Mettre en location un bien immobilier
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Mettre en location un bien immobilier

Publié le 13/07/18 - Mis à jour le 26/02/20
Mettre en location un bien immobilier
Vous souhaitez mettre en location un appartement ou une maison ? Pour louer son logement, un certain nombre d’étapes est à respecter : choix des modalités de la location, fixation du loyer, réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, choix du locataire, signature d’un bail, etc. Découvrez tous nos conseils pour mettre en location un appartement ou une maison.

Comment faire pour louer son logement : choisir le type de location pour sa maison ou son appartement

Les deux premières questions à se poser concerne les modalités de location de votre bien immobilier :

- La location sera-t-elle de courte ou de longue durée ?

- Allez-vous louer le bien meublé ou vide ?

Pour fixer les conditions de location de votre logement, vous devez considérer plusieurs critères :
  • La rentabilité locative attendue : selon la zone géographique où se situe votre bien immobilier, il peut être plus rentable de louer en courte durée plutôt qu’en longue.
  • La législation : par exemple, selon les villes, et notamment si elles se trouvent en zones tendues, ce n’est pas possible (sauf exceptions) de mettre en location sa résidence secondaire pour une courte durée.
  • Le profil de locataires que vous souhaitez privilégier : colocation d’étudiants, famille avec enfants, etc. Le profil souhaité de locataires vous aiguillera vers le type de location adapté (plutôt meublé pour des étudiants et vide pour une famille par exemple). 
  • L’investissement dans l’équipement du logement : l’investissement initial dans un logement loué vide est moins important que si vous vous lancez dans une location meublée. Par ailleurs, dans la location courte durée, il est souvent indispensable de prévoir aussi un budget en petit électroménager, pour une télévision, etc.
  • Les délais prévus par les contrats de location : la durée classique d’un bail de location vide est de 3 ans quand il s’agit de la résidence principale du locataire, contre 1 an minimum pour une location meublée.

Louer son bien immobilier sans agence : ne pas oublier les diagnostics obligatoires

Avant de mettre en location un logement, il est obligatoire de faire réaliser des diagnostics immobiliers qui seront annexés au contrat de location du bien :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
  • une copie de l'état informant sur la présence ou non d'amiante : à fournir seulement sur demande du locataire ;
  • si l’installation de l’électricité et/ou du gaz a plus de 15 ans : un état de l'installation intérieure de l'électricité et/ou du gaz ;
  • un état des risques et pollutions (naturels, technologiques, radon, etc.) permettant de savoir si la maison ou l’appartement est dans une zone à risque.

Louer son bien immobilier soi-même : fixer le loyer

Autre étape importante de la mise en location de son logement : l’estimation du loyer. Plus celle-ci sera juste, plus la rentabilité locative sera maximale.

Pour cibler le montant du loyer de votre bien immobilier avec pertinence :

  • Appuyez-vous sur les caractéristiques factuelles de votre bien : surface, situation géographique, proximité des transports, commerces, écoles, etc., présence ou non d’un ascenseur dans le cas d’un appartement, etc.
  • Référez-vous aux prix du marché.
  • Estimez précisément les charges du logement : charges de copropriété pour les appartements, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Louer son appartement ou sa maison : ce qu'il faut savoir pour protéger son investissement locatif

Avant de mettre en location votre bien immobilier, pensez à vous protéger, vous et votre habitation. Différentes offres d’assurances sont possibles :

  • Une assurance multirisque habitation : choisissez des garanties adaptées à votre situation de propriétaire non occupant, s’agissant en particulier de certains risques non pris en charge par l’assurance de votre locataire (responsabilité civile du propriétaire d’immeuble par exemple). Par ailleurs, cette assurance permettra de couvrir le logement dans les éventuelles périodes de vacances locatives (entre deux locataires). Dans le cas d'une construction, pensez à la souscrire dès le début des travaux.
  • Une garantie locative pour vous prémunir contre les risques de loyers impayés : il s’agit d’une assurance loyers impayés qui vous garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance de votre locataire, dans la limite d’un montant plafonné et des autres conditions figurant au contrat. Notez que ce type d’assurance peut également couvrir les frais de contentieux et de détériorations immobilières.

Mettre sa maison ou son appartement en location : choisir son locataire

Parmi les éléments clés de la réussite de la location de son logement, le choix du locataire est déterminant. Cela passe :

  • Avant tout par un dossier solide : vous pouvez demander un justificatif de situation professionnelle, les 3 derniers bulletins de salaire, des justificatifs de ressources de l’éventuelle caution, etc.
  • Mais aussi par un bon feeling : cet aspect n’est pas à négliger, même s’il peut sembler secondaire. En effet, avoir de bonnes relations avec son futur locataire est une garantie d’une gestion locative simplifiée et réactive, dans un climat de confiance.

Comment louer sa maison ou son appartement : signer le contrat de location

Une fois le locataire trouvé, il ne restera plus qu’à signer le contrat de location :

  • Signez avec votre locataire un bail écrit (contrat de location) qui établiront clairement vos droits et obligations respectifs.
  • Depuis le 1er août 2015, les locations nues et meublées doivent, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, respecter un contrat de bail type. Une notice d’information précisant les droits et devoirs des parties doit être annexée au contrat de bail.
Important :

n’oubliez pas de procéder à un état des lieux à l’arrivée de votre locataire. Ce document, à remplir conjointement avec le locataire, pourra être mis en annexe du bail et servira à prouver l’état de la maison ou de l’appartement à son entrée dans les lieux.

Portez une attention particulière à la rédaction des clauses suivantes :

  • la date de prise d’effet et la durée du bail (durée minimale de 3 ans renouvelable pour une location non meublée) ;
  • la description précise du logement et l’état des lieux d’entrée ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
  • le montant du dépôt de garantie (qui ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges en location non meublée).
Bon à savoir :

si la mise en location de votre bien immobilier est gérée par un organisme professionnel ou une agence immobilière, ils s'occuperont, pour vous, de la rédaction et de la signature du bail.

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