Mettre en location un bien immobilier

Tableau récapitulatif des étapes pour louer son bien immobilier

Etape 1 : choisir le type de location pour sa maison ou son appartement

Les questions à se poser

Avant de vous lancer dans la location de votre bien immobilier, il est indispensable de vous poser plusieurs questions pour définir les modalités de location les plus adaptées à votre situation, à votre profil d’investisseur immobilier et à vos objectifs :

1. La durée de la location : Souhaitez-vous louer votre maison pour une courte durée ou pour une longue durée ?
2. Le type de location : Allez-vous louer le bien meublé ou vide ?
3. La rentabilité locative : Quel rendement attendez-vous de votre investissement locatif ? La location courte durée peut-elle être plus rentable dans votre zone géographique ? 
4. La législation locale : La ville où se situe votre bien impose-t-elle des restrictions spécifiques concernant la location de courte durée, notamment dans les zones tendues ?
5. Le profil des locataires : Quel type de locataires souhaitez-vous attirer ? Étudiants, familles, jeunes professionnels, etc. ?
6. L'investissement en équipements : Êtes-vous prêt à investir dans du mobilier et des équipements supplémentaires pour une location meublée, ou préférez-vous limiter votre investissement initial avec une location vide ?
7. Les délais des contrats de location : Quels sont les délais contractuels que vous êtes prêt à accepter ? Un bail de 3 ans pour une location vide ou de 1 an pour une location meublée ?
8. La gestion de la location : Préférez-vous gérer la location vous-même ou faire appel à une agence de gestion locative ?
9. La flexibilité de reprise : Avez-vous besoin de flexibilité pour récupérer votre bien à court terme ou pouvez-vous vous engager sur une durée plus longue ?

Les critères à prendre en compte pour fixer les conditions de location

Pour fixer les conditions de location de votre logement, plusieurs critères doivent être pris en compte :

1. La rentabilité locative attendue : Selon la zone géographique où se situe votre bien immobilier, il peut être plus rentable de louer en courte durée plutôt qu’en longue durée. Par exemple, dans les zones touristiques, la location saisonnière peut offrir une rentabilité supérieure.
2. La législation : Dans certaines villes, notamment en zones tendues, la réglementation peut limiter les possibilités de louer sa résidence secondaire pour une courte durée. Renseignez-vous pour éviter des sanctions.
3. Le profil des locataires : Le type de locataire que vous souhaitez attirer peut influencer votre choix. Par exemple, les étudiants privilégient souvent les locations meublées pour des séjours courts, tandis que les familles préfèrent des locations vides pour une installation à long terme.
4. L’investissement dans l’équipement du logement : louer un logement meublé nécessite un investissement initial plus important pour l'achat de meubles et d'équipements (lits, armoires, tables, chaises, électroménager, etc.). En revanche, une location vide requiert un investissement moindre mais peut attirer un autre type de locataires.
5. Les délais prévus par les contrats de location : La durée classique d’un bail de location vide est de 3 ans pour la résidence principale du locataire, contre 1 an minimum pour une location meublée.
6. Les obligations en matière d’entretien et de gestion : Une location courte durée peut nécessiter une gestion plus active, avec des entrées et sorties fréquentes de locataires, et des besoins de nettoyage et de maintenance plus réguliers. En revanche, une location longue durée offre plus de stabilité mais demande une vigilance sur l’entretien courant par le locataire.

A noter

Si vous avez acheté un appartement déjà loué, vous vous assurez de profiter de revenus locatifs immédiats, offrant une rentabilité immédiate et sécurisée. Vous bénéficiez aussi d'un historique locatif.

Etape 2 : réaliser les diagnostics obligatoires

Avant de mettre son appartement en location, il est obligatoire de faire réaliser des diagnostics immobiliers. Ces documents doivent être annexés au modèle de contrat de location du bien.

Voici la liste des diagnostics à effectuer :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) : il évalue la consommation énergétique du logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.
• un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : Obligatoire pour les logements construits avant 1949, ce diagnostic détecte la présence de plomb dans les peintures.
• une copie de l'état informant sur la présence ou non d'amiante (cela concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997) : à fournir seulement sur demande du locataire ;
• si l’installation de l’électricité et/ou du gaz a plus de 15 ans : un état de l'installation intérieure de l'électricité et/ou du gaz ;
• un état des risques et pollutions (ERP) : informe sur les risques naturels (inondations, séismes, etc.), technologiques (sites industriels, etc.), et sur la présence de radon, permettant de savoir si la maison ou l’appartement est dans une zone à risque.
• un diagnostic termites : Dans certaines zones, un diagnostic termites est nécessaire pour détecter la présence de ces insectes xylophages.
• un diagnostic assainissement non collectif : Obligatoire si le logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Il vérifie que l'installation respecte les normes en vigueur.

Etape 3 : fixer le loyer de sa maison

Autre étape importante de la mise en location de son logement : l’estimation du loyer. Plus celle-ci sera juste, plus la rentabilité locative sera maximale, et plus vous attirerez de locataires potentiels.

Pour cibler le montant du loyer de votre bien immobilier avec pertinence :

• Appuyez-vous sur les caractéristiques factuelles de votre bien : surface, situation géographique, proximité des transports, commerces, écoles, etc., présence ou non d’équipements spécifiques (comme un ascenseur pour le cas de figure d’un appartement, un parking, un jardin, un balcon…)
• Référez-vous aux prix du marché, en comparant les loyers des biens similaires au vôtre dans le même quartier.
• Estimez précisément les charges du logement : charges de copropriété pour les appartements, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière, ainsi que toutes les charges locatives (Eau, électricité, chauffage, entretien des parties communes, etc. Précisez quelles charges sont incluses dans le loyer et lesquelles sont à la charge du locataire.).
• Respectez les plafonds de loyer le cas échéant :
• Prenez en compte la qualité du logement : son état général (un logement rénové ou avec des équipements récents pourra justifier un loyer plus élevé) ainsi que le confort et les prestations (Isolation thermique et phonique, double vitrage, cuisine équipée, etc.).

Bon à savoir :

Soyez transparent et justifiez le montant. Vous pouvez par exemple présenter un dossier complet avec les justificatifs des charges, les éléments comparatifs, et les équipements fournis. Expliquez aussi clairement à votre locataire le calcul du loyer et les charges associées lors de la mise en location.

Etape 4 : protéger son investissement locatif

Avant de mettre votre appartement en location, pensez à vous protéger, vous et votre habitation.

Différentes offres d’assurances sont disponibles pour sécuriser votre investissement et en faire un investissement locatif rentable :

1. Assurance multirisque habitation :
   • Garantie adaptée au propriétaire bailleur non occupant : Choisissez des garanties qui couvrent les risques spécifiques non pris en charge par l’assurance de votre locataire, comme la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble.
   • Couverture pendant les périodes de vacances locatives : Cette assurance protège le logement lorsqu’il est inoccupé entre deux locataires.
   • Construction neuve : Si vous mettez en location une construction neuve, souscrivez cette assurance dès le début des travaux pour une protection continue.
2. Garantie locative pour se prémunir contre les risques de loyers impayés :
   • Assurance loyers impayés : Elle garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire, dans la limite d’un montant plafonné et des conditions spécifiques du contrat.
   • Frais de contentieux et détériorations immobilières : Ce type d’assurance peut également couvrir les frais liés aux procédures judiciaires et aux réparations des détériorations causées par le locataire.
   • Sélection rigoureuse du locataire : Bien que cette assurance offre une protection financière, il est toujours important de sélectionner soigneusement vos locataires pour minimiser les risques.

En souscrivant à ces assurances, vous vous assurez une tranquillité d'esprit et une protection financière, vous permettant de gérer votre investissement locatif en toute sérénité.

Etape 5 : choisir son locataire

Parmi les éléments clés de la réussite de la location de son logement, le choix du locataire est déterminant. Un bon locataire garantit une gestion locative simplifiée et une tranquillité d'esprit.

Cela passe :

• Avant tout par un dossier solide et un bon profil : vous pouvez demander un justificatif de situation professionnelle, les 3 derniers bulletins de salaire, des justificatifs de ressources de l’éventuelle caution, etc. Vous pouvez également demander des références des précédents propriétaires bailleurs ou des justificatifs de bonne conduite locative antérieure.
• Évaluez le profil du locataire, notamment sa capacité à payer le loyer. Vous pouvez par exemple vérifier que les revenus du locataire sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer.
• Mais aussi par un bon feeling : cet aspect n’est pas à négliger, même s’il peut sembler secondaire. En effet, avoir de bonnes relations avec son futur locataire est une garantie d’une gestion locative simplifiée et réactive, dans un climat de confiance. Profitez de la rencontre pour discuter des attentes réciproques et évaluer si le locataire partage votre vision de la location.
• Soyez transparent : Assurez-vous que le locataire comprend bien les termes du contrat de location, les obligations de chaque partie, et les conditions de résiliation. Si votre logement est en copropriété, informez le locataire des règles de vie commune pour éviter tout malentendu.

Bon à savoir :

En prenant le temps de bien choisir votre locataire, vous réduisez les risques de loyers impayés, de dégradations et de conflits, ce qui contribue à la pérennité et à la rentabilité de votre investissement locatif.

Etape 6 : signer le contrat de location

Une fois le locataire trouvé, il ne restera plus qu’à signer le contrat de location :

• Signez avec votre locataire un bail écrit (contrat de mise en location) qui établit clairement vos droits et obligations respectifs.
• Depuis le 1er août 2015, les locations nues et meublées doivent, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, respecter un contrat de bail type. Une notice d’information précisant les droits et devoirs des parties doit être annexée au modèle de contrat de bail.

N’oubliez pas de procéder à un état des lieux à l’arrivée de votre locataire. Ce document, à remplir conjointement avec le locataire, doit être détaillé et précis. Il sera annexé au bail et servira de référence pour évaluer l’état du logement à la fin de la location.L'état des lieux doit être signé par les deux parties et annexé au contrat de location.

Portez une attention particulière à la rédaction des clauses suivantes :

• la date de prise d’effet et la durée du bail (durée minimale de 3 ans renouvelable pour une location non meublée) ;
• la description précise du logement et l’état des lieux d’entrée ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
• le montant du dépôt de garantie (qui ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges en location non meublée).

A noter :

Si vous choisissez de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière ou un organisme professionnel, ils s'occuperont pour vous de la rédaction et de la signature du bail, ainsi que de toutes les formalités administratives.

Comment mettre sa maison ou son appartement en location sans risque ?

Louer sa maison peut être une source de revenus stable, mais cela comporte également des risques. Voici quelques conseils pour minimiser ces risques et louer votre maison en toute sécurité : 

• Commencez par choisir soigneusement votre locataire. Demandez des justificatifs de revenus, des références et vérifiez leur historique locatif pour évaluer leur fiabilité.
• Rédigez un contrat de location détaillé et conforme à la législation en vigueur, en y incluant un état des lieux précis.
• Pensez aux assurances : souscrivez une assurance loyers impayés pour vous protéger contre les défaillances financières du locataire. Assurez également votre bien avec une assurance multirisque habitation couvrant les périodes de vacance locative et les risques non pris en charge par l’assurance du locataire.
• Réalisez tous les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, CREP, état de l’installation électrique/gaz, etc.) pour éviter les litiges.
• Fixez un loyer en adéquation avec le marché local pour attirer des locataires sérieux et réduire les risques de vacance prolongée. Si vous n’avez pas le temps ou l’expertise pour gérer la location, envisagez de confier cette tâche à une agence immobilière.
• Enfin, maintenez une communication ouverte et transparente avec votre locataire pour prévenir et résoudre rapidement tout problème, assurant ainsi une relation locative sereine et durable.

Quelles sont les conditions pour mettre sa maison ou son appartement en location ?

Vous pouvez louer votre résidence principale. Vous devez toutefois respecter certaines règles spécifiques : 

• La durée de location ne doit pas dépasser 120 jours par an si vous louez à des touristes.
• Vous devez informer votre mairie de votre intention de louer, et dans certaines grandes villes, une déclaration préalable ou une autorisation peut être requise.
• Si vous louez en meublé, le logement doit être équipé des éléments nécessaires pour la vie quotidienne (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).
• Un bail écrit est obligatoire et doit respecter le modèle type, précisant les droits et obligations de chaque partie.

Quels impôts si je loue ma maison ou mon appartement ?

Lorsque vous louez votre maison ou votre appartement, plusieurs types d'impositions peuvent s'appliquer en fonction du type de location et de votre situation fiscale :

1. Impôt sur le revenu :
   • Location vide : Les revenus fonciers perçus sont imposables. Vous pouvez opter pour le régime micro foncier (si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €) avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou le régime réel où vous pouvez déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, etc.).
   • Location meublée : Les revenus sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir le régime micro-BIC (si les revenus sont inférieurs à 77 700 €) avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel où vous pouvez déduire les charges réelles.
2. Cotisations sociales : Si vos revenus locatifs excèdent 23 000 € par an, vous devrez payer des cotisations sociales (SSI ou régime général selon votre statut).
3. Taxe foncière : En tant que propriétaire bailleur, vous devez payer la taxe foncière sur le bien loué. Cette taxe est due chaque année.
4. Taxe d'habitation : La taxe d'habitation est à la charge du locataire si le logement est loué au 1er janvier de l’année en cours.