Le fonctionnement des taux immobiliers

Qu’est-ce qu’un taux de prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un emprunt immobilier permet de calculer la somme due par l’emprunteur à l’établissement bancaire, pour qu’il mette à sa disposition le capital dont il a besoin pour financer un projet. Il détermine donc en partie le coût du crédit. Les autres éléments qui entrent dans le calcul de ce coût sont :

• le montant de l’emprunt,
• la durée sur laquelle vous empruntez,
• la périodicité du remboursement du capital et du paiement des intérêts : en général, il s’agit de mensualités.

Le taux s’applique sur le montant emprunté et permet de connaître la somme des intérêts à verser, en fonction de la durée de remboursement de l’emprunt.

Ce taux peut être fixe, variable, ou un mix des deux.

Le montant de ce taux ainsi que les modalités de versement des intérêts vous sont présentés dans l’offre de prêt immobilier que vous adressera la banque.

On peut retrouver plusieurs appellations autour du taux d’intérêt d’un prêt immobilier :

• Taux d’intérêt nominal : c’est le taux que l’on retrouve dans le contrat du crédit, qui permet de calculer les intérêts dus. Par exemple, sur un emprunt de 100 000 € à 1,70 %, les intérêts annuels seront de 1 700 €.
• Taux d’intérêt réel : il tient compte de l’évolution à prévoir de l’inflation. Il correspond au taux d’intérêt nominal, auquel on retire le taux d’inflation.
• Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : il englobe l’ensemble des coûts liés au crédit (frais de dossier, coût de l’assurance, etc.) et permet donc de comparer plus facilement plusieurs offres de crédit les unes avec les autres.

A noter :

Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable au moment de la signature du contrat de prêt. Ce taux plafond évolue tous les trimestres, et est fixé par la Banque de France. Pour le dernier trimestre 2022, le taux d’usure des prêts immobiliers à taux fixe conclus sur 10 à 20 ans est de 3,03 %.

Comment fonctionne un taux d’intérêt ?

La fixation du taux d’intérêt d’un prêt immobilier se fait sur la base de plusieurs éléments. Les principaux sont :

• Le prix auquel les banques empruntent l'argent : il est déterminé en fonction d’indices de référence comme l’Euribor ou celui des OAT à 10 ans. Plus ceux-ci sont bas, plus le prix auquel les banques empruntent est faible, et donc plus les taux d’intérêt sont bas.
• L’analyse du projet, qui se base sur plusieurs critères : une étude approfondie est menée en fonction des caractéristiques de l’emprunteur et de son projet (durée de l’emprunt, présence d’un apport personnel ou non, possibilité de garanties financières, etc.).

Depuis 10 ans, les taux d’intérêts, notamment immobilier, connaissent une baisse historique.

Ces taux records sont dus en grande partie à la politique monétaire impulsée par la Banque Centrale Européenne (BCE).

Le rôle de la BCE est de de concevoir et d’appliquer la politique économique et monétaire de l'Union Européenne. Cela passe notamment par la fixation des taux d’intérêts auxquels elle prête aux banques de la zone euro.

A noter :

au début des années 90, les taux des crédits immobiliers pouvaient atteindre 9 %

Les différents types de taux d'intérêt 

Le taux d’intérêt d’un emprunt immobilier peut être fixe, variable ou mixte.

Taux fixe

Comme son nom l’indique, dans un emprunt à taux fixe, le taux d’intérêt est fixe sur toute la durée de remboursement du prêt.

L’avantage principal du taux fixe est qu’il offre une protection contre la hausse des taux d’intérêt. En revanche :

• Le taux fixe est souvent plus élevé au départ que celui d’un emprunt dont le taux est variable.
• Il ne permet pas de profiter d’une éventuelle baisse des taux, sauf si vous renégociez votre taux avec votre banque.

A noter :

le taux fixe est celui que les français choisissent en majorité.

Taux variable 

Un prêt immobilier dont le taux est variable prévoit une variation du taux d’intérêt au cours du remboursement de l’emprunt.

La variation se fait à la hausse ou à la baisse, en fonction d’un indice de référence fixé au moment de la souscription du crédit (généralement l’Euribor).

A noter :

la fréquence de variation du taux est également décidée lors de la souscription du contrat de prêt.

L’atout majeur du taux variable est qu’il est plus faible au départ que le taux d’un emprunt à taux fixe.

En revanche, le coût total du crédit est plus difficile à prévoir puisque le taux est sujet à fluctuation.

Le choix d’un crédit immobilier à taux variable peut s’avérer intéressant selon la durée du prêt : le remboursement des intérêts étant plus important les premières années, cela peut être une opération intéressante si vous pensez pouvoir rembourser votre emprunt de manière anticipé. 

Important :

le plus souvent, le taux variable est plafonné (à la hausse et/ou à la baisse). On dit qu’il est « capé ». Certains contrats peuvent prévoir une clause permettant de changer le taux variable en taux fixe en cas de forte hausse des taux du marché.

Taux mixte 

Le crédit immobilier à taux mixte combine le taux d’intérêt fixe et le variable : les premières années de remboursement, le taux est fixe. Il passe en variable capé les années suivantes.

A noter :

en général, le taux variable est capé (c’est-à-dire plafonné) à plus ou moins 1 % du taux fixe initial.

Peut-on renégocier son taux ?

Les taux d’intérêts ont baissé et vous aimeriez profiter de cette réduction sur votre crédit immobilier en cours de remboursement ?

Vous pouvez renégocier votre prêt pour obtenir de meilleures conditions :

• Auprès de votre banque : même si rien ne l’oblige à accepter cette renégociation, vous pouvez prendre conseil auprès de votre conseiller pour voir ce qu’il est possible de faire et si cela présente un intérêt pour vous.
• Auprès de banques concurrentes : elles pourront peut-être vous obtenir un taux plus intéressant que votre banque actuelle. Attention tout de même, car cette opération n’est pas toujours financièrement intéressante.

Important :

il est indispensable de vous assurer que la renégociation de votre emprunt vous sera favorable. Ainsi, il est plus intéressant de renégocier son prêt pendant les premières années du contrat (ou a minima pendant la première moitié du remboursement), période pendant laquelle la part réservée au remboursement des intérêts est la plus importante. Idéalement, le nouveau taux doit avoir une différence de 0,7 à 1 point par rapport à votre taux actuel. Par ailleurs, la renégociation d’un crédit génère des frais de dossier. Il est donc important de vous renseigner auprès de votre banque pour être sûr de prendre la meilleure décision.