Achat en nue-propriété : quels atouts ?

Acheter en nue-propriété : quel est le principe ?

Définition de la nue-propriété

La pleine propriété d’un bien immobilier se compose de 3 éléments :

• fructus (droit de percevoir les fruits),
• usus (droit d'utiliser le bien),
• abusus (droit d'en disposer).

On les regroupe en 2 parties, appelées démembrement de propriété :  

• La nue-propriété : cela correspond à la possession d’une partie du bien immobilier mais en laissant à l'usufruitier le droit exclusif de vivre dans le bien.
• L’usufruit : c’est le fait de disposer du droit d’usage du bien immobilier. Concrètement, l’usufruitier peut habiter le logement ou le louer et, dans ce cas, percevoir les revenus.

Qu'est-ce qu'un achat en nue-propriété

Acheter en nue-propriété correspond donc à l’achat du bien, sans la possibilité d’occuper le logement, de l’utiliser ou de le louer. Il existe de nombreux types de propriété et l'achat en pleine propriété, la plus fréquente, n'est pas la seule manière d'acquérir un bien. 

Dans un achat en nue-propriété, le démembrement de propriété du bien est temporaire : l’usufruit est conservé par une tierce personne sur une durée comprise entre 10 et 20 ans.

La contrepartie pour l’acheteur de cette privation temporaire d’usufruit est qu’il acquiert le bien à une valeur bien inférieure à celle de la pleine propriété.

A la fin de la de la durée de l'usufruit, prévue dans le contrat de cession du bien, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire et retrouve donc l’ensemble de ses droits sur le bien immobilier, sans frais supplémentaires.

En obtenant la pleine propriété, il peut alors le gérer comme il l’entend : l’habiter, le louer, ou le vendre sans l'accord d'un autre propriétaire démembré.

Bon à savoir :

L’achat en nue-propriété n’implique pas de durée minimale de détention. L'acheteur peut céder la nue-propriété à tout moment. Dès lors, la plus-value éventuelle réalisée bénéficie d’une imposition allégée. En effet, le calcul de la plus-value immobilière prendra comme base le prix d'acquisition du bien (prix réduit à la seule nue-propriété). En conséquence, l’imposition sera moins élevée que lors de la cession d’un bien en pleine propriété.

Les avantages de l’achat en nue-propriété

Le prix

Le premier atout de l’achat en nue-propriété est son prix. En effet, une décote de 30 à 40 % du prix d’achat classique, évaluée selon l'âge de l'usufruit, s'applique sur les biens immobiliers démembrés. Cette décote correspond à la somme des loyers que vous auriez pu percevoir si vous aviez bénéficié de la pleine propriété du bien.

Il est important de souligner deux avantages attachés à cette réduction du prix du bien, et ce par rapport à la mise en location si vous étiez pleinement propriétaire :

• Cette économie réalisée à la vente n’est pas fiscalisée, contrairement aux revenus locatifs.
• Vous ne dépendez pas des aléas de la gestion locative : logement vacant, travaux d’entretien courant, etc.

Bon à savoir :

La gestion locative d’un bien acheté en nue-propriété est à la charge totale de l’usufruitier. Il prend également en charge le coût des travaux d’entretien du logement et des parties communes éventuelles. Seuls les travaux lourds de type gros œuvre sont à la charge du nu-propriétaire.

La fiscalité

Un autre avantage pour l'investisseur d'un bien en nue-propriété est sa fiscalité et ce, à plusieurs niveaux :

• Sur l’impôt sur le revenu : tant que la propriété du bien est démembrée, l’opération n’impacte pas votre impôt sur le revenu. Si vous financez l’achat du bien avec un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers éventuels, à la condition que l’usufruitier soit un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu ou, le cas échéant, un bailleur social.
• Sur la taxe foncière : vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière puisque celle-ci est à la charge de l’usufruitier.
• Sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : le bien en nue-propriété entre dans la patrimoine imposable de l'usufruitier et non pas dans celui du nu-propriétaire.
• Sur les frais de donation ou de succession : si vous souhaitez transmettre le bien acheté en nue-propriété à vos héritiers, le calcul des droits de succession ou de donation se fera sur une valeur réduite.
• Sur la plus-value immobilière à l'issue du démembrement : le prix d'achat pris en compte correspond alors à la valeur de la pleine propriété au jour de l'achat. Cela diminue de fait le montant de la plus-value imposable. 

Quels sont les inconvénients de l'achat en nue-propriété ?

L'achat en nue-propriété nécessite d'avoir une épargne disponible à investir dans le projet ou de pouvoir rembourser un prêt immobilier, sans source de revenus complémentaires (loyers) pour rembourser les mensualités. 

Cela s'adresse donc à une certaine catégorie d'investisseurs immobiliers prêts à entreprendre un projet à long terme. 

Achat en nue-propriété : qui peut réaliser cet investissement ?

Acheter un bien immobilier en nue-propriété s’adresse principalement à des investisseurs avertis, ayant déjà un patrimoine immobilier, et donc en mesure d’absorber une charge supplémentaire jusqu’à la fin de l’usufruit :

• Cet investissement est à considérer à long terme, puisqu’il ne génèrera pas de rentrée d’argent tant que le démembrement de la propriété sera actif.
• C’est un outil d’optimisation fiscale intéressant, qui peut être utilisé par exemple pour préparer sa retraite : avec l’optique d’habiter le logement in fine, de le louer pour se faire un complément de revenus, ou de le vendre pour faire une belle plus-value immobilière.

Le plus souvent, un investisseur immobilier acquiert à la nue-propriété d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Un bailleur institutionnel ou un bailleur social devient usufruitier et exploite le bien pendant une période donnée. 

A noter :

Si vous envisagez d’investir dans un bien en nue-propriété, faites appel à un professionnel, notamment pour vous assurer d’acheter un bien dont la valeur après décote sera suffisante par rapport à la durée de l’usufruit. Attention en particulier à la convention de démembrement qui peut mettre certains frais à la charge du nu-propriétaire !

Quelles sont les obligations et frais d'un nu-propriétaire ?

Qui paie la taxe foncière en cas de nue-propriété ?

La taxe foncière est payée par l'usufruitier pendant toute la période de démembrement.  Il en est de même des travaux d'entretien et des frais de gestion locative. Très souvent, la convention d'usufruit avec un bailleur institutionnel prévoit la remise en état du bien au moment de la fin de la période. 

Quels frais de notaire pour le nu-propriétaire ? 

L'acquéreur paie des frais de notaire composés principalement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). En général, l'opération concerne un achat de logement neuf donc des frais de notaire réduits entre 2 et 3 % du prix d'achat. Si le bien est dans l'ancien, les frais de notaire sont autour de 7 - 8 %. 

Et pour la vente en nue-propriété ? 

A tout moment, vous pouvez vendre le bien, soit la nue-propriété seule pendant la phase de démembrement, soit la pleine propriété après la période de démembrement. 

Nu-propriétaire, usufruitier et succession : quel est l'intérêt de la nue-propriété ?

Le démembrement de propriété est plus souvent connu dans une perspective de transmission de patrimoine optimisée. En effet, très souvent, les parents transmettent la seule nue-propriété d'un bien immobilier à leurs enfants, profitant ainsi d'une valorisation moins élevée. Lors de leur décès, les enfants récupèrent automatiquement l'usufruit sans frais supplémentaire. 

Cela permet de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût. La valeur de la nue-propriété dépend alors de l'âge de l'usufruitier (le parent). Par exemple, s'il a entre 51 et 60 ans, la valeur est de 50 % du bien transmis par donation. 

Exemple, un couple de 53 ans possède deux appartements d'une valeur de 400 000 € chacun. Ils peuvent céder la nue-propriété de l'ensemble à leurs deux enfants, soit 800 000 € sans payer de droits de donation. Cela s'effectue grâce à l'abattement de 100 000 € par parent à chaque enfant tous les 15 ans. 

L'achat en nue-propriété correspond à une autre logique, celle d'un investissement à long terme.