Investisseur locatif : la fiscalité des revenus fonciers

Quelle fiscalité sur la location de logement vide ?

Vous louez un logement vide ? Les loyers perçus sont imposables :

• à l’impôt sur le revenu : selon le barème progressif ;
• et aux prélèvements sociaux : à hauteur de 17,2 %.

Vous devez donc déclarer les loyers touchés sur votre déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers. Pour déclarer ces revenus, deux options s’offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel.

Bon à savoir :

votre investissement locatif est concerné par le dispositif Scellier, Duflot ou Pinel ? L’avantage fiscal octroyé prend la forme d’une réduction d’impôt, et non d’une charge déductible de vos revenus fonciers. Pour en bénéficier, il suffit de renseigner la rubrique concernée dans votre déclaration de revenus (rubrique « Investissement locatifs » pour la déclaration en ligne, ou rubrique « Réductions et crédits d’impôt pour la déclaration papier).

Le régime micro-foncier

Le principe du régime micro-foncier est de déduire de vos revenus fonciers un abattement de 30 %, qui doit couvrir le montant de vos charges. Cet abattement étant forfaitaire, vous ne pouvez déduire aucune autre charge.

Il est donc important de faire votre calcul pour vérifier que ce régime vous est profitable : si vous avez fait beaucoup de travaux dans le ou les logements que vous louez, il sera sans doute plus intéressant d’opter pour le régime réel.

A noter :

il est possible d’opter pour le régime micro-foncier seulement si les revenus fonciers annuels de votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €.

Le régime réel

Le régime réel consiste à déduire les charges réelles qui sont liées à votre investissement locatif. Il concerne :

• les foyers fiscaux dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € ;
• les foyers fiscaux qui font le choix de ce régime, même si leurs revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

Parmi les charges déductibles de vos revenus fonciers avec le régime réel, on trouve :

• Les intérêts d’emprunt pour l’achat, la construction et/ou les travaux d’agrandissement, de réparation, ou d’amélioration du ou des biens mis en location (sur justificatif).
• Les frais d’emprunt : frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, le coût de la caution bancaire, les frais de mainlevée, les primes des assurances vie ou décès utilisées pour nantir le prêt.
• Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du logement, mais aussi les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement.

A noter :

ces charges sont déductibles si elles ont été payées au cours de l’année d’imposition que vous déclarez.

Revenus fonciers de la location meublée : quelle imposition ?

Vous louez des logements meublés ? Deux statuts existent pour déclarer les revenus perçus de cette activité : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Le choix du statut de LMNP ou de LMP ne se fait pas à titre individuel, mais à l’échelle du foyer fiscal entier. Toutes les locations meublées du foyer fiscal se verront donc appliquer le même statut.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel concerne les foyers fiscaux dont :

• les revenus tirés de cette activité ne dépassent pas 23 000 € ;
• les recettes locatives représentent au maximum 50 % de l’ensemble des revenus (correspondant aux catégories : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux)  

Trois régimes fiscaux existent pour déterminer votre bénéfice imposable :

• Le régime micro (également appelé régime micro BIC) : pour bénéficier de ce régime, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser un plafond de 170 000 € pour les logements classés (de 1 à 5 étoiles), et de 70 000 € pour les logements non classés. Un abattement forfaitaire des charges est prévu : de 50 % pour les locations sans classement, ou de 71 % pour les locations classées.
• Le régime réel simplifié : ce régime concerne les LMNP dont le chiffre d’affaires annuel est compris entre 70 000 € (ou 170 000 € pour les logements classés) et 238 000 € HT.
• Le régime réel normal : il concerne les LMNP dont le chiffre d’affaires dépasse 238 000 € HT.

A noter :

avec un régime réel (qu’il soit normal ou simplifié), il est possible de déduire les charges réelles liées à son activité de loueur meublé.

La fiscalité sur les plus-values et déficits est la suivante :

• Sur les plus-values : les plus-values qui résultent de la cession de locaux d'habitation meublés sont imposées au titre de plus-values privées.
• Sur les déficits : ils sont reportables pendant 10 ans sur les revenus perçus de l’activité de loueur meublé.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur Meublé Professionnel vous concerne si :

• les recettes locatives de votre foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
• les recettes locatives représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal (les revenus pris en compte étant ceux des traitements et salaires, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des bénéfices industriels et commerciaux) ;
• au moins un membre de votre foyer fiscal est inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur professionnel.

Les revenus perçus de la location meublée professionnelle peuvent se déclarer sous différents régimes selon les cas :

• Celui de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : les revenus locatifs sont alors assujettis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Celui de l’impôt sur les sociétés (IS) : dans le cas où l’activité est exercée par le biais d’une société.
• Celui de la micro-entreprise : comme pour le statut LMNP, pour bénéficier du statut micro, le chiffre d’affaires hors-taxes ne peut pas dépasser 170 000 € pour les logements classés (de 1 à 5 étoiles), et 70 000 € pour les logements non classés.

Pour les revenus LMP déclarés via les BIC ou l’IS, on est face à un régime réel d’imposition, les charges peuvent donc être déduites des loyers touchés. Sont ainsi déductibles :

• les frais d’établissement (notamment les frais de notaire et de constitution de l’entreprise) ;
• les frais d’entretien et de réparation ;
• les frais de gestion et d'assurances ;
• les intérêts d'emprunt ;
• l’amortissement du mobilier et des améliorations.

Bon à savoir :

si vous déclarez vos revenus locatifs via une micro-entreprise, vous avez droit à un abattement forfaitaire pour vos charges de 50 % pour les logements meublés non classés, ou de 71 % pour les locations meublées classées.

Enfin, concernant les plus-values et déficits immobiliers : 

• Les plus-values sur la cession des locaux mis en location sont encadrées par le régime des plus-values professionnelles.
• Les déficits sont déductibles du revenu global sans limitation de montant. Ce déficit est reportable pendant 6 ans.

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