Assurance de prêt immobilier : fonctionnement, garanties et coût

Assurance prêt immobilier : définition

L'assurance de prêt immobilier est un contrat adossé à un prêt, qui permet, en cas de réalisation du risque garanti, de prendre totalement ou partiellement le relais du remboursement du crédit dans le cas où l’emprunteur n’est plus en mesure de le faire lui-même.

Selon les types de contrat, plusieurs risques sont couverts (décès, invalidité totale ou partielle, chômage, etc.). C’est la survenue d’un de ces risques qui active l’assurance et, donc, le remboursement éventuel du capital restant dû sur le prêt par l’assureur.

L’assurance emprunteur offre une protection contre certains aléas de la vie, susceptibles de vous empêcher de continuer à rembourser les mensualités de votre emprunt.

L’assurance emprunteur représente une protection à la fois pour le souscripteur et ses proches, mais aussi pour l’établissement qui octroie le prêt.

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Important : les modalités de prise en charge de vos mensualités d’emprunt par l’assurance emprunteur dépendent du contrat et des garanties que vous avez choisies. Certains offrent un remboursement total du capital restant dû, et d’autres un remboursement partiel.

Deux options sont envisageables pour couvrir son prêt immobilier avec une assurance :

• L’établissement prêteur chez qui vous signez l’offre de prêt peut vous proposer un contrat avec un assureur partenaire : c’est ce que l’on appelle l’assurance groupe.
• Vous pouvez vous adresser à un assureur de votre choix, dans la mesure où le contrat proposé présente au moins un niveau de garanties équivalent à l’assurance proposée par la banque : c’est alors une délégation d’assurance. Cette alternative est possible depuis 2010, avec la loi Lagarde.

Toutes nos réponses à vos questions sur l’assurance emprunteur.

Quel est le coût moyen d'une assurance emprunteur ?

Quel est le taux moyen d'une assurance prêt immobilier ?

Le coût de l’assurance prêt se détermine en fonction de plusieurs critères, qui peuvent faire énormément varier son montant :

• le montant du capital emprunté ;
• la durée de l’emprunt ;
• le nombre de personnes couvertes par l’assurance, et à quelle quotité ;
• le profil des emprunteurs : âge, risques médicaux et professionnels, habitudes à risque ou non, etc. ;
• les garanties choisies et leur degré de couverture.

Généralement, le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) varie de 0,2 % à 1,5 % de la totalité du montant du crédit immobilier. Chaque assureur propose sa propre grille tarifaire, en fonction des critères évoqués ci-dessus.

Impact de l'âge

Le TAEA dépendra des options de garanties prises par le ou les souscripteurs, mais aussi de leur âge. En effet, les jeunes emprunteurs paieront en général moins car leurs risques de santé sont statistiquement moins importants.

Ainsi, plus l’âge de l’emprunteur est élevé, plus le taux annuel effectif d’assurance le sera aussi :

• si vous avez moins de 30 ans, le TAEA est en moyenne à 0,4 % ;
• entre 30 et 50 ans, il varie entre 0,4 et 0,8 % ;
• à partir de 50 ans, sa moyenne oscille entre 0,9 et 1,2 %.

On distingue deux modes de calcul pour déterminer le coût de l’assurance :

• Sur le capital initial : la prime à verser est constante tout au long du remboursement du prêt. C’est le mode de calcul privilégié par les assurances groupe.
• Sur le capital restant dû : le montant de la prime d’assurance est dégressif puisqu’il s’appuie sur le montant qu’il reste à rembourser. Ces primes dégressives sont accessibles via la délégation d’assurance. Toutefois, le taux de l’assurance emprunteur évoluant avec l’âge du souscripteur, il est important d’avoir ce critère à l’esprit.

Le taux annuel exact du contrat d’assurance proposé par la banque chez qui vous contractez l’emprunt immobilier sera précisé dans l’offre de prêt (avec le taux du crédit immobilier), et/ou dans la fiche standardisée d’informations si vous passez par un autre assureur. Sauf clause contraire, le paiement de l'assurance commencera à partir de la signature de l'offre.

Pour tout comprendre sur le coût de l’assurance d’un prêt immobilier, rendez-vous vers notre article dédié.

Assurance prêt immobilier : impact de l’état de santé et des maladies

Le questionnaire de santé est-il obligatoire ?

Lors de la souscription d’une assurance d’un crédit immobilier, vous avez l’obligation de communiquer à l’assureur toutes les informations nécessaires à l’appréciation des risques qu’il couvrira.

Pour cela, il est demandé de remplir un questionnaire sur votre état de santé. Les informations données engagent votre responsabilité car de fausses déclarations intentionnelles peuvent entraîner la nullité du contrat. L’assureur pourrait ainsi refuser de prendre en charge les mensualités du prêt.

Ceci étant dit, depuis le 1^er juin 2022, l’assureur ne peut plus demander d’informations sur la santé de l’emprunteur :

• si le montant du prêt est inférieur ou égal à 200 000 € par souscripteur ;
• si la fin de remboursement du prêt intervient avant les 60 ans de l’emprunteur.

Convention AERAS et loi Lemoine

Si vous ou votre co-emprunteur avez déjà eu des problèmes de santé graves susceptibles de réapparaître, il est possible que l’assureur propose une majoration de tarif, ou l’exclusion de certaines garanties.

Dans le cas où vous avez un grave problème de santé, ou êtes en rémission à la suite d’une maladie grave, la convention AERAS peut vous aider dans vos démarches pour trouver une assurance emprunteur adaptée.

Plus d’informations sur le site AERAS.

Est-il obligatoire d'avoir une assurance pour un prêt immobilier ?

L’assurance prêt immobilier obligatoire : est-ce une une réalité ?

Légalement, rien n’oblige à souscrire une assurance emprunteur dans le cadre d’un emprunt immobilier.

Cela dit, dans la pratique, tous les établissements prêteurs en demandent une dès lors que la somme empruntée est élevée. En effet, l’assurance représente une protection importante pour l’emprunteur, ainsi que pour ses proches. Les établissements bancaires qui prêteraient un capital élevé sans filet de sécurité se mettraient en difficulté vis-à-vis des instances de contrôle des banques et assurances.

Il est donc très difficile, voire impossible, d'obtenir un prêt immobilier sans assurance.

Le point sur les avantages à souscrire une assurance emprunteur dans notre guide complet.

Changer d'assurance emprunteur : comment ça marche ?

Il est tout à fait possible de changer d’assurance emprunteur en cours de remboursement :

• Depuis le 1^er septembre 2022 (loi Lemoine), il est possible de changer l’assurance de votre prêt immobilier à tout moment, sans frais (y compris pour les contrats déjà en cours).
• Il vous suffit pour cela d’envoyer votre demande de résiliation, par lettre avec accusé de réception, ou par tout autre moyen prévu au contrat.
• Si votre assureur propose la signature de contrats en ligne, il est tenu de vous offrir un mode de résiliation électronique, en vertu de la législation en vigueur depuis le 1^er juin 2023. Pour tous les contrats conclus (ou pouvant être conclus) en ligne par les consommateurs, l’assureur doit garantir le fonctionnement de la résiliation « en trois clics ».

Votre prêt doit se poursuivre avec une nouvelle assurance emprunteur, que vous devrez soumettre à votre établissement prêteur :

• Votre banque étudiera les garanties proposées par votre nouvel assureur, et pourra refuser le contrat si celui-ci ne vous offre pas une couverture au moins équivalente à celle de votre précédente assurance.
• Elle a un délai de 10 jours pour répondre à votre demande de changement de contrat d’assurance emprunteur.

Comprendre les garanties comprises dans une assurance emprunteur

Le degré de couverture d’un contrat d’assurance emprunteur dépend des garanties choisies. Voici les plus courantes.

La garantie décès

La garantie décès est la plus importante de votre contrat d’assurance puisque c’est la garantie minimale exigée par tous les établissements bancaires.

Si l’emprunteur venait à décéder, alors l’assureur rembourserait à la banque le capital restant dû à la hauteur de la quotité assurée.

La quotité d’une assurance emprunteur correspond au pourcentage du prêt couvert par l’assureur. Ce pourcentage peut aller de 1 à 100 % pour chaque co-emprunteur. Ainsi, si vous êtes deux emprunteurs couverts à 100 %, la quotité peut aller jusqu’à 200 %. Deux options s’offrent à vous :

• Assurer chacun une partie du capital (à moduler selon votre choix : 50/50, 70/30 etc.) : si l’un des emprunteurs décède, son co-emprunteur devra rembourser son capital restant dû à l’organisme prêteur.
• Assurer chacun la totalité du capital emprunté : en cas de décès de l’un des emprunteurs, la totalité du capital sera remboursée à l’établissement bancaire par l’assureur. Cette couverture à 200 % entraîne toutefois une prime d’assurance plus élevée.

Attention :

• Le critère de l’âge est important : cette garantie n’intervient qu’en cas de décès de l’emprunteur avant un âge limite, défini par son contrat d’assurance.
• De plus, le contrat peut prévoir des situations où l'indemnisation est exclue (exclusions de garantie), par exemple en cas de suicide ou de pratique d'un sport dangereux.

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) est elle aussi un incontournable de l’assurance prêt ?

Venant en complément de la garantie décès, elle couvre le remboursement de votre emprunt (total ou partiel selon les contrats) dans le cas d’une invalidité de troisième catégorie (selon les critères de la Sécurité Sociale). Concrètement, cela correspond à un état de santé :

• nécessitant le recours à une tierce personne pour tous les actes de la vie courante (se déplacer, se laver, manger, etc.) ;
• et empêchant totalement et définitivement l’emprunteur d’exercer une activité professionnelle quelle qu’elle soit.

Le plus souvent, il faut aussi que l'emprunteur reçoive une pension d'invalidité de la sécurité sociale.

Attention, le risque de PTIA n’est couvert que jusqu'à un âge limite fixé par le contrat d’assurance, ou pendant toute la durée du prêt, selon les contrats.

Pour bénéficier de l’indemnisation PTIA, un examen médical doit être effectué une fois l’état de santé de l’assuré stabilisé :

• Cet examen est réalisé par le service médical de l’assureur : c’est un médecin de la compagnie d’assurance qui détermine qu’il y a bien Perte Totale et Irréversible d’Autonomie.
• Une fois le diagnostic établi, deux modes d’indemnisations sont possibles, à la discrétion de l’assureur : il peut soit se charger du paiement des mensualités du prêt immobilier chaque mois en espérant que l’état de santé de l’emprunteur s’améliore, soit solder intégralement le montant du capital restant dû du crédit immobilier.

Attention également aux exclusions que comportent toutes les garanties PTIA concernant les métiers à risque (pilote, pompier, militaires…) ou la pratique de sports dangereux.

La perte d’emploi

Cette garantie est facultative et vous protège sous certaines conditions (un salarié en période d’essai ou en préavis de licenciement aura du mal à y accéder) en cas de perte non intentionnelle de votre emploi. Elle couvre le licenciement économique, mais exclut la démission, la rupture conventionnelle, ou encore le licenciement pour faute.

Chaque contrat d'assurance perte d'emploi a ses propres conditions générales définissant les règles d'indemnisation. Selon votre contrat :

• Vous aurez accès soit à un report d'échéances (vous vous acquitterez de vos mensualités de prêt une fois votre période de chômage terminée), soit à un versement forfaitaire.
• L’assureur peut prendre en charge la totalité de vos mensualités de prêt ou seulement une partie de la mensualité (par exemple la différence entre le montant de votre remboursement de prêt et celui de votre allocation chômage).

Notez que cette assurance s’adjoint généralement d’une indemnité mensuelle maximum, d’une durée d'indemnisation maximum et d’une fréquence d'indemnisation maximum, c’est-à-dire le nombre de fois où l'indemnisation est déclenchée.

A garder en tête : la garantie perte d’emploi est associée à un délai de carence de 1 an généralement. Cela signifie que si vous perdez votre emploi dans les 12 mois suivants la signature de votre contrat d’assurance, vous ne serez pas couvert sur ce risque. La couverture de cette garantie est également limitée dans le temps : par exemple 2 ans de chômage maximum (tout dépend du contrat).

Les autres garanties de l’assurance prêt

Outre les garanties essentielles à tout contrat d’assurance emprunteur, il existe des garanties complémentaires, qu’il peut être intéressant de prendre en considération selon les cas :

• L’incapacité temporaire de travail (ITT) : elle couvre les inaptitudes totales temporaires à exercer son activité professionnelle, dues à une maladie ou un accident. L’incapacité à travailler doit être totale durant toute la période de l’arrêt de travail pour pouvoir bénéficier de l’indemnisation versée par l’assureur. La reconnaissance de l’ITT doit être prononcée par un médecin choisi par la compagnie d’assurance. Lorsque celle-ci est reconnue, l'assureur prend alors en charge le remboursement des mensualités de prêt dans les conditions précisées au contrat, selon le montant assuré ou la perte de revenus, jusqu’à ce que l’emprunteur puisse à nouveau exercer son activité.
• L’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP) : cette garantie protège votre emprunt en cas d’invalidité vous empêchant définitivement d’exercer votre activité professionnelle. Sont concernées : les invalidités de première ou deuxième catégorie de la Sécurité sociale, correspondant à un taux d’invalidité compris respectivement entre 33 et 66 % (IPP), ou 66 et 99,9 % (IPT). Là encore, l’assureur planifiera un examen médical après consolidation de l’état de santé de l’assuré.

Quand faire évoluer les garanties de son assurance prêt ?

Il est possible de modifier les garanties de votre contrat d’assurance prêt :

• Si votre situation évolue (notamment si elle devient moins risquée), le contrat pourra être révisé en votre faveur. Voici quelques exemples de cas pouvant faire baisser le prix de votre assurance prêt : vous avez arrêté de fumer, vous avez arrêté la pratique d’un sport à risque, vous avez changé de métier pour une profession moins dangereuse, etc.
• Vous pouvez également demander à ajuster vos garanties pour étendre la couverture des risques, et ainsi être mieux protégé.

Attention : certaines garanties peuvent arrêter de vous couvrir à partir d’un certain âge. La garantie décès est celle qui court le plus loin puisqu’elle peut protéger les emprunteurs jusqu’à 80, voire 90 ans, selon les assureurs. Les autres garanties (PTIA, IPT, etc.) peuvent prendre fin plus tôt : à partir de 65 ans généralement. Pensez à lire en détail les petites lignes de votre contrat.

La renégociation de prêt et le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ont un impact sur l’assurance emprunteur. On fait le point dans nos articles.