Impôts sur l'investissement locatif : 4 solutions pour investir sans alourdir votre fiscalité

Points essentiels à retenir : 

• La fiscalité d'un investissement locatif peut être importante, en fonction de la situation financière du bailleur. 
• Il existe des solutions pour alléger les impôts sur les revenus locatifs, que ce soit en location nue ou en location meublée. 
• En location nue, le déficit foncier permet d'alléger l'imposition des revenus fonciers, voire de diminuer le revenu global imposable. 
• En location meublée, l'amortissement de la valeur du bien offre des perspectives intéressantes. 

Quels impôts sur un investissement locatif en location nue ?

Les loyers d’une location vide ou non meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie revenus fonciers (en fonction du barème progressif) et aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17,20 %).

L'investisseur immobilier choisit entre deux régimes fiscaux pour déclarer ces revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel. 

Le régime micro foncier

Le régime micro foncier est très simple et sans calcul. Vous déclarez le montant brut des loyers encaissés. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % de vos loyers. Vous êtes donc imposés sur 70 % des loyers.

Cette option est donc intéressante si le montant de vos charges est inférieur à l'abattement. Notez que le régime micro foncier est accessible si le montant annuel des revenus locatifs, hors charges locatives, de votre foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €.

Le régime réel

Le régime réel nécessite quelques calculs simples pour déduire certaines charges versées dans l'année de vos revenus fonciers :

• intérêts et frais d’emprunt,
• travaux d'entretien et de réparation dans le logement,
• primes d’assurance,
• provisions pour charges de copropriété, etc.

Diminuer la fiscalité grâce au déficit foncier

Si le montant des charges liées à votre investissement locatif dépasse celui de vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Ce dispositif permet de déduire 10 700 € de ce déficit de votre revenu global. L'excédent de déficit foncier et la part générée par les intérêts d'emprunt se reportent sur les revenus fonciers pendant 10 ans. 

Le mécanisme du déficit foncier est donc une solution simple pour payer moins d'impôts et de prélèvements sociaux sur ses revenus locatifs. 

Quelle fiscalité immobilière en location meublée ? 

Les revenus locatifs d’une location meublée relèvent de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon la TMI, ainsi que des prélèvements sociaux (17,2 %). 

Là aussi, il est possible de choisir entre le régime micro et le régime réel pour les impôts de votre investissement locatif. 

Le régime micro BIC

Le même principe s'applique sous le régime micro BIC : vous déclarez les revenus bruts de votre investissement locatif. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire. Toutefois, les montant de l'abattement et les plafonds du régime micro diffèrent.

Voici les chiffres applicables aux revenus perçus en 2024 et déclarés au printemps 2025 : 

• location meublée longue durée : abattement de 50 % et plafond de 77 700 € ; 
• meublé de tourisme non classé : abattement de 50 % et plafond de 77 700 € ; 
• meublé de tourisme classé : abattement de 71 % et plafond de 188 700 €. 

Voici les chiffres applicables aux revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026 

• location meublée longue durée : abattement de 50 % et plafond de 77 700 € ;
• meublé de tourisme non classé : abattement de 30 % et plafond de 15 000 € ;
• meublé de tourisme classé : abattement de 50 % et plafond de 77 700 €.

Notez que l’abattement supplémentaire de 21 % est supprimé pour les revenus de 2025. Il était applicable, sous certaines conditions, aux loueurs de meublés de tourisme classés en zone détendue (l'abattement atteignait alors 92 %). 

Le régime réel 

Le régime réel s'applique si vous dépassez les seuils rappelés ci-dessus ou sur option pour ce régime. Le bailleur doit fournir chaque année une liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat et annexes).

Déduire sa fiscalité grâce à l'amortissement

Le régime réel permet de déduire non seulement les charges, mais aussi l'amortissement de la valeur du bien. 

Cette opération comptable est un peu complexe, car vous devez déduire chaque année une partie de la valeur, par composant et selon la durée d'usage acceptable pour l'administration. Par exemple, la toiture d'une maison pour 1/25e de sa valeur. Si vous rénovez la toiture pour 25 000 €, vous déduisez 1 000 € de vos revenus locatifs pendant 25 ans. 

En outre, la location meublée offre la possibilité d'adopter le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ? Nous vous expliquons les différences entre ces deux régimes dans notre article dédié. 

Comment ne pas payer d'impôt sur un investissement locatif ? 4 autres solutions

Investir à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt

Même si vous disposez des fonds propres nécessaires, il est souvent préférable, dans le contexte actuel des taux de crédit immobilier, de financer votre opération à crédit. C'est l'effet de levier du crédit immobilier : vous créez un patrimoine immobilier locatif sans financement initial (en dehors de l'apport personnel). 

De plus, si vous êtes soumis à un régime réel, les intérêts d’emprunt pourront être déduits des loyers et ainsi diminuer le montant imposable.

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Réaliser des travaux pour créer un déficit sur son investissement immobilier locatif

Acheter un bien à rénover permet d’alléger le poids de votre fiscalité. En effet, les dépenses de rénovation sont déductibles des loyers. 

C'est d'autant plus intéressant que cela vous donne accès à des logements énergivores, interdits de location en l'état. Le prix d'achat subit alors une décote et vous pouvez mettre le logement en location après avoir réalisé les travaux de performance énergétique. 

Si le local est loué nu, vous pouvez créer un déficit foncier comme nous l'avons vu ci-dessus. Les travaux d'amélioration de la performance énergétique permettent de doubler le déficit foncier jusqu'à fin 2025, soit 21 400 € déductibles de votre revenu global. 

En location meublée, les bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent déduire l’intégralité des dépenses de travaux de leur revenu global. Le solde éventuel peut s’imputer sur le revenu global des six années suivantes.

Certains travaux d’économie d’énergie permettent de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %. 

Investir via une SCI à l’IS pour alléger la fiscalité 

Les revenus issus des biens détenus par des sociétés civiles immobilières (SCI) sont généralement soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les revenus fonciers sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) de chaque associé, majoré des prélèvements sociaux (17,2 %).

Mais il est possible de choisir d’imposer la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’option à l’IS permet de tenir compte de charges qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers (comme les frais d’acquisition). 

Ses bénéfices relèvent alors de l’impôt sur les sociétés (IS) :

• Le taux normal de l’IS est à 25 %.
• Un taux réduit à 15 % s’applique pour la part des bénéfices jusqu’à 42 500 €, pour les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel HT est inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital social est détenu par des personnes physiques au moins à 75 %.
• Le déficit est reportable sans limitation de durée. 

Les dividendes versés aux associés sont imposables à la flat tax (taux de 30 %), ce qui est intéressant pour les contribuables relevant des dernières tranches d'imposition.

L’option pour l’IS est un bon choix si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats : si vous préférez attendre le moment de votre retraite, par exemple. En effet, contrairement à une SCI à l’IR qui est obligée de distribuer ses revenus, la SCI à l’IS peut les conserver jusqu’à ce que l’associé désire les utiliser.

Créer une SCI à l’IS peut présenter des inconvénients, notamment en matière de taxation des plus-values immobilières. Par exemple, vous ne bénéficiez pas des abattements pour une durée de détention applicables aux bien détenus en direct ou dans une SCI à l’IR.

Opter pour le démembrement temporaire, pour neutraliser l’IR et l’IFI

La propriété d’un bien immobilier peut être scindée entre :

• un usufruitier, qui peut louer ou occuper le bien ;
• et un nu-propriétaire qui peut disposer du bien, c’est-à-dire du droit de le vendre ou de le donner.

L'achat en nue-propriété offre un démembrement temporaire, fixé pour une durée précise (entre 10 et 20 ans). En achetant la nue-propriété d’un immeuble, vous bénéficiez d’une décote importante à l’achat par rapport à sa valeur en pleine propriété.

Durant le démembrement :

• vous n’alourdissez pas le montant de votre impôt sur le revenu (IR) car vous ne percevez pas de loyer (c’est l’usufruitier qui les touche) ;
• vous n’alourdissez pas non plus le montant de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) car la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.

À la fin du démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans frais ni formalité. C’est seulement à partir de ce moment-là que vous commencerez à percevoir des revenus de location. Découvrez les atouts de l’achat en nue-propriété.

Quels dispositifs de défiscalisation pour votre investissement locatif en 2025 ?

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilier connus ont cessé en 2025 : plus d'investissement en loi Pinel, plus de dispositif Censi-Bouvard. 

Vous pouvez encore profiter de la loi Denormandie pour investir dans l'ancien à rénover dans certains centres-villes. 

Quel est le taux de l'impôt sur le revenu locatif ?

Quel que soit le régime fiscal choisi, micro ou réel, vous dégagez un revenu imposable comprenant vos revenus locatifs. Celui-ci est alors soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif suivant pour les revenus 2024 déclarés en 2025 : 

Vous déclarez vos revenus locatifs imposables au sein de votre déclaration de revenus 2042. Pour déclarer les revenus fonciers, vous complétez une déclaration 2044 et pour déclarer les BIC, une déclaration 2031. 

Comment est calculé l'impôt sur les revenus locatifs ?

La tranche marginale d'imposition (TMI) correspond à la plus haute tranche à laquelle vos revenus sont imposés. Si vous avez un projet d'investissement locatif, vous devez calculer la rentabilité du bien à partir de la TMI. Elle figure sur votre dernier avis d'imposition.

Investir dans l'immobilier locatif demeure une bonne idée pour créer un patrimoine, le transmettre et préparer sa retraite. L'impact fiscal peut être allégé par différents moyens. Attention, les règles fiscales relatives à l'immobilier locatif évoluent chaque année.