Tout savoir sur le statut loueur en meublé non professionnel LMNP

Statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

Quand on loue un bien meublé, deux statuts juridiques sont possibles : le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou le LMP (Loueur Meublé Professionnel). Tous deux ont leurs caractéristiques et leurs avantages propres.

Loueur en Meublé Non Professionnel : quels sont les biens concernés ?

Le statut LMNP s’applique sur des maisons ou des appartements meublés, dans lequel le locataire n’a plus qu’à poser ses affaires. On doit y trouver : la literie, des plaques de cuisson et un four, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, etc.

Par ailleurs, l’usage du bien peut être celui de résidence principale ou saisonnière (appartement à la mer ou à la montagne, résidences étudiantes, etc.).

A noter :

si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier via une SCPI, vous ne pouvez pas bénéficier du statut de LMNP.

Plus d’infos sur la location meublée dans notre article dédié.

Conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP

Pour avoir le statut de LMNP, au moins l’une de ces conditions doit être remplie (article 155, IV du Code général des impôts) :

• Les recettes annuelles liées à cette activité sont inférieures à 23 000 € TTC.
• Ces recettes annuelles ne dépassent pas le montant des autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, etc.).

Important :

pour déterminer si vous tombez sous le régime de LMNP ou non, c’est l’ensemble du foyer fiscal qui sera pris en compte.

Quelle différence avec le statut LMP ?

Le statut de Loueur Meublé Professionnel impose la réunion de ces deux conditions :

• Les revenus annuels tirés de cette activité doivent dépasser 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal.
• ET ces recettes doivent être supérieures à la totalité des autres revenus du foyer fiscal.

Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas remplie, le statut sera automatiquement celui du LMNP. Le statut LMP peut également concerner les locations saisonnières, tant que l’activité est exercée à titre professionnel, de manière régulière.

A noter :

les différences d’ordre fiscal entre le statut LMP et le statut LMNP concernent notamment la caractérisation des biens, qui sont considérés comme professionnels pour un LMP et donc exonérés d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). D’autre part, le statut LMP permet d’imputer les déficits éventuels sur le revenu global (et pas seulement sur des revenus de même type), si vous avez opté pour le régime réel.

Toutes nos réponses à vos questions sur la location meublée dans notre FAQ dédiée. 

Quels régimes fiscaux sont possibles avec le statut LMNP ?

Les recettes générées par votre activité de loueur meublé non professionnel constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes fiscaux sont envisageables avec le statut LMNP :

• Le régime micro-BIC : il s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (pour les revenus perçus à partir de 2020), ou 70 000 € pour les revenus de 2019. Avec ce régime, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 50 % à votre bénéfice imposable, c’est-à-dire sur vos recettes (en revanche vous ne pourrez pas déduire vos charges réelles). Si vos locations sont des meublés de tourisme classés (de 1 à 5 étoiles, attribuées par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation), le seuil est de 176 200 € et l’abattement forfaitaire monte à 71 %. Le bénéfice imposable devra être ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal et sera soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si les revenus issus de vos locations ne dépassent pas 305 € par an, vous n’aurez pas d’impôt à payer. Le régime micro-BIC est donc intéressant si la totalité de vos charges ne dépasse pas le seuil de 50 % (ou 71 %) de vos recettes. Par ailleurs, il permet de se passer d’un comptable.
• Le régime réel : il vous concerne si vos recettes annuelles dépassent 70 000 €. Votre revenu net imposable se calcule alors en déduisant toutes vos charges et frais réels. Notez que dans certains cas, vous pourrez être redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Renseignez-vous auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe les biens que vous louez.

Bon à savoir :

c'est la première ou la deuxième année que vos recettes annuelles dépassent le seuil des 70 000 € ? Vous pouvez profiter du régime micro-BIC une année supplémentaire si vous le souhaitez.

A vous de faire votre calcul pour voir si le régime réel ou le régime micro-BIC est le plus intéressant, en fonction de vos charges et de vos recettes. Vous êtes sous le seuil des 72 600 € mais souhaitez bénéficier du régime réel ? Vous pouvez en faire la demande auprès de l’administration fiscale.

Important :

sur les logements en indivision mis en location meublée, il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-BIC. Il faudra nécessairement déclarer vos recettes au régime réel.

Acheter pour louer meublé, comment ça se passe ? Réponse dans notre infographie. 

Investissement LMNP et réduction Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissements locatifs meublés dans certaines structures de type résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, ou résidences avec services pour étudiants.

Selon le type d’investissement réalisé et la date à laquelle vous l’avez fait, vous aurez droit à une réduction d’impôt pouvant aller de 11 à 25 %. Elle se calcule en se basant sur le prix de revient du bien (c’est-à-dire le prix d’achat du bien, plus tous les frais annexes de type frais de notaire, travaux éventuels, etc.), avec un plafond de 300 000 €.

Plusieurs conditions sont à respecter pour profiter de la réduction d’impôts :

• Vous vous engagez sur une durée de 9 ans de location meublée non professionnelle, qui devra commencer maximum 1 mois après l’acquisition ou l’achèvement de la construction du bien.
• Vous avez réalisé votre investissement locatif entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.

Le saviez-vous ? La loi de finances de 2019 a prolongé le dispositif Censi-Bouvard pour 3 ans supplémentaires.