Prêt immobilier : différé ou anticipation
Actualité Il y a 7 mois 6 min

Prêt immobilier : que sont le différé ou l'anticipation ?

De manière générale, lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous commencez à rembourser immédiatement les intérêts et le capital. Dans certains cas, votre banque peut vous permettre de retarder le début du remboursement du crédit lié à votre futur bien, c'est le principe du différé d'amortissement. Dans d'autres cas, la banque peut vous proposer de ne rembourser que les intérêts intercalaires du prêt, c'est ce que l'on appelle la période d'anticipation.

Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?

Une fois votre prêt intégralement débloqué par la banque prêteuse, vous commencez à rembourser chaque mois une partie du capital : c’est l’amortissement du prêt immobilier.

La somme due à chaque échéance est dénommée « mensualité ». Elle se compose :

  • de l’amortissement du capital emprunté ;
  • et du montant des intérêts calculés sur le capital restant dû.

S’y ajoute une cotisation d’assurance du prêt immobilier si celle-ci a été souscrite auprès de la banque prêteuse.

Durant les premières années de remboursement, la proportion des intérêts est supérieure à celle du capital remboursé. En fin de prêt, c’est l’inverse : les mensualités comportent peu d’intérêts.

Vous disposez de plusieurs modalités de remboursement de crédit immobilier. Nous allons nous pencher plus précisément sur le sujet du prêt différé et du principe de l'anticipation.

Qu'est-ce qu'un prêt avec une période de différé ?

Prêt différé, différé d'amortissementdifféré de prêt ou encore différé de remboursement, tous ces termes bancaires désignent en finalité la même chose. Il s'agit d'un prêt avec une période de différé qui repose sur un accord passé avec votre banque vous permettant de rembourser de manière différée le capital que vous avez emprunté.

Le prêt immobilier avec différé de remboursement repose sur une mécanique différente du remboursement traditionnel. Il ne s'agit plus ici de payer les intérêts du prêt en attendant le déblocage total des fonds, mais de différer le remboursement. Le différé correspond à la période du prêt qui se situe entre le premier déblocage de fonds et le premier remboursement du prêt (capital et intérêts). Cela présente un intérêt budgétaire pour l'acquéreur durant cette période, par exemple pour des particuliers qui doivent régler un loyer ou un prêt pendant un ou deux mois en même temps que le prêt de leur nouvelle acquisition.

Prêt avec une période de différé total ou partiel : quelles différences entre ces deux types de remboursement ?

Il existe deux types de différés d'amortissement : le total et le partiel.

  • Le différé partiel : il concerne le remboursement des intérêts. Vous ne remboursez pas de capital pendant la durée du différé, vous ne remboursez alors que les intérêts, le remboursement du capital interviendra après la période de différé. C’est le différé d’amortissement le plus fréquent.
  • Le différé total : il concerne le remboursement du capital emprunté et des intérêts. À noter, pendant la période de différé, vous ne remboursez ni capital, ni intérêtsRelativement rare, il consiste à repousser à une date ultérieure le paiement de la totalité des mensualités (capital + intérêts). Ce choix est en revanche plus coûteux. Si vous choisissez de ne rembourser ni intérêts ni capital : les intérêts sont alors capitalisés (les intérêts non payés seront ajoutés au capital emprunté) et vos mensualités seront plus élevées.

Retenez qu'en immobilier, on parle également de franchise partielle et de franchise totale pour désigner ces mêmes opérations.

Prêt immobilier avec différé d'amortissement : à quoi est-il destiné ?

Il est dans la plupart des cas sollicité pour :

- la réalisation de travaux dans un logement
la construction d'un bien immobilier
- l'acquisition d'un bien en VEFA (Vente en Etat Futur Achèvement)

Un choix de différé d'amortissement n'est pas anodin, surtout si la durée du différé est importante. Le différé d’amortissement n’a donc généralement d’intérêt que si vous finissez par occuper le logement acheté. Dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt différé est rarement intéressant.

Différé d'amortissement et report d'échéances : quelles différences ?

Il est important de ne pas confondre la notion de différé d'amortissement (ou prêt différé) et celle du report d'échéances. Le report d'échéances consiste à suspendre votre crédit alors que le remboursement a déjà commencé. Le différé d'amortissement agit quant à lui sur le fait de repousser le début du remboursement de votre crédit.

Comment obtenir un prêt avec une période de différé ?

Comme vous l'aurez compris, afin de ne pas cumuler vos mensualités d'emprunt immobilier et votre loyer, vous pouvez demander à votre banque un différé de paiement partiel ou total. Cette demande a lieu au moment de l'étude du projet immobilier. Certaines banques vous le proposeront spontanément (en particulier lorsque votre projet immobilier inclut d'importants travaux ou que vous avez un projet de construction) mais vous pouvez aussi le solliciter. Dans le cas d'une demande, il faudra disposer d'un dossier de financement solide pour convaincre la banque.

Crédit avec période de différé d'amortissement : qu'en est-il de l'assurance emprunteur ?

Les organismes prêteurs exigent que l’emprunteur souscrive une assurance emprunteur contre les aléas de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi).

En effet, même si le remboursement du capital est décalé, vous êtes garantis dès la signature de l’offre de crédit. Le paiement de sa cotisation n’est pas différé. C'est par conséquent une dépense qu'il est important de budgétiser.

Le paiement d'intérêts intercalaires pendant la période de différé partiel

L'avantage d'une période de différé pour un prêt est majeur lorsque vous faites construire votre logement, lorsque vous achetez un bien nécessitant des travaux ou lorsque vous achetez en VEFA. Dans ces situations, vous devez commencer à payer des artisans, un constructeur et devez ainsi débloquer partiellement des fonds. Or, votre bien peut ne pas être habitable en l'état (si l'électricité ou l'eau ne sont pas installées par exemple). Vous devez ainsi continuer à payer votre loyer actuel. Avec le système de prêt avec une période de différé partiel, vous commencez à rembourser votre mensualité prévue avec le capital et les intérêts seulement quand tous les travaux sont achevés et que les fonds du prêt sont débloqués.

Comme vous l'aurez compris, le prêt différé vous permet de reporter le remboursement de votre prêt immobilier, cependant, ce report n'est pas gratuit. Vous allez en compensation devoir payer des intérêts intercalaires. Les intérêts intercalaires sont avantageux dans la mesure où ils vous permettent de réduire vos remboursements, avant que vous ne puissiez effectivement emménager dans votre logement. Ainsi, au lieu de payer vos mensualités de remboursement de prêt et votre loyer, vous n’aurez qu'à rembourser les intérêts intercalaires en complément de votre loyer.

Attention néanmoins, les intérêts intercalaires présentent également leurs inconvénients. Ils occasionnent un surcoût parfois conséquent dans la mesure où ils s'ajoutent aux intérêts d'emprunt classiques. Enfin, votre assurance de prêt est due dès la signature de votre contrat de prêt. Si votre différé se prolonge, la durée du paiement de l’assurance emprunteur se rallonge également.

Qu'est-ce que la période d'anticipation ?

La période d’anticipation correspond à la période pendant laquelle l’emprunteur commence à disposer des fonds du prêt (1er déblocage) et le moment où il commence à amortir le capital et payer les intérêts du prêt.

Cette période vient s’ajouter à la durée totale du prêt (à la différence d’une période de différé dont la durée est comprise dans la durée totale du prêt).

La durée de la période d’anticipation correspond le plus souvent au délai de réalisation du projet immobilier financé (délai de construction par exemple, …). Plus la durée de cette période d’anticipation sera longue (avec un maximum de 24 ou 36 mois), plus le coût du prêt sera augmenté et le TAEG sera réduit.

À quoi correspond la période d'anticipation ?

Pendant la période d’anticipation, l’emprunteur paie uniquement des intérêts intercalaires sur le montant des sommes débloquées au titre du prêt. 

La période d’anticipation indiquée dans la simulation de prêt est une durée maximale. L’emprunteur doit avoir réalisé l’ensemble des déblocages successifs souhaités pendant la période d’anticipation.

La période d’anticipation s’ajuste en fonction de la durée réelle des déblocages.

Exemple pour la construction d'une maison individuelle

Montant emprunté

Taux

Durée du prêt

Durée de la période d'anticipation

200 000 €

1,6 %

240 mois

36 mois

Dans ce cas, les intérêts intercalaires seront au maximum de 266,66 €/mois. En raison du caractère incertain des dates et du montant des utilisations/déblocages, le montant des intérêts en période d’anticipation (intérêts intercalaires) ne peut être qu’estimé selon l’hypothèse d’un déblocage de la totalité des sommes au premier jour de la période.

Ces intérêts intercalaires sont pris en compte dans le calcul du coût total de votre prêt et du TAEG estimé.

Appel de fonds (ADF) n°1 de 30 %  :

Calcul des intérêts intercalaires : 200 000 € x 30 % x 1,60 %/12 = 80 €

Appels de fonds n°2 de 10 % (cumulé soit 40 %) :

Calcul des intérêts intercalaires : 200 000 € x 40 % x 1,60 %/12 = 106,67 €

Appels de fonds n°7 de 15 % (cumulés de 95 %) :

Calcul des intérêts intercalaires : 200 000 € x 95 % x 1,60 %/12 = 253,33 €

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