Sur quels critères évoluent les taux de crédit immobilier ?

Comment sont calculés les taux de crédit immobilier ?

Pour l’acquisition d’un bien, le recours au prêt immobilier est bien souvent une condition sine qua non.

Pour ce faire, l’établissement bancaire vous prête ainsi une certaine somme d’argent, toutefois en tant qu’emprunteur, vous rembourserez chaque mois un peu plus que cette somme : ce sont les intérêts.

Ces intérêts sont déterminés selon le taux d’intérêt auquel vous empruntez. Ainsi, si vous empruntez 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 25 ans, vous devrez rembourser non pas 200 000 €, mais 239 961 € au total. Ce taux de crédit immobilier correspond ainsi à la rémunération que l’établissement bancaire perçoit en échange de l’accord de prêt. Toutefois, d’autres frais s’ajoutent au calcul du taux d’intérêt, comme le taux de l’assurance-emprunteur, qu’il faut intégrer dans le calcul de vos mensualités. Ce taux dépend de votre situation personnelle et peut donc varier.

Les prêts immobiliers peuvent être à taux fixes ou variables, au choix de l’emprunteur :

• Un taux fixe est un taux d’intérêt qui reste identique pendant toute la durée du prêt. Il vous permet d’avoir une bonne visibilité sur le coût total de votre crédit. Par ailleurs, si au bout de quelques années, le taux fixé dans l’offre de prêt est plus élevé que les taux du marché, il vous est possible de renégocier votre prêt en cours. Cela est possible chaque année à date anniversaire du prêt ;

• Un taux variable est un taux qui est susceptible de varier durant la durée du prêt. Son évolution suit les variations de l’Euribor, l’indice de référence sur les marchés financiers qui est mis à jour quotidiennement. Cet indice peut baisser comme augmenter, faisant ainsi varier le taux du crédit. Le principal inconvénient du taux variable est donc de rendre impossible le calcul par avance du coût total du crédit. Malgré cette prise de risque, ils peuvent être intéressants lorsque les taux fixes sont élevés.

Bon à savoir :

la seule limite qu’a l’établissement bancaire pour fixer un taux de crédit immobilier est le taux d’usure (taux maximum légal) imposé par la Banque de France : 3,03 % pour les taux fixes de moins de 20 ans, 3,05 % pour les taux fixes de plus de 20 ans, 2,92 % pour les taux variables, 3,40 % pour les prêts relais. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), intégrant l’ensemble des frais liés à la souscription du crédit (assurance-emprunteur, frais de dossier, frais de garanties…) et ne peut donc pas être supérieur à ces taux d’usure.

Qu’est-ce qui fait varier les taux immobiliers ?

Depuis 2009, l’évolution des taux d’intérêts est orientée à la baisse se situant en mars 2021 à environ 1,11 % hors assurance et autres frais bancaires, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

En règle générale, les taux immobiliers sont déterminés en fonction du taux directeur, fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE). Le taux directeur correspond au taux d’intérêt auquel elle prête aux états membres de l’Union Européenne et donc aux banques. Elle a décidé en janvier 2021 de garder ce taux à 0 %. C’est une des raisons pour lesquelles les taux actuels sont très faibles.

Les établissements financiers s’appuient aussi sur d’autres éléments pour évaluer les taux d’intérêt qu’ils proposent pour établir un montage financier :

- l’état des marchés financiers, qui impacte le coût de refinancement, c’est-à-dire le taux auquel les établissements de crédit se financent sur ces marchés ou auprès des banques centrales ;

- leurs frais de fonctionnement (tarifs pratiqués par les établissements bancaires pour les frais de tenue de compte par exemple) ;

- le coût du risque, qui dépend de la durée de remboursement (plus il est long, plus l’établissement bancaire prend des risques, donc plus ce coût est élevé) ;

- la marge bénéficiaire des organismes de crédit, qui au vu des taux actuels est relativement faible.

Mais le taux de crédit tient aussi compte de votre profil.

Plus il est favorable (apport de 10 % ou plus du montant emprunté couvrant a minima les frais de notaires, revenus, situation professionnelle stable…), plus le taux peut être bas.

Actuellement, les taux sont d’ailleurs historiquement faibles ! Un couple avec une bonne situation financière (autour de 5 000 € de revenus mensuels à deux) et un apport solide (d’environ 40 % du montant du bien) peut ainsi parfois emprunter à moins de 1 % de taux d’intérêt sur 15 ans…

Comment obtenir le meilleur taux immobilier ?

Si l’établissement bancaire a toute liberté pour fixer le taux de crédit, son intérêt est cependant de rester compétitif afin que de vous conserver comme client !

Il faut également que vous vous assuriez d’avoir une situation financière stable. Évitez par exemple les découverts durant les mois précédents votre demande de prêt, et soldez vos éventuels crédits annexes (comme les crédits à la consommation par exemple). Ceci vous permettra d’apparaître aux yeux de l’établissement bancaire comme un client sérieux auquel il peut prêter sans risque.

Pour avoir une vision globale des propositions sans multiplier les rendez-vous, vous pouvez faire une simulation de prêt en ligne, gratuite et sans engagement.

Pour ce faire, il suffit de renseigner certaines informations comme votre profil et votre besoin de financement (montant et durée notamment).

Notre étude de prêt vous fournira alors une réponse personnalisée et adaptée à vos besoins avec des propositions sur-mesure ; comme la mensualité la plus basse, le taux d’intérêt le plus faible ou encore pouvoir même obtenir un accord de principe !

L’évolution des taux de crédit immobilier est donc un paramètre primordial à intégrer dans votre projet immobilier, car ils peuvent être sujets à des fluctuations, tant en fonction de la situation économique du moment que de votre situation personnelle et professionnelle.