Quelle durée choisir pour son prêt immobilier ?

Sur le dernier trimestre de l’année 2021, la durée moyenne d’un crédit immobilier était de 237 mois, soit presque 20 ans (Source : Observatoire Crédit Logement). Ce chiffre n’a jamais été aussi élevé. Il y a 20 ans, la durée moyenne d’un prêt immobilier était de 163 mois, soit un peu moins de 14 ans. Pour enrayer ce phénomène pouvant à terme s’avérer problématique, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis des recommandations pour que les emprunteurs s’en tiennent à des durées de remboursement ne pouvant pas dépasser 25 ans. Ces recommandations sont devenues obligatoires depuis le 1er janvier 2022, même si des exceptions existent. On fait le point sur la durée du crédit immobilier : quelle est la bonne durée pour emprunter ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt immobilier long ou plus court ?

Les avantages et les inconvénients d'emprunter sur 20 ou 25 ans

Élément incontournable de l’offre de prêt, la durée d’un crédit immobilier court en général entre 5 et 30 ans.

Durée et coût du crédit : atteindre l’équilibre

La durée d’un prêt entraîne des conséquences concrètes sur de nombreux éléments du crédit : le taux d’intérêt, le coût de votre assurance et donc le coût de l’emprunt en général. Ainsi, à taux d’intérêt équivalent, plus la durée de remboursement d’un crédit est longue, plus son coût sera important.

En prenant en compte seulement ce paramètre, on pourrait penser que la durée idéale pour un crédit immobilier est la durée la plus courte possible. Mais la réalité est plus complexe que cela.

En effet, il est indispensable de prendre également en compte le montant des mensualités et le taux d’endettement : vous devez pouvoir rembourser votre emprunt sereinement, tout en gardant un reste à vivre confortable pour vos dépenses régulières et imprévues. Emprunter plus longtemps signifie aussi que l’on peut emprunter un capital plus élevé.

Le tout est de réussir à trouver le juste équilibre.

A noter

La durée du crédit peut jouer sur l’assurance en fonction de votre âge à la fin du prêt. A partir d’un certain âge, le coût de l’assurance emprunteur est plus élevé, car le risque à couvrir l’emprunt est plus grand pour l’assureur.

Plus d’informations dans notre guide consacré à l’assurance de prêt immobilier.

25 ans : la durée de remboursement recommandée par le HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, les établissements bancaires doivent appliquer les recommandations du HCSF en matière d’octroi de crédit immobilier. Parmi les règles phares à respecter, on peut citer :

  • Une durée de remboursement de 25 ans maximum : dans le neuf et la rénovation, ce plafond peut passer à 27 ans, en tenant compte de la durée du différé qui est de 2 ans maximum. Dans un bien avec des travaux à réaliser, ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour avoir accès aux deux années supplémentaires de durée de différé.
  • Un taux d’endettement de 35 % maximum : ce seuil, assurance comprise, est une sécurité pour les emprunteurs. C’est un garde-fou contre le risque de surendettement.

Cela signifie-t-il pour autant que les prêts immobiliers sur plus de 25 ans n’existent plus ? Même si le but du HCSF est indubitablement de diminuer leur proportion, les crédits immobiliers de plus de 25 ans ne sont pas encore en voie de disparition : des exceptions à la règle existent, que nous allons détailler à présent. 

Emprunter sur 20 ou 25 ans : quelle est la meilleure durée pour emprunter ? On fait le point dans notre article dédié.

Les avantages et les inconvénients d'emprunter sur 30 ans

La limite de la durée d’emprunt conseillée par le HCSF a des dérogations possibles :

  • 20 % des prêts immobiliers octroyés par les établissements bancaires peuvent sortir de ce cadre.
  • Parmi ces 20%, 80 % des prêts immobiliers octroyés seront réservés aux acquéreurs de leur résidence principale avec une marge de flexibilité de 30% destinée aux primo-accédants.
  • Les 20% restants de flexibilité maximale, soit 4% de la production trimestrielle, sont libres d’utilisation par les banques.

Même si la proportion des emprunts sur 30 ans sera donc progressivement amenée à baisser, c’est une option qui reste envisageable :

  • L’avantage d’emprunter sur 30 ans plutôt que 20 ou 25 ans est que vous pourrez bénéficier de mensualités moins élevées, car étalées sur plus longtemps. La contrepartie est que le coût total du crédit sera plus élevé. Ceci étant dit, selon le niveau de ressources dont l’on dispose et le montant de l’apport personnel, c’est parfois une option viable pour avoir accès à l’achat immobilier.
  • L’emprunt sur 30 ans est également une option intéressante si l’on cherche un bien sur un marché immobilier tendu, où les prix sont élevés. En effet, emprunter sur plus longtemps peut permettre d’emprunter plus.
  • Un emprunt étalé sur une longue durée permet également d’avoir un taux d’endettement réduit, clé d’une bonne santé financière.
A noter

Parmi les critères étudiés par la banque avant de vous proposer une offre de prêt immobilier, il y a celui de l’âge. Même si en théorie, il n’y a pas d’âge maximal pour contracter un emprunt sur 30 ans, votre dossier aura sans doute plus de facilité à passer si vous n’êtes pas encore à la retraite. Après, rien n’est gravé dans le marbre et les établissements bancaires analysent l’ensemble des caractéristiques d’un profil avant de se prononcer en faveur, ou non, de l’octroi d’un crédit immobilier.

Emprunter sur 30 ans : pour qui ? Nous répondons à toutes vos questions dans notre article.

Les avantages et les inconvénients d'emprunter sur 35 ans

Les emprunts immobiliers sont devenus impossibles. S’ils regroupaient globalement les mêmes avantages et inconvénients qu’un crédit sur 30 ans, leur coût était encore plus élevé (taux d’intérêts plus élevés, mais aussi primes d’assurance emprunteur plus importantes). Avant même l’obligation de respect des recommandations du HCSF, c’était donc une option à considérer avec grande prudence.

Certains profils d’emprunteurs pouvaient toutefois être intéressés par cette durée de remboursement :

  • Les acheteurs très jeunes : en empruntant à 20 ans, la fin du remboursement arrivait aux alentours de 55 ans, ce qui laissait suffisamment de temps pour réaliser des économies et préparer sa retraite.
  • Les emprunteurs réalisant un investissement locatif : en optant pour le régime d’imposition au réel, les intérêts d’emprunt étaient déduits des revenus fonciers.
A noter

La durée de remboursement d’une offre de prêt n’est pas gravée dans le marbre. En cours de remboursement, plusieurs options existent pour modifier cette donnée : renégocier son contrat de prêt avec sa banque, rembourser son prêt de manière anticipée ou encore faire racheter son crédit immobilier par une autre banque.

Dans l’absolu, il n’existe pas de durée de prêt immobilier parfaite. Ou plutôt, la durée parfaite est celle qui vous permet de concrétiser votre projet immobilier et de rembourser sereinement votre emprunt, sans compromettre votre situation financière.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller bancaire, qui saura vous éclairer sur les éléments de réflexion indispensables pour choisir la durée de remboursement qui vous convient.

Pour approfondir le sujet, rendez-vous sur notre article : Emprunter sur 35 ans : bonne ou mauvaise idée ?

Durée de crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez réaliser un crédit immobilier, mais ne savez pas quelle durée d'emprunt choisir ? Voici ce qu'il faut savoir :

  • Emprunter sur 25 ans. Il s'agit de la durée d'emprunt maximum recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière afin de ne pas surendetter les ménages
  • Emprunter sur 30 ans. Il est possible de sortir du cadre du HCSF à condition que l'emprunt soit réservé en priorité aux primo-accédants pour l'acquisition de leur résidence principale
  • Emprunter sur 35 ans. Il est désormais impossible d'emprunter sur 35 ans, le coût de l'emprunt au global étant plus élevé (taux d'intérêt, montant de l'assurance emprunteur, etc.) et nécessite d'être suffisamment jeune pour pouvoir être certain de rembourser son emprunt sur toute la durée
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