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Investissement locatif : fiscalité des revenus fonciers
Conseil
Mis à jour le 19/12/2024 6 min

Investisseur locatif : la fiscalité des revenus fonciers

Sommaire

Vous avez investi dans un ou plusieurs logements mis en location ? Les règles fiscales diffèrent selon le type de location (location vide ou meublée) et le montant des recettes locatives. Découvrez toutes les infos pour comprendre la fiscalité de votre investissement locatif et le sort de vos revenus fonciers.

C'est quoi les revenus fonciers ?

Les différents revenus immobiliers

Vous vous lancez dans l'investissement locatif ? L'impact de la fiscalité sur le rendement est important dans un tel projet. 

Vous devez connaître les différents régimes d'imposition applicables pour optimiser vos revenus immobiliers : régime simplifié micro, création de déficit foncier, amortissement de l'achat du bien, etc. 

Quelle différence entre revenus fonciers et revenus locatifs ?

Les revenus locatifs concernent l'ensemble des loyers perçus dans le cadre d'une location. Ils comportent :

  • Les revenus fonciers pour la location nue (non meublée)
  • Les bénéfices industriels et commerciaux pour la location meublée. 

Les revenus fonciers concernent donc exclusivement la location nue. Mais cet article fait le tour d'horizon complet de la fiscalité des revenus immobiliers. Des notions essentielles pour effectuer les bons choix et obtenir un investissement locatif rentable

Avant de louer sa maison, un propriétaire doit donc se demander quel régime est préférable pour lui : location nue ou location meublée. Puis, en fonction du montant des revenus, il pourra avoir le choix entre régime micro-foncier ou régime réel. 

Tout investissement locatif commence par une simulation de prêt immobilier

Quelle fiscalité sur la location nue ?

Vous louez un logement vide ? Les recettes perçues sont imposables :

  • à l’impôt sur le revenu : selon le barème progressif ;
  • et aux prélèvements sociaux : à hauteur de 17,2 %.

Vous devez donc déclarer les loyers encaissés sur votre déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.

Quels sont les 2 régimes d'imposition des revenus fonciers ?

Pour déclarer ces revenus, deux options s’offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel.

 Régime micro-foncierRégime réel
Objetrevenus de location nuerevenus de location nue
Conditionsrevenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €

revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 €

option pour le régime réel  (en deçà de 15 000€)

régime spéciaux incompatibles avec le micro-foncier

Calcul

Déclaration des revenus bruts

Abattement forfaitaire de 30 % 

Déclaration des revenus bruts (formulaire 2044)

Charges déductibles limitées (notamment intérêts d'emprunt immobilier, frais de crédit immobilier, travaux et dépenses de gestion)

 

FiscalitéImposition sur 70 % des revenus selon le barème progressif de l'IR

Imposition du bénéfice selon le barème progressif de l'IR

Déduction du déficit foncier sous conditions et limites

Retrouvez toutes les charges déductibles des revenus fonciers et le traitement du déficit foncier dans les articles dédiés.  

Bon à savoir

Votre investissement locatif est concerné par le dispositif Scellier, Duflot ou Pinel ? L’avantage fiscal octroyé prend la forme d’une réduction d’impôt, et non d’une charge déductible de vos revenus fonciers. Pour en bénéficier, il suffit de renseigner la rubrique concernée dans votre déclaration de revenus (rubrique « Investissement locatifs » pour la déclaration en ligne, ou rubrique « Réductions et crédits d’impôt pour la déclaration papier).

Quelle fiscalité pour la location meublée ?

Vous louez des logements meublés ? De la même manière, deux régimes coexistent pour déclarer les revenus de cette activité : le régime micro-BIC et le régime réel. 

Au sein du régime réel, deux statuts sont possibles selon les revenus locatifs et les ressources du foyer fiscal : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Toutes les locations meublées du foyer fiscal se verront donc appliquer le même statut.

 Régime micro-BICRégime réel LMNPRégime réel LMP
Objet revenus de location meubléerevenus de location meubléerevenus de location meublée
Conditions

revenus locatifs inférieurs à 77 700 € pour les locations meublées longue durée

revenus locatifs inférieurs à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé

revenus locatifs inférieurs à 188 700 € pour un meublé de tourisme classé

revenus locatifs inférieurs à 23 000 €

et représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal

inscription au RNE en qualité de loueur non professionnel

revenus locatifs supérieurs à 23 000 €

ou représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal

inscription au RNE en qualité de loueur professionnel

Calcul

Déclaration des revenus bruts

Abattement forfaitaire de 71 % pour les meublés de tourisme classés en zone A ou B1

Abattement de 92 % pour les meublés de tourisme classés en zone B2 ou C

Abattement forfaitaire de 50 % pour les autres locations

Déclaration des revenus bruts

Charges déductibles (notamment intérêts d'emprunt immobilier, frais de crédit immobilier, travaux et dépenses de gestion)

Amortissement du bien par composant (gros-oeuvre, toiture, électricité, etc)

Déclaration des revenus bruts

Charges déductibles (notamment intérêts d'emprunt immobilier, frais de crédit immobilier, travaux et dépenses de gestion)

Amortissement du bien par composant

FiscalitéImposition sur 50 % ou 29 % des revenus selon le barème progressif de l'IR

Imposition du bénéfice selon le barème progressif de l'IR

Déficit reportable sur les revenus locatifs pendant 10 ans

Imposition du bénéfice selon le barème progressif de l'IR

Déficit reportable sur le revenu global sans limitation (et pendant 6 ans si le revenu global est insuffisant)

 

Pour rappel : 

  • Il existe un régime réel simplifié et une régime réel normal (qui s'applique si les revenus locatifs dépassent 238 000 € par an).
  • Les seuils du régime micro-BIC ont été revus dans la loi de Finances pour 2024. Suite à la confusion, le traitement des revenus générés en 2023 a été laissé au choix des contribuables (ancien ou nouveau système). Pour 2024, aucun choix possible mais une évolution des seuils est à prévoir pour retrouver une cohérence. 
  • Le sort des plus-values immobilières en cas de vente du bien dépendant du statut adopté (LMNP ou LMP). Pour le LMNP, la plus-value reste soumise au régime des plus-values des particuliers tandis que pour le LMP, elle relève des plus valus professionnelles. 
  • La location meublée donne lieu au paiement de la CFE (cotisation foncière des entreprises) et aux prélèvements sociaux (17,2% de CSG CRDS Prélèvement de solidarité). 

Comment déclarer les revenus fonciers et les revenus locatifs ? 

Déclaration des régimes micro

Micro-foncier ou micro-BIC, la déclaration est très simple. Aucun formulaire supplémentaire à compléter. Vous indiquez simplement dans votre déclaration de revenus (formulaire n°2042) le montant de vos revenus bruts. L'administration fiscale se charge de calculer et d'appliquer l'abattement pour vous. 

Déclaration des revenus fonciers avec le formulaire 2044 pour le régime réel

Les revenus fonciers soumis au régime réel nécessitent une déclaration 2044. Celle-ci permet d'indiquer les loyers bruts mais aussi les charges déductibles par catégorie pour ne rien oublier. 

Vous reportez ensuite le résultat positif (bénéfice) ou négatif (déficit) dans votre déclaration de revenus 2042.

Déclaration de revenus pour les LMNP et LMP

Ces régimes LMNP et LMP imposent de tenir une comptabilité proche de celle d'une société. Vous devez établir chaque année un bilan, une déclaration de résultats 2031 et toutes les annexes, en particulier l'annexe dédiée aux amortissements. 

Le recours à un expert-comptable est alors préférable si vous n'avez aucune connaissance comptable. 

Comment calculer mes revenus fonciers ?

Quelle imposition sur les revenus fonciers ?

L'imposition des revenus fonciers se fait une fois le revenu foncier net imposable déterminé. Ce dernier est alors soumis en cas de bénéfice, au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Comment traiter un déficit foncier dans son impôt ? 

Générer un déficit foncier sur sa location nue est très avantageux. En effet, selon l'origine du déficit (intérêts de crédit immobilier ou charges d'exploitation), vous pouvez déduire jusqu'à  10 700 € de votre revenu imposable global.  

Bon à savoir

Notez qu'il existe aussi des régimes particuliers liés à des dispositifs fiscaux (loi Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, etc.) ou autres situations spécifiques (monument historique, nue-propriété, etc.), que nous n'abordons pas dans cet article.

    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.