Imposition SCI : IR ou IS, quel choix fiscal pour vous ?
Sommaire
Créer une société civile immobilière (SCI) offre de nombreux avantages pour gérer un bien à plusieurs, préparer une transmission ou encore organiser un projet d’investissement locatif. Mais au moment de créer votre SCI, une question essentielle se pose : faut-il choisir l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ? Chacun de ces régimes fiscaux présente des spécificités, des avantages et des contraintes.
Pour faire le bon choix, mieux vaut comprendre en détail leurs implications selon votre situation personnelle et vos objectifs.
Résumé de cet article :
- Le régime par défaut d’une SCI est l’IR, plus simple mais parfois fiscalement lourd.
- L’IS permet d’amortir l’immeuble et peut réduire l’impôt, mais engendre une fiscalité plus complexe et des plus-values moins avantageuses.
- Le choix dépend avant tout de vos objectifs : patrimoniaux, fiscaux, familiaux ou d’investissement.
- Certaines SCI peuvent être concernées par la TVA, notamment en location meublée.
- En cas de doute, faites appel à un professionnel pour sécuriser votre montage.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : simplicité et fiscalité personnelle
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.
Ce régime s’applique de manière transparente : ce ne sont pas les bénéfices de la SCI qui sont imposés, mais la part de résultat revenant à chaque associé, en fonction de sa quote-part dans le capital (qu'elle soit distribuée ou non).
Fonctionnement fiscal
Les revenus locatifs sont donc déclarés comme revenus fonciers dans la déclaration d’impôt de chaque associé. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal de chaque contribuable, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Revenu locatif | TMI (taux marginal d'imposition) | Prélèvements sociaux | Imposition totale possible |
| 10 000 € | 30 % | 17,2 % | 47,2 % |
| 10 000 € | 45 % | 17,2 % | 62,2 % |
Les travaux déductibles (intérêts d’emprunt, réparations, etc.) peuvent réduire significativement le revenu foncier imposable.
Avantages et inconvénients
- Choisir une SCI à l’impôt sur le revenu présente l’avantage de la simplicité : La comptabilité reste allégée, sans obligation d’établir un bilan annuel ou de déposer une liasse fiscale.
- Autre atout non négligeable : les plus-values réalisées lors de la vente du bien bénéficient des abattements progressifs pour durée de détention.
- En revanche, ce régime peut rapidement se révéler pénalisant sur le plan fiscal, en particulier pour les associés disposant de revenus élevés. Les loyers perçus sont imposés selon la tranche marginale d’imposition de chacun, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le cumul peut ainsi conduire à une imposition globale supérieure à 60 % des revenus locatifs élevés (45% +17,2%).
- Enfin, l’impossibilité d’amortir le bien immobilier constitue une limite importante.
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : optimisation mais complexité
En optant pour l’IS, la SCI devient une véritable entité fiscale.
C’est la société elle-même qui paie l’impôt sur ses bénéfices, à des taux généralement plus faibles que l’IR.
Fonctionnement fiscal
- Taux d’IS :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices
- 25 % au-delà (taux en vigueur en 2025)
- Amortissement : l’un des grands avantages du régime IS. Le bâtiment (hors terrain) peut être amorti chaque année, réduisant ainsi les bénéfices imposables.
Les dividendes éventuellement versés aux associés sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Cela conduit à une double imposition. En revanche, il est possible pour la société de constituer des réserves ou d'optimiser les bénéfices non distribués en réalisation des investissements.
Avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
| Taux d’imposition plus faible : la SCI paie l’impôt sur les sociétés (IS), souvent moins élevé que l’imposition personnelle des associés à l’IR. | Option irrévocable : une fois la SCI placée à l’IS, il n’est plus possible de revenir en arrière. Ce choix doit donc être mûrement réfléchi. |
| Amortissement du bien immobilier : permet de réduire significativement le bénéfice imposable en intégrant chaque année une charge liée à la dépréciation du bien. | Comptabilité plus complexe : une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète, produire un bilan annuel et déposer une liasse fiscale. |
| Souplesse dans la distribution des revenus : les bénéfices peuvent être conservés dans la société ou distribués selon les besoins, ce qui offre plus de flexibilité financière. | Plus-values moins favorables : à la revente, la fiscalité sur la plus-value est calculée sans abattement pour durée de détention et peut être alourdie par l’amortissement pratiqué. |
Imposition des plus-values : des écarts importants
Les règles d’imposition d’une SCI influent directement sur la fiscalité des revenus locatifs et sur la stratégie à long terme, notamment via les plus-values.
| Critères | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Base de calcul | Prix de vente – prix d’achat | Prix de vente – valeur nette comptable (prix d’achat – amortissements) |
| Abattement pour durée de détention | Oui (exonération totale au bout de 30 ans) | Non |
| Taux d’imposition | Barème IR + prélèvements sociaux | IS ( de 15 % à 25 %, qui est un barème progressif, 15% sur une tranche puis 25% sur la tranche supérieure. Les deux pourcentages sont donc appliqués. |
Dans une SCI à l’IS, plus le bien est amorti et détenu longtemps, plus la plus-value imposable peut être élevée au moment de la revente.
TVA : uniquement dans certains cas
La SCI n’est en principe pas assujettie à la TVA, sauf dans des cas particuliers :
- Location meublée de courte durée
- Location de locaux à usage professionnel avec option à la TVA
- Vente de biens immobiliers neufs par des SCI de construction-vente
Dans ces cas, la SCI doit facturer la TVA (20 %) à ses locataires ou acquéreurs.
Imposition d’une SCI immobilière
Pour une SCI patrimoniale détenant un ou plusieurs biens destinés à la location nue, le régime de l’IR est généralement plus adapté pour sa simplicité et ses abattements sur les plus-values.
En revanche, pour une SCI d’investissement, avec des montages plus complexes, des travaux importants ou des projets de revente à court terme, l’IS peut se révéler plus favorable.
Imposition d’une SCI familiale
Les SCI familiales sont souvent créées pour faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
Elles optent dans la grande majorité des cas pour le régime de l’IR, car :
- Les parts peuvent être transmises progressivement via des donations
- Les abattements sur les plus-values s’appliquent
- La gestion reste simple et adaptée à un contexte familial
Bon à savoir : La SCI permet aussi de dissocier la propriété (parts sociales) et l’usufruit (droit d’usage), ce qui offre de nombreuses stratégies de transmission.
Le fonctionnement est similaire pour une SCI entre amis. Il est toutefois recommandé d’anticiper certaines situations (revente, désaccord, décès) en prévoyant des clauses spécifiques dans les statuts. Le choix du régime fiscal (IR ou IS) doit également tenir compte des revenus et des objectifs de chacun.
Comment choisir entre l’IR et l’IS pour votre SCI ?
| Critères | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Fiscalité des revenus | Taux marginal + 17,2 % | IS (de 15 à 25 %) puis flat tax sur dividendes (30%) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Comptabilité | Allégée | Complexe (bilan, liasse fiscale) |
| Plus-values | Abattements jusqu’à exonération | Imposition sur valeur nette comptable |
| Recommandé pour… | SCI familiale, location longue durée | SCI d’investissement, gros travaux |
Posez-vous les bonnes questions :
- Avez-vous un fort TMI (taux marginal d'imposition) ?
- Préférez-vous optimiser à court ou long terme ?
- Avez-vous besoin de revenus immédiats ou non ?
- Souhaitez-vous transmettre les parts à vos enfants ?
Avant de vous décider, n’hésitez pas à utiliser une simulation de prêt immobilier pour estimer la capacité d’emprunt de votre SCI et la rentabilité potentielle de votre investissement selon chaque régime fiscal.
Le choix du régime d’imposition peut aussi dépendre du taux de crédit immobilier obtenu : un financement avantageux peut compenser une fiscalité plus lourde, notamment dans le cadre d’une SCI à l’IR.
FAQ
Est-il possible de changer de régime d’imposition d’une SCI ?
Oui, vous pouvez passer de l’IR à l’IS sur option. Mais ce choix est irrévocable. Il est donc essentiel de se faire accompagner par un professionnel avant de s’engager.
Comment les revenus fonciers sont-ils imposés dans une SCI ?
- En SCI à l’IR : chaque associé est imposé selon sa tranche marginale d’imposition, après déduction des charges.
- En SCI à l’IS : la société paie l’impôt sur les bénéfices, puis les dividendes sont imposés si distribués.
Rédactrice spécialisée en immobilier, assurance et finance. Je décrypte les évolutions du marché pour rendre ces sujets accessibles à tous.
À travers des contenus clairs et pédagogiques, j'accompagne les lecteurs dans leurs décisions financières et immobilières en leur apportant des informations fiables et actualisées.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
