Prêt immobilier : que sont le différé d'amortissement ou l'anticipation ?

Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?

Une fois votre prêt intégralement débloqué par la banque prêteuse, vous commencez à rembourser chaque mois une partie du capital : c’est l’amortissement du prêt immobilier. La banque vous adresse d'ailleurs un tableau d'amortissement à la conclusion du contrat de prêt.

La somme due à chaque échéance, appelée mensualité de crédit, se compose :

• d'une partie du capital emprunté,
• du montant des intérêts.

S’y ajoute une cotisation d’assurance du prêt immobilier si celle-ci a été souscrite auprès de la banque prêteuse.

Durant les premières années de remboursement, la proportion des intérêts est supérieure à celle du capital remboursé. En fin de prêt, c’est l’inverse : les mensualités comportent peu d’intérêts puisque le capital a grandement diminué, la part des intérêts est donc réduite.

Vous disposez de plusieurs modalités de remboursement de crédit immobilier. Nous allons nous pencher plus précisément sur le sujet du prêt différé et du principe de l'anticipation.

Qu'est-ce qu'un prêt avec une période de différé ?

Prêt différé, différé d'amortissement, différé de prêt ou encore différé de remboursement, tous ces termes bancaires désignent la même chose. Il s'agit d'un prêt avec une période de différé concernant son remboursement. Emprunteur et prêteur se mettent d'accord pour rembourser de manière différée le capital emprunté.

Comment fonctionne un différé de remboursement ? 

Le prêt immobilier avec différé de remboursement repose sur une mécanique différente du remboursement traditionnel. Il ne s'agit plus ici de payer les intérêts du prêt en attendant le déblocage total des fonds, mais d'en différer le remboursement.

Le différé correspond à la période du prêt qui se situe entre le premier déblocage de fonds et le premier remboursement du prêt (capital et intérêts).

Pourquoi négocier un remboursement différé ?

Cela présente un intérêt budgétaire pour l'acquéreur durant cette période. Par exemple un particulier doit régler son loyer car le déménagement interviendra ultérieurement ou rembourse encore un prêt pendant quelques mois dans l'attente de la signature de la vente du précédent logement. 

Prêt immobilier avec différé d'amortissement : à quoi est-il destiné ?

Il est dans la plupart des cas sollicité pour :

- la réalisation de travaux dans un logement
- la construction d'un bien immobilier
- l'acquisition d'un bien en VEFA (Vente en Etat Futur Achèvement)

Un choix de différé d'amortissement n'est pas anodin, surtout si la durée du différé est importante. Le différé d’amortissement n’a donc généralement d’intérêt que si vous finissez par occuper le logement acheté. Dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt différé est rarement intéressant.

Différé d'amortissement et report d'échéances : quelles différences ?

Il est important de ne pas confondre la notion de différé d'amortissement (ou prêt différé) et celle du report d'échéances. Le report d'échéances consiste à suspendre votre crédit alors que le remboursement a déjà commencé. Le différé d'amortissement agit quant à lui sur le fait de repousser le début du remboursement de votre crédit.

Prêt avec une période de différé total ou partiel : quelles différences entre ces deux types de remboursement ?

Il existe deux types de différés d'amortissement : le total et le partiel.

• Le différé partiel : il concerne le remboursement des intérêts. Vous ne remboursez pas de capital pendant la durée du différé, vous ne remboursez alors que les intérêts, le remboursement du capital interviendra après la période de différé. C’est le différé d’amortissement le plus fréquent.
• Le différé total : il concerne le remboursement du capital emprunté et des intérêts. À noter, pendant la période de différé, vous ne remboursez ni capital, ni intérêts. Relativement rare, il consiste à repousser à une date ultérieure le paiement de la totalité des mensualités (capital + intérêts). Ce choix est en revanche plus coûteux. Si vous choisissez de ne rembourser ni intérêts ni capital : les intérêts sont alors capitalisés (les intérêts non payés seront ajoutés au capital emprunté) et vos mensualités seront plus élevées.

Retenez qu'en immobilier, on parle également de franchise partielle et de franchise totale pour désigner ces mêmes opérations.

Comment obtenir un prêt avec une période de différé ?

Comme vous l'aurez compris, afin de ne pas cumuler vos mensualités d'emprunt immobilier et votre loyer, vous pouvez demander à votre banque un différé de paiement partiel ou total. Cette demande a lieu au moment de l'étude du projet immobilier.

Certaines banques vous le proposeront spontanément (en particulier lorsque votre projet immobilier inclut d'importants travaux ou que vous avez un projet de construction) mais vous pouvez aussi le solliciter. Dans le cas d'une demande, il faudra disposer d'un dossier de financement solide pour convaincre la banque.

Crédit avec période de différé d'amortissement : qu'en est-il de l'assurance emprunteur ?

Les organismes prêteurs exigent que l’emprunteur souscrive une assurance emprunteur contre les aléas de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi).

En effet, même si le remboursement du capital est décalé, vous êtes garantis dès la signature de l’offre de crédit. Le paiement de sa cotisation n’est pas différé. C'est par conséquent une dépense qu'il est important de budgétiser.

Le paiement d'intérêts intercalaires pendant la période de différé partiel

Comme vous l'aurez compris, le prêt différé vous permet de reporter le remboursement de votre prêt immobilier, cependant, ce report n'est pas gratuit. Vous allez en compensation devoir payer des intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires sont avantageux dans la mesure où ils vous permettent de réduire vos remboursements, avant que vous ne puissiez effectivement emménager dans votre logement. Ainsi, au lieu de payer vos mensualités de remboursement de prêt et votre loyer, vous n’aurez qu'à rembourser les intérêts intercalaires en complément de votre loyer.

Attention néanmoins au coût des intérêts intercalaires ! Le surcoût parfois conséquent dans la mesure où ils s'ajoutent aux intérêts d'emprunt classiques.

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants des fonds débloqués, en fonction du taux d’emprunt et viennent s’ajouter au coût initial de votre crédit immobilier. Ainsi, s’ils viennent augmenter le coût du prêt immobilier, ils permettent au moins d’être une solution intéressante pour se voir accorder un différé tenant compte du projet de financement et de sa durée de réalisation.

Enfin, votre assurance de prêt est due dès la signature de votre contrat de prêt. Si votre différé se prolonge, la durée du paiement de l’assurance emprunteur se rallonge également.

Qu'est-ce que la période d'anticipation ?

Définition

La période d’anticipation correspond à la période pendant laquelle l’emprunteur dispose des fonds du prêt (premier déblocage) et le moment où il commence à amortir le capital et payer les intérêts du prêt.

Cette période vient s’ajouter à la durée totale du prêt (à la différence d’une période de différé dont la durée est comprise dans la durée totale du prêt).

La durée de la période d’anticipation correspond le plus souvent au délai de réalisation du projet immobilier financé (délai de construction par exemple). Plus la durée de cette période d’anticipation sera longue (avec un maximum de 24 ou 36 mois), plus le coût du prêt sera augmenté et le TAEG sera réduit.

L’avantage de cette période est caractérisé par des échéances moins élevées durant notamment le temps de construction ou de réalisation des travaux. En revanche, cette situation entraine donc une augmentation de la durée du prêt immobilier.

Comment fonctionne la période d'anticipation ?

Pendant la période d’anticipation, l’emprunteur paie uniquement des intérêts intercalaires sur le montant des sommes débloquées au titre du prêt.

La période d’anticipation indiquée dans la simulation de prêt est une durée maximale. L’emprunteur doit avoir réalisé l’ensemble des déblocages successifs souhaités pendant la période d’anticipation.

La période d’anticipation s’ajuste en fonction de la durée réelle des déblocages.

Ainsi, une fois le prêt réalisé en totalité, la période d’anticipation cesse. L’amortissement du prêt débute ensuite c’est-à-dire que les échéances à payer sont constituées d’un remboursement du capital et d’une partie d’intérêts.

Exemple pour la construction d'une maison individuelle

Dans ce cas, les intérêts intercalaires seront au maximum de 266,66 €/mois. En raison du caractère incertain des dates et du montant des utilisations/déblocages, le montant des intérêts en période d’anticipation (intérêts intercalaires) ne peut être qu’estimé selon l’hypothèse d’un déblocage de la totalité des sommes au premier jour de la période.

Ces intérêts intercalaires sont pris en compte dans le calcul du coût total de votre prêt et du TAEG estimé.

Exemple d'appel de fonds : 

• appel de fonds (ADF) n°1 de 30 % : Calcul des intérêts intercalaires 200 000 € x 30 % x 1,60 %/12 = 80 €
• appel de fonds n°2 de 10 % (cumulé soit 40 %) : Calcul des intérêts intercalaires 200 000 € x 40 % x 1,60 %/12 = 106,67 €
• appel de fonds n°7 de 15 % (cumulés de 95 %) : Calcul des intérêts intercalaires 200 000 € x 95 % x 1,60 %/12 = 253,33 €

Quel que soit votre projet de construction ou d'achat immobilier, faites appel au Crédit agricole pour vous accompagner et trouver le meilleur prêt immobilier. Et si on commençait par une simulation de prêt immobilier ?