Investissement locatif : comment être rentable ?

Investir dans l'immobilier locatif : quelles sont les motivations des futurs investisseurs ?

L’investissement immobilier locatif est un placement durable, répondant à des objectifs variables, qui peuvent parfois se cumuler.

Acheter pour louer présente ainsi de multiples avantages : 

• Se constituer un patrimoine : investir dans l’immobilier fait partie des placements préférés des Français pour préparer l’avenir et pouvoir transmettre à leurs enfants (notamment dans le cadre d’une SCI).
• Se générer un complément de revenus : l’investissement locatif est la promesse d’une rentrée d’argent régulière, prévisible et stable. De plus, les loyers perçus peuvent couvrir les coûts du prêt immobilier et des dépenses associées, tout en générant un surplus.
• Bénéficier d’un effet de levier financier grâce à l’emprunt : l'achat à crédit permet aux investisseurs de financer leur acquisition par les loyers perçus, tout en capitalisant sur l'appréciation potentielle du bien immobilier au fil du temps.
• Profiter d’une réduction d’impôts : plusieurs dispositifs de défiscalisation offrent des avantages certains à l’investissement locatif.
• Épargner : l’investissement locatif est un bon moyen de se constituer un capital.
• Préparer sa retraite : investir dans la pierre permet de s’assurer un matelas de sécurité pour sa retraite, grâce à une source de revenu stable une fois le prêt remboursé.
• Se protéger contre l’inflation : l'immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge en périodes d'incertitude économique, offrant une protection contre l'inflation. Les loyers peuvent être ajustés périodiquement pour refléter l'inflation, garantissant ainsi que l'investissement conserve sa valeur réelle au fil du temps.
• Profiter d’une certaine flexibilité : posséder un bien immobilier offre une flexibilité non négligeable puisque les propriétaires peuvent choisir de vendre le bien lorsqu'ils jugent le marché favorable, ou même l'habiter eux-mêmes à l'avenir. Cette polyvalence fait de l'achat pour louer une option particulièrement attractive pour ceux qui cherchent à investir non seulement pour aujourd'hui, mais aussi en vue de leur futur.

L'investissement locatif est un investissement stable avec un minimum de risque contrairement à d'autres types d'investissements, comme les marchés boursiers

Pour aller plus loin : Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Acheter pour louer : quel type de location rapporte le plus ?

Le rendement d'un investissement locatif varie considérablement en fonction du type de location choisie : 

1. La location traditionnelle longue durée, qui consiste à louer un bien immobilier pour des périodes généralement supérieures à un an, offre une stabilité des revenus et nécessite moins de gestion au quotidien comparativement à d'autres types de location. Les logements familiaux ou les appartements dans des zones urbaines ou périurbaines attractives sont souvent recherchés pour ce type de location.
2. La location saisonnière ou de courte durée peut offrir un rendement plus élevé, particulièrement dans des lieux touristiques ou de grandes villes où la demande pour des séjours de courte durée est élevée. Les propriétés peuvent être louées à un tarif journalier ou hebdomadaire qui est souvent plus élevé que le loyer mensuel traditionnel. Cependant, cela demande une gestion plus active, incluant la commercialisation fréquente du bien et son entretien entre les locations.
3. La colocation, c’est-à-dire la location de chambres individuelles dans une même propriété peut aussi générer un rendement supérieur à celui d'une location à un seul locataire, surtout dans les zones étudiantes ou les grandes agglomérations. La demande pour des logements abordables peut rendre ce type de location particulièrement lucratif.
4. La location meublée peut permettre de demander des loyers plus élevés comparativement à une location non meublée. Ce format est souvent attrayant pour des locations de courte à moyenne durée, attirant des professionnels en mission temporaire ou des étudiants.

Bon à savoir :

Chaque type de location présente ses propres défis et avantages, et le choix le plus rentable dépend des objectifs spécifiques de l'investisseur, des conditions du marché immobilier, et de la capacité de gestion (temps et envie) du propriétaire.

Quel type de bien choisir pour un investissement locatif rentable ?

Lorsque l'on envisage un investissement locatif, le choix du type de bien est primordial pour garantir une rentabilité optimale.

• Les appartements en centre-ville attirent généralement une clientèle large, allant des étudiants aux professionnels, grâce à leur proximité des services et infrastructures. Ce type de localisation assure souvent un taux d'occupation élevé et la possibilité de pratiquer des loyers compétitifs.
• Les studios ou deux-pièces représentent un excellent choix dans les zones urbaines densément peuplées. Ces petits formats sont particulièrement recherchés pour leur abordabilité par une population jeune, mobile et dynamique, comme les étudiants ou les jeunes travailleurs.
• Investir dans des biens situés dans des zones avec des projets de développement futurs peut aussi s'avérer judicieux. Ces zones sont susceptibles de voir leur valeur augmenter, amplifiant ainsi le retour sur investissement à travers la plus-value immobilière.

A noter :

Accordez une attention particulière à la qualité du bâtiment et des équipements. Un bien neuf ou récemment rénové peut diminuer les coûts de maintenance à long terme et renforcer l'attractivité du bien pour des locataires potentiels.

Comment calculer le rendement locatif d'un placement immobilier ?

La notion de rendement locatif comporte plusieurs niveaux : il est nécessaire de distinguer le rendement brut du rendement net, et même du rendement net-net.

Calcul de rentabilité locative : la formule de base

La rentabilité locative brute se calcule en divisant le montant des loyers annuels par le prix du logement (frais de notaire inclus). Multipliez ensuite par 100 pour avoir un pourcentage.

La formule est la suivante :

Ce calcul ne tient pas compte de l’ensemble des frais inhérents à l’investissement locatif, mais est une bonne première base pour comparer les rentabilités locatives par ville (où le montant des charges locatives et des taxes ne sont nécessairement pas les mêmes).

Différence entre rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité nette permet d’affiner le calcul, en incluant l’ensemble des charges que génère le bien immobilier. On retrouve parmi ces charges : les charges non récupérables, les frais de gestion et la taxe foncière.

La formule devient donc : 

La rentabilité nette permet d’avoir une vision plus précise de l’intérêt de votre investissement, car elle tient davantage compte de vos entrées et sorties réelles d’argent

Rentabilité locative nette-nette

La notion de rentabilité locative nette-nette permet en plus de tenir compte de la fiscalité de votre investissement locatif.

Vous devrez donc inclure dans le calcul l’imposition de vos revenus fonciers, en n’oubliant pas les éventuels avantages fiscaux dont vous profitez peut-être (Pinel, Censi-Bouvard, statut LMNP, etc.)

Toutes les informations pour réussir votre investissement locatif dans notre guide dédié.

Exemple d’un calcul de rentabilité locative à Dijon

Mr Dupont loue un T2 non meublé dans le centre de Dijon à un jeune couple dynamique.
L’appartement fait 55m2, et le prix du loyer au mètre carré moyen est de 12,8€.

Le loyer mensuel est donc de 12,8 x 55 = 704 €.

Calculons maintenant la rentabilité nette locative : 

[(704 x 12 x 100) - 3 920] / 150 000 € = 5,60%

Note : Les charges du bien comprennent 1100€ de taxe foncière annuel, 1320€ de charges de copropriété chaque année, 180€ d’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), 480€ de frais de gestion par an et environ 840€ de frais d’entretien et réparation chaque année. Soit 3 920 € de charges annuelles.

Investissement locatif : les différentes possibilités

Selon l’objectif derrière votre investissement locatif, différentes options sont à explorer, qui peuvent bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

Immobilier neuf et loi Pinel

Le dispositif Pinel offre des avantages à investir dans le neuf, sous certaines conditions :

• Vous devez louer le logement à un locataire dont les ressources sont plafonnées, à un loyer lui aussi plafonné en fonction d’un zonage précis.
• Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de votre engagement à louer le bien : 6, 9 ou 12 ans.
• Le montant d’investissement maximum pris en compte pour calculer la réduction d’impôt est de 300 000 €.

Location meublée et statut LMNP : quel amortissement ?

Si vous optez pour l’investissement dans la location meublée, vous pouvez peut-être bénéficier des avantages propres au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :

• Vos revenus fonciers ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou être inférieurs à la moitié de vos revenus globaux.
• Vous pouvez alors choisir entre le régime réel ou forfaitaire, qui vous permettent de déduire vos charges locatives de vos recettes (travaux, frais de syndic et de gestion, intérêts d’un éventuel crédit, taxe foncière, etc.) soit en totalité, soit au taux forfaitaire de 50 % du montant des recettes.

L’achat de résidence étudiante ou EHPAD avec la loi Censi-Bouvard

Investir dans une résidence pour étudiants ou pour seniors peut également être une option intéressante. Il convient de reproduire le statut LMNP pour l’acquisition de résidence avec services :

• Même si le turn-over sera plus ou moins fréquent, la demande de ce type de logements est croissante et les vacances locatives sont minimes.
• Par ailleurs, vous pouvez profiter du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions : le bien doit être neuf ou faire l’objet de travaux de réhabilitation, et vous devez vous engager à le louer pendant au moins 9 ans.
• Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien (dans la limite de 33 000 € au maximum, à répartir sur les 9 ans).
• En plus de la réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat, vous pouvez également récupérer la TVA sur l'acquisition si le bien est neuf ou réhabilité, ce qui peut significativement diminuer le coût de l'investissement initial.

Le dispositif Denormandie pour les logements anciens

Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines zones urbaines ciblées.

Les investisseurs qui acquièrent et rénovent des propriétés dans ces secteurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt similaire à celle de la loi Pinel, appliquée au montant des travaux réalisés.

L'engagement locatif doit être de 6, 9 ou 12 ans, permettant ainsi une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, dans la limite de 300 000 €.

La loi Malraux pour les bâtiments historiques

La loi Malraux encourage la restauration de bâtiments historiques situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

Les investisseurs peuvent déduire de leur impôt sur le revenu une partie significative des coûts engagés pour la rénovation, jusqu'à 30 % pour les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé, et 22 % sans PSMV.

Ce dispositif est particulièrement attrayant pour ceux qui cherchent à investir dans le patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Plus d’informations sur comment choisir votre type d’investissement locatif en fonction de votre budget dans notre article.

Rendement locatif : classement des villes où investir en 2024

En 2024, 6 villes tirent leur épingle du jeu lorsqu’il s’agit d'investissement locatif et de rentabilité : 

1. Poitiers, avec un rendement locatif de 6,4% et un prix au mètre carré de 2 203 €.
2. Lorient, où le prix au mètre carré ne dépasse pas 2 500€ pour un rendement locatif de 6,3%.
3. Dijon, qui propose un prix au mètre carré légèrement supérieur à 2 500 €, pour un rendement de 6,13%.
4. Montpellier, avec un prix de 3 000 € par m2, et un rendement moyen de 6,2%.
5. Strasbourg, le prix au mètre carré est un peu plus élevé ( 3 700 €) mais le rendement locatif reste très bon (4,8%).
6. Angers, où le prix au mètre carré plafonne à 2 500 € et le rendement locatif moyen de 6,2%.
7. Rennes, la capitale de la Bretagne propose un prix du mètre carré à 4 100€, et un rendement locatif de 6,1%.

Sources : Manda et Masteos

Comment se protéger des risques de l'investissement locatif : vacances locatives, etc. ?

Pour se protéger des risques associés à l'investissement locatif, comme les vacances locatives, les impayés de loyers ou les dégradations du bien, il existe plusieurs stratégies :

1. Investir dans des emplacements stratégiques, notamment des zones à forte demande locative, telles que près des universités, des centres commerciaux ou des centres d'affaires ;
2. Diversifier ses investissements et posséder plusieurs types de propriétés dans différents quartiers ou villes : si un marché est en baisse, les autres peuvent compenser ;
3. Souscrire une assurance qui couvre les loyers impayés et parfois même les frais de justice en cas de litige avec un locataire ; 
4. Évaluer et sélectionner rigoureusement les locataires, y compris leur solvabilité, limitera les risques d'impayés et de dégradations ;
5. Entretenir régulièrement la propriété et la maintenir en bon état aidera à attirer et à retenir les locataires ;
6. S'assurer que le loyer est compétitif par rapport au marché local attirera rapidement les locataires et réduira les périodes de vacance.
7. Avoir des contrats clairs et précis qui définissent les obligations et les droits de chaque partie préviendra les malentendus et les conflits.
8. Constituer une épargne de précaution pour couvrir les périodes de vacance, les réparations imprévues ou les litiges contribuera à stabiliser les finances de l'investisseur.
9. Faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel pour gérer le bien minimisera les risques et optimisera les revenus locatifs.