Déficit foncier: fonctionnement et fiscalité

Le déficit foncier est un dispositif vous permettant de réduire votre impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. A quoi correspond le déficit foncier ? Comment se calcule-t-il et quelles sont les charges déductibles ? Toutes les informations essentielles à connaître sur le déficit foncier dans notre article.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à une situation où le montant des charges liées à votre investissement immobilier est supérieur à celui de vos revenus locatifs.

La part de charges supérieure à vos revenus fonciers (le déficit donc) peut être déduite de votre revenu global, et ainsi vous permettre de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu.

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier :

  • Vous devez louer votre logement vide : les meublés ne sont pas éligibles au déficit foncier.
  • Vous devez avoir opté pour le régime réel : le déficit foncier n’entre pas dans le cadre du régime microfoncier.

A noter : le régime microfoncier permet de déduire un abattement forfaitaire de vos revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire vos charges réelles.

Bon à savoir :

c’est l’article 156 du Code général des impôts qui explicite le déficit foncier, et détaille ses modalités de calcul.

Comment déclarer les charges des revenus fonciers ?

Pour déclarer les charges de vos revenus fonciers, au moment de votre déclaration de revenus fonciers, vous devez renseigner le détail de vos charges sur le formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale.

A noter :

l’administration fiscale peut vous demander de fournir des justificatifs pour vérifier le bien-fondé de la déduction de vos charges. Pensez à garder tous les éléments qui pourraient être pertinents pour justifier la nature et le montant exact de vos charges : factures, devis, plans, photos, etc.

A partir du moment où vous avez déclaré un déficit foncier, vous avez l’obligation de continuer à louer le logement concerné pendant au moins 3 ans :

  • L’obligation est en vigueur jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle où le déficit foncier a été déclaré.
  • Si vous stoppez la location du logement, ou si vous commencez à louer le logement en meublé, avant cette date, vous perdrez entre autre votre réduction d’impôt.
Bon à savoir :

le régime réel fait partie des conditions pour pouvoir activer le déficit foncier. Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € par an. En-dessous de ce seuil, vous pouvez tout de même choisir le régime réel, si vous estimez qu’il est plus intéressant pour vous que l’abattement forfaitaire de 50 % du régime microfoncier. Ce choix doit être mûrement réfléchi car il restera irrévocable pendant 3 ans avant de pouvoir être modifié.

Comment calculer son déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier est simple : il faut soustraire le montant de vos charges à celui de vos revenus locatifs. Vous êtes en situation de déficit foncier seulement si le résultat de cette opération est négatif.

La subtilité du calcul tient à la distinction entre les charges financières (composées majoritairement des intérêts et frais d’emprunt), et les charges d’exploitation (principalement les frais de gestion et d’entretien du bien). En effet, les charges financières sont à retrancher en priorité de vos revenus fonciers. Nous avons détaillé le calcul en 2 étapes, pour plus de clarté.

A noter :

toutes les charges liées à votre investissement immobilier locatif ne sont pas forcément déductibles. Nous listons les frais et travaux pouvant être intégrés dans le calcul du déficit foncier plus loin dans l’article.

Calcul du déficit foncier :

Etape 1 : le déficit lié aux charges financières

 

Revenus fonciers – charges financières

 

 

A partir de là, on a deux possibilités en fonction du résultat obtenu :

  • Si le résultat est positif : on passe à l’étape 2 du calcul.
  • Si le résultat est négatif : vous pouvez déduire le résultat obtenu de votre revenu global pendant 6 ans (et pendant 10 ans sur vos revenus fonciers).

Etape 2 : le déficit lié aux charges d’exploitation

 

Résultat obtenu en étape 1 – charges d’exploitation

 

  • Si le résultat est positif : vous n’êtes pas en situation de déficit foncier.
  • Si le résultat est négatif : vous pouvez déduire ce résultat de votre revenu global pendant 6 ans, et de vos revenus locatifs pendant 10 ans.
A noter :

le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an (ou 15 300 € dans certains cas particuliers et notamment si vous êtes concerné par le dispositif « Louer abordable »). L’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit : durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus, et durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Pourquoi faire du déficit foncier ?

Les raisons de profiter du déficit foncier ne manquent pas :

  • C’est un excellent moyen d’optimiser votre fiscalité : le déficit foncier vous permet de diminuer votre revenu imposable, et donc de réduire vos impôts. De plus, il ne rentre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 € maximum de réduction d’impôt sur le revenu par an.
  • Le déficit foncier vous permet de valoriser votre patrimoine : investir dans des travaux d’amélioration pour le(s) logement(s) que vous louez permet d’augmenter leur attractivité auprès des locataires. C’est aussi une démarche importante dans la perspective d’une future revente. Avec le déficit foncier, le poids financier des travaux est diminué de vos revenus locatifs.
  • Plus votre niveau d’imposition est important, plus le déficit foncier est intéressant : c’est mathématique, plus votre taux marginal d’imposition est élevé, plus le montant de votre réduction d’impôt le sera lui aussi.

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Nous l’avons évoqué précédemment : dans le cadre du déficit foncier, deux types de charges sont déductibles. Il s’agit des charges dite « financières » et des charges liées à l’exploitation du bien.

Parmi les charges d’exploitation du bien, le coût de certains travaux peut être intégré dans le déficit foncier :

  • Les travaux de réparation et d’entretien : ce sont tous les travaux relatifs au maintien et à la remise en état du logement pour permettre au locataire d’en avoir un usage normal. Attention, certaines dépenses d’entretien sont dues par le locataire : elles sont listées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
  • Les travaux d’amélioration : ce sont les travaux qui apportent un équipement ou un nouvel élément de confort au logement sans modifier la structure de l’immeuble. Par exemple l’installation d’une nouvelle cuisine ou le remplacement d’un ascenseur dans l’immeuble.
Bon à savoir :

les travaux de construction, de reconstruction et/ou d’agrandissement ne sont pas déductibles (modification importante au gros œuvre de locaux existants, travaux ayant pour but d’augmenter la surface habitable, etc.). Ils n’entrent donc pas en compte dans le calcul du déficit foncier.

Quels sont les frais déductibles des revenus fonciers ?

Hormis le coût des travaux, d’autres frais sont déductibles des revenus locatifs.

Parmi les charges financières, on peut noter :

  • Les intérêts liés au prêt immobilier contracté pour financer l'achat du logement, ou au prêt travaux utilisé pour rénover ou améliorer le logement ;
  • Tous les frais liés à ces prêts : frais de dossier, de garantie, coût de l’assurance emprunteur, etc.

Parmi les charges d’exploitation, on trouve aussi :

  • Les frais de gestion et d’administration du logement : les frais d’agence immobilière, d’un syndic de copropriété, la rémunération d’un concierge, etc.
  • Le coût des assurances : assurance loyers impayés, vacance locative, etc.
  • Les impôts concernant le logement, et non récupérables auprès du locataire : taxe foncière par exemple.
  • Les provisions pour charges (cas d’un logement en copropriété).
  • Les charges locatives : si vous ne les avez toujours pas récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ du logement.
  • L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.
A noter :

dans le calcul du déficit foncier, ce sont les charges financières qui doivent être déduites en priorité de vos revenus locatifs. Ce n’est qu’une fois leur déduction faite que vous pourrez imputer les autres charges.

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