Investissement locatif : comment être rentable ?

Investissement locatif : quelles sont les motivations des futurs investisseurs ?

L’investissement locatif est un placement durable, répondant à des objectifs variables, qui peuvent parfois se cumuler :

• Se constituer un patrimoine : investir dans l’immobilier fait partie des placements préférés des Français pour préparer l’avenir et pouvoir transmettre à leurs enfants.
• Se générer un complément de revenus : l’investissement locatif est la promesse d’une rentrée d’argent régulière et stable.
• Profiter d’une réduction d’impôts : plusieurs dispositifs de défiscalisation offrent des avantages certains à l’investissement locatif.
• Epargner : l’investissement locatif est un bon moyen de se constituer un capital.
• Préparer sa retraite : investir dans la pierre permet de s’assurer un matelas de sécurité pour sa retraite.

L'investissement locatif est un investissement stable avec un mininum de risque contrairement à d'autres types d'investissements, comme par exemple les marchés boursiers

Pour aller plus loin : Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Comment calculer le rendement locatif d'un placement immobilier ?

La notion de rendement locatif comporte plusieurs strates : il est nécessaire de distinguer le rendement brut du rendement net, et même du rendement net-net.

Calcul de rentabilité locative : la formule de base

La rentabilité locative brute se calcule en divisant le montant des loyers annuels par le prix du logement (frais de notaire inclus). Multipliez ensuite par 100 pour avoir un pourcentage.

La formule est la suivante :

Ce calcul ne tient pas compte de l’ensemble des frais inhérents à l’investissement locatif, mais est une bonne première base pour comparer les rentabilités locatives par ville (où le montant des charges locatives et des taxes ne sont nécessairement pas les mêmes).

Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité nette permet d’affiner le calcul, en incluant l’ensemble des charges que génère le bien immobilier. On retrouve parmi ces charges : les charges non récupérables, les frais de gestion et la taxe foncière.

La formule devient donc :

La rentabilité nette permet d’avoir une vision plus précise de l’intérêt de votre investissement car elle tient davantage compte de vos entrées et sorties réelles d’argent.

Rentabilité locative nette-nette

La notion de rentabilité locative nette-nette permet en plus de tenir compte de la fiscalité de votre investissement locatif.

Vous devrez donc inclure dans le calcul l’imposition de vos revenus fonciers, en n’oubliant pas les éventuels avantages fiscaux dont vous profitez peut-être (Pinel, Censi-Bouvard, statut LMNP, etc.)

Important :

pensez à prévoir dans vos calculs des éventuelles vacances locatives (c’est-à-dire l’absence de locataire dans le logement) de 1, voire 2 mois par an. Dressez plusieurs scénarios, optimistes comme pessimistes.

Toutes les informations pour réussir votre investissement locatif dans notre guide dédié.

Investissement locatif : les différentes possibilités

Selon l’objectif derrière votre investissement locatif, différentes options sont à explorer, qui peuvent bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

Immobilier neuf et loi Pinel

Le dispositif Pinel offre des avantages à investir dans le neuf, sous certaines conditions :

• Vous devez louer le logement à un locataire dont les ressources sont plafonnées, à un loyer lui aussi plafonné en fonction d’un zonage précis.
• Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de votre engagement à louer le bien : 6, 9 ou 12 ans.
• Le montant d’investissement maximum pris en compte pour calculer la réduction d’impôt est de 300 000 €.

A noter :

Les avantages offerts par la loi Pinel ont été prolongés jusqu'à la fin 2021.

Location meublée et statut LMNP : quel amortissement ? 

Si vous optez pour l’investissement dans la location meublée, vous pouvez peut-être bénéficier des avantages propres au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :

• Vos revenus fonciers ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou être inférieurs à la moitié de vos revenus globaux.
• Vous pouvez alors choisir entre le régime réel ou forfaitaire, qui vous permettent de déduire vos charges locatives de vos recettes (travaux, frais de syndic et de gestion, intérêts d’un éventuel crédit, taxe foncière, etc.) soit en totalité, soit au taux forfaitaire de 50 % du montant des recettes.

Autre : achat de résidence étudiante ou EHPAD

Investir dans une résidence pour étudiants ou pour seniors peut également être une option intéressante :

• Même si le turn-over sera plus ou moins fréquent, la demande de ce type de logements est croissante et les vacances locatives sont minimes.
• Par ailleurs, vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions : le bien doit être neuf ou faire l’objet de travaux de réhabilitation, et vous devez vous engager à le louer pendant au moins 9 ans.
• Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien (dans la limite de 33 000 € au maximum, à répartir sur les 9 ans).

Plus d’informations sur comment choisir votre type d’investissement locatif en fonction de votre budget dans notre article.

Rendement locatif : classement des villes

Dans quelles villes investir pour être rentable ?

Le top 3 des villes où placer son investissement locatif en 2020 est :

• Toulouse : cette ville dynamique voit sa population de jeunes actifs augmenter considérablement depuis quelques années (en moyenne 6 000 nouveaux habitants par an). La demande de location est donc forte, et l’offre actuelle ne répond pas au besoin de logements grandissant. Un projet vient par ailleurs d’être validé pour relier Toulouse et Paris par une ligne à grande vitesse, réduisant le temps de transport entre les deux villes à 3h10. Son prix moyen au m² reste abordable : 3 100 €/m².
• Rennes : c’est une ville très accessible (90 minutes de Paris en TGV), qui attire beaucoup de travailleurs grâce au dynamisme de son marché de l’emploi (taux de chômage parmi les plus faibles de France). C’est aussi une ville étudiante réputée, où les logements se louent en seulement quelques jours. Comptez entre 3 000 et 4 000 € le m² pour investir dans le neuf sur Rennes.
• Nantes : à tout juste 2h de Paris en TGV, Nantes est une ville très attractive, notamment grâce à son emplacement et la performance de son réseau de transport public. Sa cote ayant beaucoup monté ces dernières années, le prix du m² y a fait un bond, mais l’investissement locatif y reste intéressant. Prévoir en moyenne 3 600 € le m².

A noter :

on peut également citer Lilles, Angers, Montpellier, Strasbourg, Lyon, où les opportunités d’investissement locatif sont là aussi particulièrement intéressantes.