Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier, une condition sine qua non

Souscrire une assurance de prêt immobilier est une exigence indispensable des organismes de crédit. En effet, la Fédération Française de l’Assurance est très claire à ce sujet : « En France, vous ne trouverez aucune banque ni aucun organisme de crédit qui ne conditionne l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription d’une assurance ! » La raison : cela permet de sécuriser votre capacité de remboursement et votre patrimoine grâce aux prestations versées en cas de maladie, d’accident, de décès ou, le cas échéant, de perte d’emploi.

De cette façon, vous serez protégé(e) en cas d’imprévu(s), et l’établissement bancaire se verra rembourser la somme qu’il vous a prêté. Cette assurance de prêt immobilier prend alors en charge les risques majeurs encourus par l’emprunteur, et cela à travers trois niveaux de couverture. 

Les 3 garanties des assurances emprunteur 

L’assurance emprunteur contient trois garanties différentes : l’une est obligatoire alors que les deux autres sont facultatives. Et selon votre niveau de couverture, le montant de votre assurance évoluera.

- La garantie décès est obligatoire. Elle prévoit le versement du capital non encore remboursé au jour du décès à l’organisme prêteur. Cette garantie protège également les membres de votre famille, puisque les ayants droit sont déliés de toute obligation de remboursement (source FFA). Dans la majorité des cas, la Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) est associée à la garantie décès, et le capital remboursé par l’assureur.

- L’assurance Incapacité de Travail Temporaire (ITT) est facultative et vous permet de percevoir des indemnités dont le montant est fixé lors de la souscription du contrat. 

- La garantie Perte d’emploi est, elle aussi, facultative. Elle protège l’emprunteur sous certaines conditions d’âge, lors de la perte non intentionnelle de son emploi. Vous devrez alors justifier la perception des prestations Pôle emploi ou équivalentes.

Comment choisir son assurance de prêt immobilier ?

Comment procéder pour émettre le choix le plus judicieux au moment d’opter pour telle assurance de prêt immobilier ou telle autre ? Différents dispositifs législatifs se sont succédés, comme la loi Lagarde de 2010 qui offre une plus grande liberté pour choisir l’assurance de prêt immobilier. En effet, vous n’êtes pas obligé(e) de souscrire à l’assurance qui vous est proposée par votre organisme de crédit : c’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. En revanche, l’établissement bancaire auprès duquel vous contractez votre crédit immobilier vous proposera toujours une assurance de prêt pour accompagner votre emprunt, ce qui vous évitera d’avoir à en chercher une par vous-même. Si les établissements bancaires proposent en général les taux les plus attractifs, il peut parfois être judicieux de comparer afin de choisir l’assurance de prêt immobilier la plus compétitive et la plus adaptée à votre profil.

Emprunter à deux : attention à la quotité

Autre élément à prendre en compte : la quotité. Si vous empruntez à deux, l’assureur demandera la quote-part du capital assuré pour chaque emprunteur. Cette quotité est notamment importante pour la clause qui concerne le décès. Les co-assurés ont alors deux choix : assurer chacun une partie du capital emprunté, ou assurer chacun la totalité du capital emprunté. Dans le premier cas, si l’un des co-emprunteurs décède, l’assureur ne remboursera à l’établissement que la partie du capital que ce dernier avait assuré. Au contraire, si chaque emprunteur avait assuré la totalité du capital, en cas de décès de l’un des co-emprunteurs, l’assurance remboursera la totalité du capital à l’établissement prêteur.

Pour que vous disposiez de toutes les informations nécessaires, les assureurs et les établissements bancaires doivent vous remettre plusieurs documents à différentes étapes de votre dossier. Lors de la première simulation de prêt, il vous sera remis une Fiche Standardisée d’Information (FSI), non contractuelle, qui présente les garanties d’assurance demandées par l’organisme de crédit pour l’octroi d’un prêt, ainsi qu’une évaluation du coût de l’assurance. Dans un second temps, l’organisme de crédit vous remettra une fiche personnalisée décrivant - de façon exhaustive - les garanties d’assurance qu’il exige pour vous octroyer le prêt.

Vous avez, à garanties égales, le droit de consulter d’autres assureurs. La fiche personnalisée vous permettra ainsi de comparer les niveaux de garantie d’un assureur tiers avec ceux de l’organisme de crédit. Si vous optez pour un assureur tiers, vous devrez alors transmettre toutes les informations sur le contrat d’assurance emprunteur à l’organisme de crédit pour qu’il effectue la comparaison entre les deux offres et donne son accord à la délégation d’assurance.

Assurance de groupe ou individuelle ?

Il existe également deux types d’assurance emprunteur : l’assurance de groupe ou l’assurance individuelle. L’assurance emprunteur de groupe est une offre collective proposée par l’établissement prêteur ou la banque à un tarif unique. Il s’agit d’une offre standard dont les formalités d’adhésion sont simplifiées et dont les risques, mutualisés, sont appliqués à tous les profils. Vous y prétendez de façon automatique puisqu’il est proposé par l’établissement bancaire auprès duquel vous empruntez. De plus, son taux fixe vous permet de ne pas avoir de surprise sur le montant de votre assurance.

De son côté, l’assurance individuelle s’adapte souvent mieux à la situation personnelle de l’emprunteur. Elle est notamment plus compétitive pour les acquéreurs âgés de moins de 45 ans et en bonne santé. En effet, elle s’adapte à votre profil et peut être plus avantageuse que l’assurance de groupe, mais son taux variable peut réserver quelques surprises et ses formalités de souscription sont plus complexes.

Enfin, l’assureur doit être en mesure d’apprécier les risques qu’il prend en vous assurant. Vous devez pour cela remplir un questionnaire de santé. Mais prenez garde : selon le Code des assurances, une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat ! En revanche, depuis l’amendement Bourquin de 2018, il est permis de changer d’assurance de prêt au-delà de la première année de remboursement de l’emprunt. Il est donc possible de renégocier un taux d’assurance et peut être même de le revoir à la baisse, à chaque date anniversaire de l’obtention du crédit. Il faut toutefois respecter un préavis de 2 mois et que les garanties restent équivalentes. Attention toutefois, il n’est pas toujours intéressant financièrement de renégocier ce contrat annuellement car cela entraînera le paiement de frais de dossier et de frais fixes.

La convention AERAS : pour s’assurer avec un problème de santé

Si vous avez - ou que avez eu - un problème de santé, la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vous facilitera l’accès à l’assurance emprunteur. Signée par les pouvoirs publics, les établissements de crédit, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs, Aeras offre une garantie pour les résidences principales à condition que l’échéance des contrats d’assurance intervienne avant le 71^ème anniversaire de l’emprunteur et n’excède pas 320 000 €, sans tenir compte des crédits relais. 

Des garanties alternatives à l’assurance emprunteur ?

Il existe deux moyens de contourner l’assurance emprunteur. Tout d’abord, il est possible de recourir à une garantie personnelle, avec une caution. Il faut alors qu’une une personne s’engage à rembourser votre emprunt en cas de non-exécution de votre obligation de remboursement du prêt immobilier. Une autre option consiste à avoir recours à une garantie réelle, comme une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. Dans les deux cas, c’est à l’organisme de crédit d’apprécier la valeur de cette garantie. Mais quelle que soit sa situation, souscrire à une assurance emprunteur est toujours une bonne idée. Elle vous coûtera certes quelques dizaines d’euros par mois, mais vous pourrez emprunter l’esprit tranquille et profiter de votre bien sans vous inquiéter.