisir le bon régime d'imposition des revenus locatifs

L'impact de la fiscalité locative est essentiel sur la rentabilité nette. Créer du déficit foncier en location nue ou pratiquer des amortissements en location meublée sont sources de rendement. Le choix d'un régime fiscal réel est souvent préférable mais impose des obligations comptables et fiscales plus importantes. 

Enfin, pensez à utiliser des dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie, le déficit foncier (suite à des travaux de rénovation) ou encore le régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Quels risques anticiper ?

La rentabilité d’un investissement locatif est dépendante de plusieurs risques susceptibles d’impacter les frais liés à la propriété ou encore les recettes annuelles de loyer.

Les loyers impayés

Le premier d’entre eux : les loyers impayés. La plupart des propriétaires bailleurs craignent cela. Pourtant, si des loyers impayés affectent la rentabilité, ils restent relativement rares.

Il est alors préférable de souscrire une garantie loyers impayés en lisant bien les modalités de mise en œuvre. Dès le premier impayé, le bailleur se montrera ferme mais compréhensif, pour éviter les procédures longues et onéreuses. 

Les travaux sur le bien

Autre risque identifié sur un investissement immobilier : une mauvaise anticipation des travaux d'entretien et de rénovation. Un appartement ou une maison en location nécessite périodiquement des coûts qui impactent également la rentabilité nette. Le cas d'une location meublée impose en complément le remplacement périodique du mobilier. 

A cela s'ajoutent les éventuelles dégradations du bien. Le montant du dépôt de garantie ne suffit pas toujours à couvrir l’intégralité des frais liés aux dégâts causés par le locataire. Dans ce cas, il est vivement conseillé de faire constater l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

Il est également possible de souscrire une assurance pour se protéger des dégradations. 

En outre, constituer une épargne de précaution dédiée aux imprévus est sage. Vous calculez ainsi l'effort d'épargne nécessaire pour anticiper l'entretien du bien. 

Les dispositifs de défiscalisation 

Les avantages fiscaux ne doivent pas être la seule raison d'un investissement locatif. Quel que soit le montant d'impôt sur le revenu, pensez sur le long terme à votre achat immobilier. Cela évite de nombreuses déconvenues avec certains dispositifs de défiscalisation. 

La vacance locative

La vacance locative représente une autre peur des bailleurs. Il va sans dire qu’elle impacte directement la rentabilité brute du bien puisque, sans locataire, vous ne percevrez aucun loyer.

Chaque jour d'inoccupation fait baisser le taux de rendement locatif. C’est pourquoi il est nécessaire de chercher activement un nouveau locataire, dès la réception du préavis de départ du premier.

Enfin, il est aussi possible de confier la gestion locative de son bien à un professionnel pour un investissement sans contraintes.

Quel est le bon taux de rendement locatif ? 

Ce risque de vacance locative conduit d'ailleurs à ne pas forcément choisir le taux de rendement locatif le plus élevé. En effet, certaines villes affichent des taux de rendement élevés en raison du faible prix d'achat. Toutefois, le marché locatif n'y est pas si dynamique !

Dans ces conditions, il y a peu de chances que la valeur du bien augmente. Un placement immobilier se juge toujours sur le long terme. 

Un propriétaire bailleur aguerri ne mise donc pas tout sur le taux de rendement locatif. C'est un indicateur important mais c'est loin d'être le seul critère pour choisir le bon investissement locatif ! Le meilleur investissement n'est pas nécessairement celui qui affiche le meilleur taux de rendement locatif. 

Par exemple, il est souvent plus judicieux d'investir dans un studio ou une petite surface dans une métropole étudiante ou peuplée de jeunes actifs, plutôt que dans un appartement de deux pièces dans une ville moyenne. 

Aussi, il n'existe pas de bon taux de rendement locatif, mais des taux moyens par ville. Cela permet de comparer votre projet à d'autres biens immobiliers.