Quel investissement locatif choisir avec un petit budget ?

Points essentiels à retenir :

• Un investissement locatif peut se réaliser avec un petit budget. 
• Parts de SCPI, place de parking ou petit appartement, l'investisseur immobilier dispose de nombreuses possibilités. 
• Tout achat immobilier répond à des critères objectifs : localisation, tension du marché locatif, perspectives à long terme, rendement, etc. 
• L'immobilier est le seul investissement possible grâce au crédit. Profitez-en.  

Investir dans l'immobilier avec 50 000 € pour un débutant

Avec un budget de 50 000 €, vous devrez cibler une petite surface comme une chambre de service ou un parking. Pour afficher une rentabilité intéressante, ces investissements nécessitent de s’entourer d’un minimum de précautions.

Il n'existe pas d'approche unique pour réaliser un achat immobilier. Tout dépend des objectifs de votre projet d'investissement, de votre capacité financière et des risques que vous êtes prêt à prendre. 

Investir dans un parking pour un petit budget

Par exemple, vous pouvez investir dans des places de parking. Comptez jusqu’à 20 000 € en province et 30 000 € en moyenne dans la capitale pour les meilleurs emplacements. 

Soyez vigilants sur les points suivants : vérifiez la facilité d’accès. Si la rampe d'accès et l'emplacement de votre parking sont trop étroits, vous vous priverez d'une clientèle possédant de grosses cylindrées et de 4x4.

Bon à savoir :

Investir dans une cave parisienne ? Compte tenu du prix du m2 à Paris, chaque espace compte et une cave devient une pièce en plus. Surveillez bien les possibilités de location de ce type de bien avant d'investir.

Investir dans une chambre de service

Autre possibilité, investir dans une chambre de service en province ou en première couronne parisienne. Dans la capitale, le budget est plutôt autour de 60 000 € ou 70 000 €, mais vous pouvez trouver de bonnes affaires.

Veillez à ce que la surface soit d‘au moins 9 m2 et la hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres (ou un volume de 20 m3). À défaut, votre bien ne répondrait pas aux contraintes réglementaires de décence, tels que rappelés par l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Résultat : vous n’auriez pas le droit de le louer !

Veillez également à vérifier la consommation d’énergie afin qu’elle soit conforme au décret n°2021-19 du 11 janvier 2021

Bon à savoir :

De nouvelles solutions d'investissement se développent comme le crowdfunding immobilier. Cela permet d'obtenir le financement d'un bien immobilier par des tiers particuliers.

Investir une petite somme dans les SCPI

Vous voulez investir en étant déchargé des soucis de gestion ? Vous souhaitez mutualiser les risques ? Investissez dans la pierre papier, à travers des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Une société gère l'investissement dans l’immobilier tertiaire ou commercial. Vous ne vous occupez de rien et percevez régulièrement des dividendes. 

Accessibles à partir de quelques milliers d’euros, les SCPI ont assuré une collecte nette de 3,44 milliards d'euros en 2024 pour un taux de distribution de 4,72 % (source Aspim). 

C'est une approche spécifique pour les investisseurs puisque vous ne devenez pas propriétaire d'un bien en propre. En outre, comprendre les performances pour choisir les SCPI est parfois complexe. 

Investir 100 000 € dans un petit appartement 

Où investir en France pour réussir son investissement locatif ? 

Un budget de 100 000 €, c’est ce qu’il faut pour réaliser un investissement dans l’ancien : une studette à Paris, un studio dans une métropole régionale et un petit deux-pièces dans une ville dynamique de taille moyenne.

Vérifiez toujours le dynamisme du marché locatif local et la localisation de votre bien par rapport à votre cible de locataires.

Investir dans l'immobilier locatif neuf ou ancien ? 

Vous pouvez acquérir avec une décote un logement énergivore ou une passoire thermique, dotée d'un DPE classé G. Ces biens ne sont plus disponibles à la location en l'état depuis le 1er janvier 2025. C'est l'occasion de rénover le bien. Attention à bien évaluer le montant des travaux nécessaires. 

Ainsi, vous profitez d'un bien immobilier dans l'ancien, rénové, offrant un potentiel de plus-value à la revente. 

Si l'investissement dans le neuf vous tente, vous pouvez prospecter les résidences de services destinées à accueillir des étudiants ou des touristes. Attention à la qualité de l’emplacement et au rôle crucial du gestionnaire chargé d’exploiter la résidence.

Vous pouvez également investir dans une chambre en Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Vous bénéficiez alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Bon à savoir :

Plusieurs dispositifs de défiscalisation ont pris fin comme la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard. Les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif sont donc moins nombreux : loi Denormandie, déficit foncier ou location meublée non professionnelle ou professionnelle. 

Conseils pour votre investissement immobilier

Pour vous accompagner dans votre premier investissement ou dans un investissement immobilier avec un budget limité, découvrez quelques conseils ou retrouvez-les dans notre guide de l'investissement immobilier. 

Investir grâce à un crédit immobilier ! 

Financer un investissement locatif peut se faire à crédit ! C'est la seule épargne réalisable avec un crédit. Les professionnels parlent de l'effet de levier. 

Préparez un dossier de demande de financement, quelle que soit votre situation : propriétaire de votre résidence principale ou locataire. Par ailleurs, disposer d'un apport personnel facilite l'obtention d'un prêt immobilier. 

Plusieurs options de financement sont possibles pour un investissement : 

• Crédit immobilier amortissable : prêt classique au cours duquel vous remboursez peu à peu le capital emprunté, ainsi que les intérêts et l'assurance emprunteur. 
• Prêt in fine au cours duquel vous payez les intérêts et l'assurance pendant la phase de prêt. Les revenus locatifs sont épargnés (sur une assurance vie par exemple) et le capital se rembourse en une seule fois en fin de prêt. 

Pour bien démarrer votre projet d'investissement locatif, effectuez une simulation de crédit immobilier sur notre site ! 

Les banques étudient votre projet d'investissement en fonction de votre capacité financière, du rendement envisagé, du coût total de l'opération. 

Bien choisir son investissement locatif et sa ville 

C'est la crainte fréquente lors d'un premier investissement immobilier : et si je me trompais ? Ne cédez pas à un coup de cœur pour un studio. Optez pour une approche réfléchie, basée sur des critères objectifs d'investissement, notamment : 

• emplacement, 
• qualité de la construction, 
• tension du marché locatif, 
• potentiel de plus-value, 
• rendement de l'investissement, 
• montant total de l'achat immobilier, 
• dispositifs fiscaux applicables aux revenus locatifs et à l'opération d'achat immobilier. 

Avec un petit budget, privilégier un investissement dans un logement étudiant dans une ville moyenne de province plutôt que dans de grandes métropoles, comme par exemple : Nancy, Poitiers ou Clermont-Ferrand. Ne partez pas avec un a priori sur certaines villes et étudiez toutes les possibilités. 

Connaître la fiscalité et la gestion d'un investissement immobilier

Réussir son premier investissement nécessite de disposer de quelques connaissances juridiques, comptables et fiscales. Cela permet de répondre aux premières questions de tout investisseur immobilier : 

• Location nue ou location meublée ? Revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ? 
• Quels types d'investissements réaliser : investir dans des SCPI ou dans un parking ? 
• Comment générer un déficit foncier pour réduire mon impôt sur le revenu ? 
• Coût total de l'opération comprenant l'ensemble des frais initiaux et des frais de fonctionnement.
• Comment calculer la rentabilité de mon investissement ? 
• Quel régime fiscal adopter : régime micro simple avec abattement forfaitaire ou régime réel plus complexe avec déduction des charges. 
• Quel statut juridique choisir ? Création d'une SCI (société civile immobilière) ou achat immobilier en direct ? 
• Comment prévoir dès l'achat la transmission du patrimoine à vos enfants (grâce au démembrement de propriété notamment). 

Investir dans l'immobilier ne nécessite donc pas forcément de l'argent mais du temps et l'accompagnement par des partenaires de confiance comme le Crédit Agricole. La pierre est une valeur refuge pour préparer sa retraite ou l'avenir de ses enfants. Profitez de la baisse des taux d'intérêt et des prix immobiliers pour réaliser votre premier investissement locatif !