Sur quels critères évoluent les taux de crédit immobilier ?

Comment sont calculés les taux de crédit immobilier ?

Pour l’acquisition d’un bien, le recours au prêt immobilier est bien souvent une condition sine qua non.

Le principe de l’emprunt immobilier est le suivant :

• l’établissement bancaire vous prête une certaine somme d’argent ;
• vous remboursez chaque mois une fraction de cette somme augmentée des intérêts et autres frais liés au contrat de prêt.  

Ces intérêts sont déterminés selon le taux d’intérêt auquel vous empruntez.

Par exemple : si vous empruntez 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 25 ans, vous devrez rembourser non pas 200 000 €, mais 239 961 € au total.

Ce taux de crédit immobilier correspond à la rémunération que l’établissement bancaire perçoit en échange de l’accord de prêt.

Information :

Pour connaître le coût global d’un prêt immobilier, d’autres frais s’ajoutent au calcul du taux d’intérêt. On peut notamment citer le taux de l’assurance emprunteur, qu’il faut aussi intégrer dans le calcul de vos mensualités. Ce taux dépend de votre situation personnelle et peut donc varier en fonction de votre profil d’emprunteur.

Les prêts immobiliers peuvent être à taux fixes ou variables, au choix de l’emprunteur :

• Un taux fixe est un taux d’intérêt qui reste identique pendant toute la durée du prêt. Il vous permet d’avoir une bonne visibilité sur le coût total de votre crédit. Par ailleurs, si au bout de quelques années, le taux fixé dans l’offre de prêt est plus élevé que les taux du marché, il vous est possible de renégocier votre prêt en cours.
• Un taux variable est un taux qui est susceptible de varier durant la durée du prêt. Son évolution suit les variations de l’Euribor, l’indice de référence sur les marchés financiers, qui est mis à jour quotidiennement. Cet indice peut baisser comme augmenter, faisant ainsi varier le taux du crédit. Le principal inconvénient du taux variable est donc de rendre impossible le calcul par avance du coût total du crédit. Malgré cette prise de risque, le taux variable peut être intéressant lorsque les taux fixes sont élevés.

Est-il plus intéressant de contracter un prêt immobilier avec un taux fixe ou un taux révisable ? Réponse dans notre guide.

Bon à savoir :

La seule limite qu’a l’établissement bancaire pour fixer un taux de crédit immobilier est le taux d’usure (taux maximum légal) imposé par la Banque de France. En septembre 2023, le taux d’usure était fixé à :4,23 % pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de moins de 10 ans ;5,28 % pour les taux fixes d'une durée de 10 ans à moins de 20 ans ;5,56 % pour les taux fixes de 20 ans et plus ;5,13 % pour les taux variables ;5,53 % pour les prêts relais.Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre l’ensemble des frais liés à la souscription du crédit (assurance prêt, frais de dossier, frais de garanties…) et ne peut donc pas être supérieur à ces taux d’usure.

Qu’est-ce qui fait varier les taux immobiliers ?

En règle générale, les taux immobiliers sont déterminés en fonction du taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE). Le taux directeur correspond au taux d’intérêt auquel elle prête aux états membres de l’Union Européenne, et donc aux banques.

Les établissements financiers s’appuient aussi sur d’autres éléments pour évaluer les taux d’intérêt qu’ils proposent pour établir un montage financier :

• l’état des marchés financiers, qui influence le coût de refinancement, c’est-à-dire le taux auquel les établissements de crédit se financent sur ces marchés ou auprès des banques centrales ;
• leurs frais de fonctionnement (tarifs pratiqués par les établissements bancaires pour les frais de tenue de compte par exemple) ;
• le coût du risque, qui dépend de la durée de remboursement (plus il est long, plus l’établissement bancaire prend des risques, donc plus ce coût est élevé) ;
• la marge bénéficiaire des organismes de crédit.

Mais le taux d’emprunt tient aussi compte de votre profil : plus il est favorable (apport de 10 % ou plus du montant emprunté couvrant a minima les frais de notaires, revenus et situation professionnelle stables, situation matrimoniale …), plus le taux peut être bas.

Bon à savoir :

Si entre 2009 et 2021, les taux immobiliers ont baissé progressivement jusqu’à atteindre des niveaux historiquement faibles, depuis janvier 2022, les taux moyens remontent petit à petit et ont retrouvé leur niveau d’il y a 10 ans. La hausse des taux immobiliers s’explique en grande partie par les décisions successives de la BCE d’augmenter ses taux directeurs.En août 2023, l’Observatoire Crédit Logement / CSA rapporte ainsi un taux moyen d’emprunt à 3,80 %, et plus en détail :à 3,72 % sur 15 ans d’emprunt ;à 3,92 % sur 20 ans d’emprunt ;à 4, 08 % sur 25 ans d’emprunt.

Plus d’informations sur le fonctionnement des taux d’intérêt dans notre article dédié.

Comment obtenir le meilleur taux immobilier ?

Si l’établissement bancaire a toute liberté pour fixer le taux de crédit, son intérêt est cependant de rester compétitif  afin de vous conserver comme client !

Pour obtenir un bon taux d’emprunt, il est également important que vous vous assuriez d’avoir une situation financière stable. Évitez par exemple les découverts durant les mois précédant votre demande de prêt, et soldez vos éventuels crédits annexes (comme les crédits à la consommation par exemple). Ceci vous permettra d’apparaître aux yeux de l’établissement bancaire comme un client sérieux auquel il peut prêter sans risque.

Pour avoir une vision globale des propositions sans multiplier les rendez-vous, vous pouvez faire une simulation de prêt en ligne, gratuite et sans engagement :

• Pour ce faire, il suffit de renseigner certaines informations comme votre profil et votre besoin de financement (montant et durée notamment).
• Notre étude de prêt vous fournira alors une réponse personnalisée et adaptée à vos besoins avec des propositions sur-mesure ; comme la mensualité la plus basse, le taux d’intérêt le plus faible ou, plus encore, pour vous obtenir un accord de principe !

À quoi ça sert de suivre l’évolution des taux immobiliers ?

L’évolution des taux de crédit immobilier est un paramètre primordial à intégrer dans votre projet immobilier, car ils peuvent être sujets à des fluctuations, tant en fonction de la situation économique du moment que de votre situation personnelle et professionnelle.

Suivre l’évolution des taux permet d’emprunter au bon moment, mais pas que. En effet, même si vous avez déjà un crédit immobilier en cours de remboursement, suivre les taux d’intérêt permet de ne pas passer à côté d’une baisse significative qui pourrait valoir le coup de renégocier votre emprunt.

Attention :

La renégociation de votre crédit immobilier n’est pas toujours profitable, même si les taux ont baissé ! En effet, c’est pendant la première moitié de votre engagement que vous remboursez le plus d’intérêts. Si vous êtes sur la deuxième moitié de remboursement de votre prêt, l’opération ne vous sera peut-être pas bénéfique. Dans l’idéal, il est aussi important que le nouveau taux ait une différence d’au moins 0,7 à 1 point par rapport à votre taux d’emprunt actuel. Rapprochez-vous de votre conseiller bancaire pour faire le point et prendre la meilleure décision en regard de votre situation spécifique.