Achat en nue-propriété : quels atouts ?

Acheter en nue-propriété : quel est le principe ?

La pleine propriété d’un bien immobilier se compose de :

• La nue-propriété : cela correspond à la possession d’un bien immobilier, mais sans pouvoir en disposer.
• L’usufruit : c’est le fait de disposer du droit d’usage du bien immobilier. Concrètement, l’usufruitier peut habiter le logement ou le louer et, dans ce cas, il en touchera les revenus.

Acheter en nue-propriété correspond donc à l’achat des murs, sans la possibilité d’occuper le logement, de l’utiliser ou de le louer.

Pour en savoir plus sur les différentes formes de propriétés, rendez-vous sur notre article dédié.

Dans un achat en nue-propriété, le démembrement de la propriété du bien (c’est-à-dire la division de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété) est temporaire : l’usufruit est conservé par une tierce personne sur une durée comprise entre 10 et 20 ans.

La contrepartie pour l’acheteur de cette privation temporaire d’usufruit est qu’il acquiert le bien à une valeur bien inférieure à celle de la pleine propriété.

A la fin de la période d’usufruit prévue dans le contrat de vente du bien, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire et retrouve donc l’ensemble de ses droits sur le bien immobilier, sans frais supplémentaires.

Il peut alors le gérer comme il l’entend : l’habiter, le louer, ou le vendre.

Bon à savoir :

l’achat en nue-propriété n’implique pas de durée minimale de détention. Le bien immobilier peut être cédé à tout moment. Dès lors, la plus-value éventuelle réalisée bénéficie d’une imposition allégée. En effet, le calcul de la plus-value réalisée prendra comme base le prix d'acquisition du bien (prix réduit puisque seule la nue-propriété a été achetée). En conséquence, l’imposition sera moins élevée que lors de la cession d’un bien en pleine propriété.

Les avantages de l’achat en nue-propriété

Le prix

Le premier atout de l’achat en nue-propriété est son prix. En effet, une décote de 30 à 40 % du prix d’achat classique est appliquée sur les biens immobiliers démembrés. Cette décote correspond à la somme des loyers que vous auriez pu percevoir si vous aviez bénéficié de la pleine propriété du bien.

Il est important de souligner deux bénéfices attachés à cette réduction du prix du bien, et ce par rapport à la mise en location d’un bien dont vous seriez pleinement propriétaire :

• Cette économie réalisée à la vente n’est pas fiscalisée, contrairement aux loyers touchés.
• Vous n’êtes pas soumis aux aléas de la gestion locative : logement vacant, travaux d’entretien courant, etc.

Bon à savoir :

la gestion locative d’un bien acheté en nue-propriété est à la charge totale de l’usufruitier. C’est également lui qui est redevable du coût des travaux d’entretien du logement et des parties communes éventuelles. Seuls les travaux lourds de type gros œuvre sont à la charge du nu-propriétaire.

La fiscalité

Un autre avantage non négligeable de l’achat en nue-propriété est sa fiscalité et ce, à plusieurs niveaux :

• Sur l’impôt sur le revenu : tant que la propriété du bien est démembrée, l’opération n’impacte pas votre impôt sur le revenu. Si vous avez financé l’achat du bien avec un crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers éventuels, à la condition que l’usufruitier soit un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu ou, le cas échéant, un bailleur social.
• Sur la taxe foncière : sur le ou les biens achetés en nue-propriété, vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière puisque celle-ci est à la charge de l’usufruitier.
• Sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les biens dont vous êtes seulement nu-propriétaire ne rentrent pas dans le patrimoine imposable à l’IFI.
• Sur les frais de donation ou de succession : si vous souhaitez transmettre le bien acheté en nue-propriété à vos héritiers, le calcul des droits de succession ou de donation se fera sur une assiette minorée.

Achat en nue-propriété : pour qui ?

Acheter un bien immobilier en nue-propriété s’adresse principalement à des investisseurs avertis, ayant déjà un patrimoine, et donc en mesure d’absorber une charge supplémentaire jusqu’à la fin de l’usufruit :

• Cet investissement est à considérer à moyen/long terme, puisqu’il ne génèrera pas de rentrée d’argent tant que le démembrement de la propriété sera actif.
• C’est un outil d’optimisation fiscale intéressant, qui peut être utilisé par exemple pour préparer sa retraite : avec l’optique d’habiter le logement in fine, de le louer pour se faire un complément de revenus, ou de le vendre pour faire une belle plus-value.

Important :

si vous envisagez d’investir dans un bien en nue-propriété, entourez-vous d’experts qui sauront vous conseiller, notamment pour vous assurer d’acheter un bien dont la décote sera suffisante par rapport à la durée de l’usufruit