Investissement locatif : tout savoir pour réussir son projet

Pourquoi se lancer dans un investissement locatif ?

Investir en France peut s'avérer un pari rentable : en pratique, le taux de rentabilité des investissements locatifs oscille généralement entre 2 % et 10 % en fonction de la localisation du bien, du loyer pratiqué, de son état général, des travaux à prévoir, etc. 

Profiter des avantages de l'investissement locatif

Faire le choix d’investir dans l’immobilier comporte de nombreux avantages :

Augmenter sa capacité d'investissement en bénéficiant de l'effet levier

Contrairement aux valeurs mobilières, investir dans l'immobilier locatif peut se faire à crédit, et vous permettre, même avec un faible apport personnel, d'augmenter votre capacité d'investissement.

Si le coût de l'emprunt est plus faible que le rendement locatif (c'est-à-dire, concrètement, que le loyer encaissé couvre les mensualités de crédit, en vous laissant une marge), votre investissement s'autofinance : c'est ce qu'on appelle "l'effet levier".

Exemple :

Vous disposez d’une épargne de 20 000 €.
Vous décidez d’investir celle-ci dans l’achat d’un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, présentant une rentabilité annuelle de 5,8 %. 
L’épargne que vous avez investie représente 10 % du montant total du bien. Vous payez une mensualité de 1 117 €.
Votre investissement locatif, via le prêt que vous avez souscrit, vous permet de générer des revenus locatifs sur un bien d’un montant de 200 000 euros (et non sur un bien de 20 000 euros, que vous auriez pu acheter sans faire de prêt).
Au terme de votre prêt, vous aurez donc non seulement remboursé 200 000 €, et vous percevrez annuellement 11 600 € de revenus locatifs (5,8 % de 200 000 €), et non un montant unique cumulé à l’échéance.

Comment réussir son investissement immobilier locatif ?

S’engager dans un projet d’investissement locatif implique de se poser des questions relatives à la rentabilité locative ou aux risques que vous êtes prêt à accepter, mais aussi celles relatives au crédit immobilier, à la fiscalité immobilière ou encore au temps que vous allez pouvoir consacrer à ce projet. Cela détermine si vous allez gérer vous-même ou plutôt déléguer la gestion.

De nombreux critères entrent en jeu, les principaux étant :

• Le choix du logement : son emplacement, ses équipements, les perspectives de revente, le marché immobilier local, la tension locative de la ville, etc. Assurez-vous que le coût de l'immobilier n'y soit pas trop élevé. À défaut, la charge des mensualités du crédit risquerait de ne pas permettre l'effet levier (les loyers pourraient ne pas suffire à rembourser votre emprunt).
• L’optimisation fiscale autour de l’investissement : en tirant le meilleur parti des dispositifs fiscaux existants, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement.
• Une gestion locative maîtrisée : l’objectif ici est d’éviter au maximum les risques liés aux impayés de loyer et à la vacance locative c’est-à-dire aux périodes sans locataire.  

Pensez à vous rapprocher de votre établissement bancaire pour avoir des conseils en investissement locatif.

Vous voulez trouver un appartement à vendre pour investir ? Consultez les annonces de biens immobiliers.

Quel type d'investissement choisir (appartement/maison, SCPI, meublé) ?

Pour investir dans le locatif, il vous faut d'abord définir le type d'investissement que vous souhaitez réaliser.

Décider du type de logement : appartement ou maison ?

Une fois le lieu de l'investissement déterminé, il convient de savoir si vous allez investir dans un appartement ou une maison.

Sur ce point, la réponse dépend surtout de votre projet : quel budget allez-vous mobiliser (par exemple, une maison en bord de mer coûte plus cher qu'un appartement) ? Êtes-vous prêt à investir dans une copropriété (avec ce que cela suppose en matière de gestion des assemblées générales, de participation aux travaux votés...) ? Souhaitez-vous faire de la location longue durée ou préférez-vous une rotation locative plus fréquente ? 

La durée souhaitée de la location peut justement participer au choix de la nature du bail, vide ou meublé :

• Un bail nu est signé pour 3 ans (lorsque le bailleur est une personne physique).
• Et la durée du bail d'une location meublée est de 1 an - 9 mois si le logement est loué à un étudiant ou comprise entre 1 et 10 mois, pour un bail mobilité.

Le match location nue/meublée

Pourquoi investir dans la location meublée ?

Un investissement dans la location meublée présente des atouts certains :

• Le niveau de loyer est plus élevé que dans une location nue.
• En optant pour le régime réel des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous pouvez déduire le montant de vos frais de vos revenus locatifs à l'euro près : travaux, intérêts d’emprunt, coût du syndic, etc. Surtout, vous amortissez le prix d'achat du bien, ce qui permet de diminuer le montant de votre revenu locatif imposable.
• Vous pouvez à la fois toucher une cible de locataires « stables » et une cible de locataires saisonniers (par exemple des étudiants pendant l’année scolaire et des vacanciers pendant l’été).

Pour comparer les avantages de la location vide et de la location meublée, vous pouvez consulter notre article : Louer meublé ou vide : Quelle est l’option la plus rentable ?

Investir dans les SCPI

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des organismes de placement collectif. Elles sont aussi appelées "investissement pierre papier".

Le principe est le suivant : vous achetez des parts sociales d'une SCPI, qui investit dans plusieurs projets immobiliers et en devient propriétaire. En tant qu'associé, vous percevez ensuite une part de ses revenus locatifs.

Une part sociale de SCPI coûte entre 150 et 1 000 € en moyenne. Investir dans des SCPI est donc une option intéressante même lorsque l’on a une petite épargne. Cela permet d’accéder à des placements diversifiés, sur lesquels les risques sont mutualisés sur l’ensemble des investisseurs.

Financement : le prêt investissement locatif

La manière la plus classique de financer un investissement immobilier locatif est d’avoir recours à un prêt d'investissement locatif.

Celui-ci peut être :

• Un prêt amortissable (le plus courant) : vous versez des mensualités composées en partie des intérêts du prêt et en partie du capital à rembourser.
• Un prêt in fine : vous remboursez d’abord seulement les intérêts, puis arrivé à la fin de la période de remboursement, vous remboursez le capital emprunté en une fois.

Depuis le 1er janvier 2022, les établissements de crédit doivent appliquer deux critères en matière de crédit immobilier pour décider de vous accorder ou non un crédit immobilier, notamment pour de l'investissement locatif :

1. Le taux d’effort de l'emprunteur, c’est-à-dire le ratio de vos charges d’emprunt (comprenant le prêt considéré et l'ensemble des emprunts en cours) sur vos revenus, qui ne doit pas excéder 35 %.
2. La durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Notez que depuis 2022, la méthode du taux d’endettement différentiel qui s'appliquait aux investissements locatifs, n'est plus utilisée par les établissements de crédit. Elle consistait à comparer les revenus fonciers escomptés (dans la limite de 70 %) aux charges liées au bien, pour mesurer sa rentabilité. 

Pour vous aider à estimer le coût de votre projet, vous pouvez consulter les taux de crédit immobilier actuels.

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

Un investissement possible, selon le profit du candidat à l'emprunt

Un investissement locatif sans apport personnel est plus difficile à réaliser mais possible, selon le profil du candidat à l'emprunt.

Dans une telle hypothèse, la propension de l'établissement bancaire à accorder un prêt dépend notamment de votre épargne résiduelle (somme présente sur votre compte en banque), de la rentabilité estimée du projet lui-même et du montant de votre capacité d'emprunt. Les conditions d'octroi de l'emprunt sont, en général, plus strictes.

Pour estimer votre capacité d'emprunt, il convient d'évaluer quel sera le montant de votre reste à vivre, une fois les charges de l'emprunt (et, le cas échéant, de vos autres emprunts en cours) déduites de vos revenus.

Retenez que vous aurez à financer, en plus du remboursement du crédit :

• Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, le cas échéant.
• Les impôts (taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs).
• Les travaux récurrents sur plusieurs années.

C'est pourquoi le montant du reste à vivre compte davantage que le montant brut de vos revenus dans la décision de la banque vous accorder ou non un prêt investissement locatif sans apport.

Notez qu'en règle générale, sans apport personnel, le loyer ne peut servir à combler 100 % des charges. Dans le cas où celle-ci n'est pas mobilisée pour emprunter, vous devez donc prévoir un supplément à prendre sur votre épargne.

Si vous souhaitez calculer votre future mensualité, rendez-vous sur notre simulateur de crédit immobilier. 

Quel salaire faut-il pour investir dans l'immobilier locatif ?

Voici l'exemple d'un couple aux revenus de 2 500 € net chacun par mois. Il rembourse un crédit immobilier avec une mensualité de 1 200 € pour une dizaine d'année encore. Ce couple souhaite investir dans un studio meublé à Angers, la ville de leur enfance qu'ils connaissent bien. Ils savent qu'Angers connaît une forte demande locative.

Un studio en centre-ville de 18 m2 coûte environ 95 000 €. Les frais de négociation sont estimés à 5 %. Le couple préfère garder son épargne pour d'autres projets familiaux et donc ne pas faire d'apport personnel pour ce projet.

Un prêt de 95 000 € avec un taux à 3,10 % sur 20 ans reviendrait à verser une mensualité de 476 € hors assurance. 

Le couple peut emprunter 35 % de ses revenus, soit 1 750 €. Il convient donc de vérifier si le ratio charges d'emprunt (comprenant le prêt considéré et l'ensemble des emprunts en cours) sur revenus se situe bien dans cette limite : 

 (1 200 + 476) / 5 000 = 0,34. Le taux d'effort du couple serait de 34 % : ils peuvent espérer se voir accorder un prêt pour ce projet. 

Calcul de rentabilité d'un investissement locatif : exemple concret

Si le studio du couple se loue à 530 €, il aura une rentabilité brute correspondant à (loyer annuel / coût total de l'acquisition*) × 100 donc (530 x 12 / 95 000 + 4 750) x 100, soit 6,38 %.

*Coût total d'une opération : ce coût comprend notamment le coût des travaux et les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur). 

Le couple va devoir prévoir de payer des frais sur le logement, tels que les charges de copropriété, la taxe foncière ou leur impôt locatif. En déduisant l'ensemble de ces frais, le couple obtiendra la rentabilité nette de son investissement.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Avant d'investir dans le locatif, il est intéressant de se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation immobilière. 

Le dispositif "Relance logement" (ou "Jeanbrun")

Pour relancer l'offre de logements mis en location, la loi de finances pour 2026 (publiée le 20 février 2026) crée un nouveau dispositif de défiscalisation applicable, sous conditions, aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le dispositif concerne l'achat de logements situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif :

• Neufs ou en état futur d'achèvement.
• Ou anciens (qui font ou ont fait l'objet de gros travaux ou travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition (réhabilitation lourde)).

Pour être éligible au dispositif, le propriétaire doit s'engager à louer le bien acquis pendant une durée minimale de 9 ans et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire applicables. Les logements concernés doivent être donnés en location nue, à titre de résidence principale. En outre, le locataire ne doit pas faire partie du cercle familial du bailleur.

Le dispositif ouvre droit à une déduction (au titre de l'amortissement) d'une partie du prix d'achat du logement. 

Concrètement donc, l'amortissement pratiqué vient réduire le montant des revenus fonciers imposable. Son taux varie selon la nature du logement (neuf ou ancien) et le type de location pratiqué (secteur intermédiaire, social ou très social).

Le dispositif Denormandie : respect de critères de performance énergétique

Le dispositif Denormandie prévoit une réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers qui achètent un bien immobilier ancien à rénover afin de le mettre en location.

L'investissement doit être réalisé avant le 31 décembre 2027. 

Plusieurs conditions sont à respecter pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation, parmi lesquelles :

• Le bien doit être situé dans une commune du programme « Action cœur de ville », une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire, ou une commune avec un fort besoin de réhabilitation de l'habitat.
• Les travaux à réaliser dans le logement doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Le niveau de ressources du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond. Il existe également des plafonds de loyers.

Le dispositif Loc'Avantages

Le dispositif Loc'Avantages vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt dans certaines communes.

Pour en bénéficier, il convient d'avoir signé entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027, une convention avec l'Anah pour le logement mis en location et de respecter certaines conditions.

Exemples : 

• Les logements doivent justifier un certain niveau de performance énergétique globale.
• Le loyer et les ressources du locataire, ne doivent pas dépasser certains plafonds (en fonction de la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale).
• Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale pendant toute la durée de la convention.
• Le montant de la réduction d'impôt varie en fonction de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale et du loyer pratiqué (plus il est bas, plus la réduction d’impôt est élevée).

Le guichet de dépôt de demandes d'aides est rouvert depuis le 23 février 2026, suite à l'adoption de la loi de finances pour 2026. Les dépôts de dossiers sont de nouveau ouverts depuis le 23 février 2026. 
La loi de finances pour 2026 a été publiée au Journal officiel le 20 février 2026, ce qui a permis la réouverture effective du guichet le 23 février 2026.

Notez que Loc’Avantages ne peut pas se cumuler pour un même logement avec d’autres dispositifs en faveur de l’investissement locatif tels que "Denormandie".

Sachez qu'il existe d'autres dispositifs de défiscalisation, tels que : 

• Le dispositif Loi Pinel : depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec ce dispositif. Toutefois, si l'investissement a été réalisé avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt - sous réserve de continuer à remplir les conditions requises. 
  Pour comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel, vous pouvez consulter notre article explicatif.
• Le dispositif  Loi Malraux : il peut être intéressant si vous envisagez de restaurer un logement situé dans un site patrimonial remarquable classé.
• Ou le  dispositif Girardin dont le principe est le suivant : vous investissez en Outre-mer dans une société de portage qui utilise les fonds collectés pour financer un organisme de logements sociaux. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage fiscal.

Retrouvez une revue complète des dispositifs de défiscalisation en vigueur dans notre article "Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière".

Vous disposez maintenant des grandes notions autour de l'investissement locatif. Contactez votre banque pour étudier en détail le financement de votre projet ! Et sachez qu'il n'est pas indispensable d'être propriétaire de sa résidence principale pour se lancer dans un investissement locatif.

Références : 

• Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (critères retenus par la banque pour accorder un crédit immobilier)
• Article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut de bailleur privé - Relance logements)
• Loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
• Article 199 novovicies I B 5°du Code général des impôts (dispositif Denormandie)
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts (villes dans lesquelles s'applique le dispositif Denormandie)
• Article 199 tricies du Code général des impôts (dispositif Loc'Avantages)
• Article 88 de la loi de finances pour 2025 (prorogation du dispositif Loc'Avantages)
• Arrêté du 5 septembre 2025 modifiant l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation (communes concernées par le dispositif Loc'Avantages)
• Article 199 tervicies du Code général des impôts et BOI-IR-RICI-200-10-20160526 (dispositif Malraux)
• Article 199 undecies (dispositif Girardin)