Remboursement anticipé d'un prêt immobilier : comment ça marche ?

Dans quel contexte rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Dès lors que vous disposez d'une rentrée d'argent assez conséquente, il peut être intéressant de faire un remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

Cependant cette volonté de remboursement par anticipation peut aussi être consécutive à la vente du bien. Toutefois, votre contrat peut prévoir des pénalités de remboursement anticipé.

Dans ce cas, vous devrez faire un calcul pour savoir s'il est réellement intéressant de faire cette démarche ou s'il est finalement préférable de continuer à payer vos mensualités et de placer votre argent sur un compte, une assurance-vie, etc.

Si votre prêt immobilier arrive à son terme, vous paierez principalement du capital et peu d'intérêts. Il n'est pas forcément très intéressant, dans ce cas, de rembourser par anticipation.

Quoi qu'il arrive, n'hésitez pas à rencontrer votre conseiller bancaire pour faire un point sur cette situation et envisager la meilleure solution pour vous.

Le remboursement d'un prêt est différent de la renégociation du crédit immobilier. Cette démarche consiste à négocier à nouveau les modalités du prêt (dont notamment le taux d'intérêts), lorsque les conditions ont évolué depuis la signature de l'offre. 

Comment calculer les frais de remboursement anticipé ?

Lors de la signature de votre offre de prêt, la banque peut avoir prévu des indemnités en cas de remboursement du prêt avant son échéance. En effet, elle perd alors de l'argent par rapport aux revenus estimés lors de l'accord de prêt. La première étape consiste donc à vérifier le montant des IRA prévues dans votre contrat de prêt immobilier. 

Quels sont les frais de remboursement anticipé d'un emprunt ?

La loi limite le montant des indemnités de remboursement anticipé. Ainsi, deux plafonds sont en place pour les prêts à taux fixe selon l'article R 313-25 du Code de la consommation : 

• soit 6 mois d'intérêt au taux immobilier signé, 
• soit 3 % du capital restant dû avant le remboursement. 

Pour les crédits immobiliers à taux variable, l'IRA peut être majorée d'intérêts compensateurs (soit le taux moyen attendu). 

Par exemple, votre prêt immobilier vous coûte 2 500 € d'intérêt par an et il vous reste 50 000 € de capital à rembourser. Le montant des IRA ne peut excéder 1 250 € (6 mois) ou 1 500 € (3 % du capital restant dû), soit 1250 €. Et cela, quelles que soient les indications de votre contrat de prêt. 

Peut-on être dispensé des pénalités de remboursement anticipé ?

Si votre contrat de prêt ne mentionne pas de pénalités lorsque vous remboursez un prêt immobilier avant son échéance, vous n'aurez aucune raison de vous en acquitter.

Cependant, si votre contrat prévoit des pénalités de remboursement anticipé, vous serez dispensé de leur paiement si la demande de remboursement fait suite à la vente du logement pour l'une des raisons suivantes :

• Changement de votre lieu d'activité professionnelle ou de celui de votre conjoint(e) ;
• Cessation de votre activité professionnelle ou de celle de votre conjoint(e) ;
• Décès de l'emprunteur ou de votre conjoint(e).

Il suffit de rencontrer votre conseiller bancaire afin de lui soumettre votre projet de remboursement anticipé.

Selon le capital restant dû, il vous donnera le montant des indemnités de remboursement anticipé afin que vous puissiez connaître le montant total à payer.

Votre banquier peut-il vous dissuader ?

Oui, bien sûr, s'il estime que le coût de cette opération est trop élevé par rapport au gain réalisé.

Toutefois, si le montant remboursé excède 10 % du capital emprunté, il ne pourra pas refuser le remboursement partiel. Par exception, vous conservez le droit de rembourser totalement votre crédit immobilier, même s'il vous reste moins de 10 % du capital. 

Votre conseiller vous accompagnera dans vos démarches en réalisant une simulation de remboursement anticipé. Si vous avez plusieurs crédits en cours, la solution est peut-être de procéder à un regroupement de crédits. 

C'est uniquement de cette manière que vous saurez si les pénalités de remboursement anticipé sont trop élevées par rapport aux intérêts que vous devrez payer d'ici la fin de votre crédit immobilier.

Comment se passe le remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Vous devez effectuer votre demande par écrit auprès de l'organisme prêteur. 

Si l'offre de prêt est antérieure à juillet 2016, la banque doit vous transmettre le montant des sommes dues dans les meilleurs délais. Ce calcul peut être facturé. 

Depuis juillet 2016, la banque ne peut plus facturer les informations chiffrées qu'elle transmet par courrier ou par tout autre moyen (espace personnel du site). 

Idéalement, faites correspondre le remboursement par anticipation avec une échéance de prêt pour éviter le calcul des intérêts intermédiaires.  

Remboursement total ou remboursement partiel ?

Sachez qu'il est possible d'opter pour l'une de ces options.

Si vous bénéficiez d'une rentrée d'argent importante mais qui ne peut pas, pour autant, vous permettre de rembourser intégralement votre crédit immobilier, vous pouvez tout à fait opter pour un remboursement partiel.

Quel avantage ? Cela va vous permettre d'économiser au niveau des intérêts et de l'assurance emprunteur. Vous pourrez alors faire le choix de réduire vos mensualités ou la durée du prêt. Là encore c'est votre conseiller qui saura vous accompagner dans votre démarche.

Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Prenons un exemple : dans le cadre d'une succession ou d'une donation, vous recevez 50 000 €. Vous avez souscrit un prêt immobilier à 2% hors assurance et il vous reste encore une durée de prêt de 15 ans. Vous devez simuler le rendement du placement de cette somme sur des comptes d'épargne sécurisés. Par exemple, placer cet argent sur des livrets à 3 % peut être plus intéressant. 

Tout dépend de votre situation et de vos projets. Si vous avez un projet d'investissement, le remboursement peut faire baisser votre taux d'endettement. Vous devez donc réaliser le calcul de votre taux d'endettement avant et après l'opération. 

En général, il est plus intéressant de procéder à un remboursement anticipé de crédit immobilier dans les premières années de prêt, lorsque vous payez beaucoup d'intérêts et remboursez peu de capital à chaque mensualité. Pendant la seconde partie de la durée du prêt, l'avantage d'un remboursement anticipé doit être calculé. 

Dans tous les cas, votre conseiller Crédit Agricole vous accompagne pour faire le point sur votre situation et vos projets. Ensemble, vous cherchez les meilleures solutions de crédit et d'épargne. Vous pouvez aussi réaliser en ligne toute simulation de crédit immobilier !