Calculer le rendement locatif et optimiser son investissement 

Points essentiels à retenir : 

• Savoir calculer le taux de rendement locatif est un des indicateurs clés pour un investisseur.
• Les taux de rentabilité brut, net et net après impôts permettent de mieux cerner un projet d'investissement et son réel impact sur votre patrimoine.
• Pour autant, cela ne doit pas être le seul moteur d'une décision d'achat immobilier. Un taux de rendement élevé peut cacher un mauvais investissement immobilier à long terme. 

Qu'est-ce que le rendement locatif ? 

Définition

Le rendement locatif ou la rentabilité locative est un indicateur calculé sur la base des revenus et du coût de l'opération. La formule de calcul du taux de rendement est simple et permet de calculer le rendement brut, le rendement net voire le rendement net après impôts. 

Le taux de rendement brut s'exprime en pourcentage. Il permet d'évaluer la performance financière annuelle de l'investissement. 

Bon à savoir

Rendement ou rentabilité ? Certains considèrent les deux termes comme synonymes. D'autres considèrent que la notion de rentabilité prend en compte la perspective de plus-value à long terme.

Pourquoi calculer le rendement d'un investissement immobilier ? 

Vous investissez dans l'immobilier pour de nombreuses bonnes raisons : préparer votre retraite, constituer un patrimoine pour vos enfants, générer des revenus complémentaires, payer moins d'impôts, etc. 

Pour bien choisir un logement dans un investissement locatif, plusieurs facteurs entrent en jeu : vos connaissances, votre temps disponible, la localisation par rapport à votre résidence principale, l'idée d'investir dans un logement destiné aux études supérieures de vos enfants, etc. 

Calculer la rentabilité d'un bien est donc un des critères de choix mais c'est loin d'être le seul. Comparer les rentabilités de plusieurs projets vous permet d'affiner votre choix.  

Comment effectuer le calcul d'une rentabilité immobilière ? 

Calculer le taux de rentabilité brut

Pour calculer le taux de rentabilité brute, vous divisez les loyers bruts annuels par le coût d'achat du bien : 

Rendement brut = (loyer mensuel * 12) - * 100 / prix d'achat 

Le montant de l'acquisition peut s'entendre comme le coût d'achat seul ou prendre en compte les frais d'acquisition (droits de mutation ou frais de notaire, travaux, frais d'agence). 

La rentabilité brute permet surtout de comparer des projets d'investissement entre eux. 

Exemple : Un couple envisage d'investir dans une petite surface à 80 000 € à Angers. Le loyer est de 600 € par mois. Le taux de rentabilité brute est de : 600*12*100/80 000 = 9 %. 

Calculer le taux de rentabilité immobilière net

Le taux de rentabilité net comporte en plus l'impact des charges annuelles :

• taxe foncière,
• frais de gestion locative éventuels,
• charges de copropriété non récupérables,
• assurance propriétaire non occupant (PNO),
• garantie loyers impayés éventuelle. 

Ainsi, ce taux de rentabilité donne une image plus réaliste des gains espérés. 

Rendement net = (loyer annuel - charges non récupérables) * 100 / prix d'achat

Reprenons notre exemple avec une taxe foncière de 300 €, des charges de copropriété non récupérables de 600 € par an, une assurance PNO de 100 € et notre couple gère lui-même la location, sans assurance loyers impayés. La rentabilité locative est de : (600*12-1000)*100/80000 = 7,75 % 

Calculer le rendement locatif net net ou net après impôts

Ce dernier calcul tient compte de la fiscalité de l'investisseur. Il est donc très personnalisé mais donne le résultat le plus précis sur les sommes concrètes gagnées après impôts et prélèvements sociaux. 

Ainsi, vous prenez en compte les revenus locatifs nets de charges et d'impôts : 

Rendement net = (loyer annuel - charges non récupérables - impôts et prélèvements sociaux) * 100 / prix d'achat

Dans notre exemple, notre couple a opté pour une location meublée. Les revenus salariaux du couple atteignent 40 000 € par an et sont donc supérieurs aux revenus locatifs : le couple bénéficie du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). En profitant du régime réel d'imposition, le couple amortit la valeur du bien immobilier par composant. Cela lui permet de diminuer l'imposition de ses revenus locatifs et des prélèvements sociaux. Le revenu imposable n'est plus que de 2 000 €. Le couple bénéficie d'une tranche marginale d'imposition de 11 %. Il paiera donc 220 € d'impôt sur le revenu supplémentaire en raison des revenus locatifs et 344 € de prélèvements sociaux (17,2 %*2000). 

Pour améliorer la rentabilité nette après impôts, vous pouvez étudier la question de la fiscalité de l'investissement locatif : 

• Louer en meublé plutôt qu'en location nue pour bénéficier du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ;
• Opter pour le régime réel plutôt que le régime micro-foncier ou micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
• Investir dans l'immobilier en profitant d'un dispositif de défiscalisation comme la loi Denormandie, la loi Malraux ou Loc'Avantages, qui offrent des réductions d'impôt aux propriétaires bailleurs.

Et le taux de retour sur investissement (TRI) ? 

Les investisseurs professionnels s'intéressent à un autre indicateur : le rendement financier ou taux de retour sur investissement (TRI). 

Ils tiennent compte de l'effet de levier bancaire du crédit immobilier. Ainsi, si vous apportez 10 000 € et empruntez 60 000 € dans notre exemple, vous tenez compte du revenu de l'argent non dépensé : les 60 000 € épargnés sur un produit comme des actions ou une assurance-vie.  

Cela peut aussi passer par le choix d'un prêt in fine, que les investisseurs immobiliers adorent pour cette même raison : les loyers sont placés sur un produit d'épargne nanti au profit de la banque. Le capital emprunté se rembourse en une seule fois en fin de prêt. 

Faites une simulation de prêt immobilier sur notre site ! C'est la première étape d'un projet d'investissement locatif réussi. 

Comment optimiser la rentabilité d'un investissement ?

Jouer sur chaque coût à intégrer dans la rentabilité 

A ce stade, vous avez compris que plus le prix d'acquisition est faible, plus la rentabilité est élevée. Pourtant, un prix d'achat trop faible peut cacher un manque d'attractivité du quartier... 

Or, la rentabilité se calcule avec 12 mois de loyer, sans vacance locative ! Aussi, vous devez trouver l'équilibre idéal entre prix d'achat et perspectives locatives. Si vous ne louez pas 3 mois par an, vous perdez 25 % des revenus locatifs. 

Autre point d'optimisation : les charges. Vous pouvez refuser d'effectuer des travaux éventuels d'entretien et de réparation pour améliorer la rentabilité. Toutefois, vous prenez alors le risque de ne pas trouver un locataire sérieux. 

Autre solution : assurer la gestion locative et les travaux vous-même, si vous disposez du temps et des compétences nécessaires. Investir dans l'immobilier locatif s'envisage comme un véritable travail complémentaire pour certains investisseurs. 

Notez que dans de nombreuses métropoles, le plafonnement des loyers interdit de jouer sur ce paramètre pour optimiser votre retour sur investissement. 

Maximiser l'investissement à long terme

Avant tout, un investissement locatif est un projet immobilier à long terme. Tous les acheteurs doivent privilégier la qualité de l'emplacement dans un quartier et une commune recherchés, à un taux de rendement locatif de 15 % dans une commune isolée (la vacance locative risque de rapidement diminuer le rendement élevé annoncé). 

Avec une situation géographique attractive, vous pouvez combler les périodes sans locataire par une location de courte durée type Airbnb. La gestion de patrimoine passe par des prises de décisions raisonnées mais non figées dans le temps. Un investisseur doit pouvoir rebondir. 

Avoir une vision globale de l'investissement immobilier

Le rendement locatif n'est pas le seul élément à prendre en compte. Par exemple, la perspective d'une plus-value immobilière importante à la revente peut compenser un taux de rendement locatif immédiat un peu plus faible. 

Un investissement immobilier rentable doit surtout correspondre à vos objectifs : votre objectif est-il un taux de rendement locatif immédiat et maximal ? Est-il de vous constituer un patrimoine immobilier transmissible ?

Chercher un bon taux de rendement locatif 

Un bon taux de rendement locatif se situe entre 4 % et 10 % mais dépend des nombreux paramètres évoqués ci-dessus. 

A noter

Méfiez-vous des rendements locatifs à deux chiffres ! En général, il s'agit de projets à forte rentabilité à court terme. Or, ce n'est pas nécessairement l'objectif d'un investisseur immobilier.

Par exemple, le taux moyen de rendement locatif à Paris atteint 3,5 % compte tenu des prix immobiliers très élevés. Pourtant, cela peut demeurer un bon choix à long terme : pas de vacance locative compte tenu de la crise du logement, attractivité touristique permanente de la ville Lumière, demande locative important des étudiants et des salariés.