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L'acte de vente - rôle du notaire
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Mis à jour le 21/06/2024 9 min

L'acte de vente : ce qu'il faut savoir

Vous envisagez de devenir propriétaire prochainement ? L’acte de vente est le document final qui scellera votre achat immobilier. Faisons le point sur son contenu et les formalités de signature de l’acte de vente immobilier.

Qu'est-ce qu'un acte de vente immobilier ?

Un acte de vente immobilier est un document officiel qui formalise la transmission de propriété d'un bien immobilier du vendeur à l'acheteur.

Rédigé et authentifié par un notaire, cet acte constitue la preuve légale de la vente et assure la sécurité juridique de la transaction.

Une fois signé, l'acte est enregistré dans les registres publics, rendant la vente opposable à tous et transférant officiellement la propriété au nouvel acquéreur.

Cette étape est incontournable dans le processus de vente d’un bien immobilier.

Est-ce que l'acte de vente est obligatoire ?

Oui, l'acte de vente est obligatoire pour la vente de biens immobiliers.

Cet acte authentique, rédigé et signé en présence d'un notaire, est nécessaire pour transférer légalement la propriété d'un bien immobilier de l'ancien propriétaire à l'acheteur, qu’il soit primo-accédant ou investisseur immobilier chevronné.

Sans cet acte, la vente n'est pas reconnue légalement, ce qui peut entraîner des complications juridiques importantes, notamment en matière de droits de propriété et de recours en cas de litige.

L'acte de vente, rédigé par le notaire, garantit également que toutes les conditions légales sont remplies et que la transaction est dûment enregistrée dans les registres publics.

Que contient l'acte de vente immobilier ?

L’acte de vente d’une maison ou d’un appartement doit obligatoirement comporter :

  • Les coordonnées de l’acheteur et du vendeur : toutes les informations permettant d’identifier clairement le vendeur et l’acheteur doivent nécessairement être mentionnées (noms et prénoms, dates de naissance, professions, etc.).
  • Une description précise du bien immobilier : son type (maison ou appartement), sa surface, son adresse, les références cadastrales,  la présence ou l’absence d’hypothèque, etc. D’autres informations relatives au bien sont également renseignées : sa date de disponibilité, son « origine » (précédents propriétaires, ventes précédentes...), présence d’une servitude, …le cas échéant, les informations concernant la copropriété
  • Le prix de vente : son montant exact doit figurer en chiffres, mais aussi en toutes lettres, dans l’acte de vente. Il doit aussi préciser le mode de paiement de l’acheteur (a-t-il recours à un prêt immobilier ou non ?). Le prix peut également être ventilé entre le bien lui-même et les éventuels meubles laissés par le précédent propriétaire.
  • Le montant des frais de notaire : ils correspondent au travail effectué par le notaire sur l’établissement de l’acte de vente, aux droits d’enregistrement, les formalités de publicité foncière, et le travail préparatoire sur la vente immobilière en elle-même. L’acte de vente doit indiquer qui règlera ces frais de notaire.

Le saviez-vous ? Les frais de notaire pour un achat dans le neuf sont différents des frais de notaire pour un achat dans l’ancien.

  • Le dossier de diagnostics techniques immobiliers : fourni par le vendeur, le DDT doit figurer dans les annexes de l’acte de vente.

Comment lire un acte de vente ?

Lire un acte de vente nécessite de comprendre sa structure et les informations qu'il contient. Pour lire efficacement un acte de vente, il est utile de prendre son temps pour examiner chaque section.

En cas de doute ou de confusion, il est recommandé de consulter le notaire qui a rédigé l'acte.

Le rôle du notaire dans la rédaction de l’acte de vente

Qui doit rédiger l'acte de vente ?

Comme tous les actes authentiques, la signature de l’acte de vente requiert obligatoirement l’intervention d’un notaire, qui assure la légalité de la transaction du projet d'acte à sa rédaction. Il enregistre ensuite l’acte au service de la publicité foncière, conférant ainsi une garantie de propriété officielle.

Bon à savoir :

Tous les actes donnant lieu à des formalités de publicité foncière doivent être établis par un notaire (article 710-1 du Code civil) sauf les décisions judiciaires qui statue sur un problème immobilier.

Le rôle du notaire est de vérifier que toutes les conditions de la vente sont remplies, comme la  la vérification de la situation juridique du bien immobilier, du vendeur, et de l'acheteur, la vérification de la validité des titres de propriété ou l’absence de servitudes non déclarées ou de problèmes de titres

Le notaire s'assure également que toutes les obligations fiscales, telles que les droits de mutation, sont correctement appliquées. 

L’intervention du notaire garantit aux deux parties d’être protégées et de réaliser une transaction sécurisée et conforme à la législation en vigueur.

Une fois rédigé, l'acte est signé par les parties en présence du notaire et devient un document officiel enregistré, garantissant ainsi la sécurité juridique de la transaction immobilière.

Où signer l'acte de vente ?

L’acte de vente immobilier se signe obligatoirement en présence d’un notaire :

  • La signature se fait le plus souvent à l’étude du notaire qui a rédigé l’acte de vente.
  • Toutes les parties devront signer le document, mais elles ne sont pas obligées d’être physiquement présentes.
  • En cas d’absence de l’une ou l’autre des parties, celle-ci devra se faire représenter par un tiers à qui elle aura signé une procuration.

Une fois l’acte signé, l’acheteur recevra une attestation du titre de propriété. Le titre de propriété définitif lui sera remis plusieurs mois après la vente, une fois que toutes les formalités de publicité foncière seront terminées.

Quand signer l'acte de vente ?

La signature de l’acte de vente a lieu généralement suite à celle d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente, qui succède elle-même à l’offre d’achat immobilier).

C’est souvent dans ce document préalable que la date de signature (approximative) de l’acte de vente est fixée. Dans la majorité des cas, il faut compter a minima un délai de 2 à 3 mois entre la signature du compromis ou de la promesse de vente et celle de l’acte de vente immobilier.

Pendant ce laps de temps, l’acheteur organise le financement de son achat et le notaire effectue les vérifications incontournables en vue de la préparation de la rédaction de l’acte de vente.

C’est à compter de cette date que l’acheteur  devient propriétaire du bien.

Quand reçoit-on l’acte de vente du notaire ?

Après la signature de l'acte de vente chez le notaire, l'acheteur reçoit une copie certifiée conforme, appelée "expédition".

Avant de remettre cette copie, le notaire doit accomplir certaines formalités administratives, notamment l'enregistrement de l'acte au Service de la Publicité Foncière. Ce processus peut prendre quelques semaines, voire quelques mois, selon la complexité de la transaction et la charge de travail du service d'enregistrement.

Une fois ces formalités terminées, l'acte de vente devient opposable aux tiers, et l'acheteur détient alors une preuve irréfutable de sa propriété.

Qui conserve l’acte authentique de vente ?

L'acte de vente est conservé par le notaire qui a supervisé la transaction.

Le notaire conserve l'original de l'acte dans son étude sous la forme d'une minute. Cela garantit la sécurité juridique et permet une conservation durable.

L'acheteur et le vendeur reçoivent des copies certifiées conformes de cet acte, appelées expéditions, qui ont la même valeur juridique que l'original.

Ces copies leur permettent de prouver leur droit de propriété ou d'effectuer d'autres démarches légales nécessitant la preuve de la transaction.

Où sont enregistrés les actes de vente ou certificats de vente ?

Les actes de vente immobiliers sont enregistrés au Service de la Publicité Foncière.

Après la signature de l’acte chez par le notaire, ce dernier procède à sa publication auprès de ce service.

Cet enregistrement permet de rendre la transaction opposable aux tiers et d'inscrire officiellement le changement de propriétaire dans les registres publics.

Le Service de la Publicité Foncière conserve également une copie de l'acte, assurant ainsi la traçabilité et la sécurisation de l'historique des transactions immobilières.

Quelle différence entre compromis de vente et acte de vente ?

Au cours d’un parcours d’achat, d’autres documents importants peuvent être signés, qui ont leurs spécificités propres, et ne doivent pas être confondus avec l’acte de vente :

  • Le compromis de vente : il engage juridiquement à la fois le vendeur et l’acheteur à concrétiser la vente, à moins qu'une condition suspensive prévue dans le contrat (comme la non-obtention d’un prêt immobilier) ne se réalise pas. Ce document est souvent considéré comme une vente en soi, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et qu’une décision de justice valide la vente.
  • La promesse de vente : elle engage principalement le vendeur qui accorde à l’acheteur le droit d'acheter le bien à un prix fixé, pendant une période donnée. L'acheteur, en contrepartie, verse une indemnité d'immobilisation. Si l'acheteur décide d'acheter, le vendeur ne peut se rétracter; si l'acheteur renonce, il perd l'indemnité.

Contrairement à ces engagements préalables, l'acte de vente est le document final et authentique qui transfère officiellement la propriété du bien de l'acheteur au vendeur. Ce document est rédigé par un notaire et signé par les deux parties lors de la vente définitive. Il est ensuite enregistré et rend la transaction opposable à tous.
Pour tout savoir sur les avant-contrats immobiliers, rendez-vous sur notre article consacré à la promesse unilatérale de vente et au compromis de vente.

Quel est le délai de rétractation après la signature de l'acte de vente ?

Un acte authentique de vente engage le vendeur comme l’acheteur, qui ne peuvent plus se rétracter après leur signature.

Certains cas exceptionnels peuvent néanmoins entraîner une annulation de la vente : vice de consentement, vice caché, non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur, etc. Mais dans ce cas, une action en justice sera nécessaire.

Comment se procurer un acte de vente ou acte de propriété ?

Pour accéder à un acte de vente, contactez le notaire qui a géré la transaction immobilière.

  • Si vous êtes partie à la vente, le notaire peut vous fournir une copie certifiée conforme de l'acte, connue sous le nom d'expédition. Cette copie aura la même valeur légale que l'original conservé par le notaire.
  • Si vous n'êtes pas directement impliqué dans la vente mais avez besoin de consulter l'acte, vous pouvez demander l'accès aux archives du Service de la Publicité Foncière où l'acte a été enregistré.

Toutefois, l'accès peut être limité par la nécessité de protéger la confidentialité des informations personnelles.

Comment faire un acte de vente entre particuliers ?

Réaliser un acte de vente entre particuliers pour une transaction immobilière sans l'intervention d'un notaire n'est pas possible en France, car la loi exige que cet acte soit rédigé et authentifié par un notaire.

Cependant, les particuliers peuvent préparer le terrain en suivant ces étapes :

  1. Accord initial : Les parties (vendeur et acheteur) doivent d'abord s'entendre sur les termes de la vente, y compris le prix et les conditions de la transaction. Il peut par exemple s’agir d’une vente à terme libre.
  2. Compromis de vente : Avant de rédiger l'acte de vente final, les particuliers peuvent signer un compromis de vente. Ce document, qui peut être rédigé sans notaire, précise les termes de l'accord, les conditions suspensives, et fixe une date pour la signature de l'acte de vente.
  3. Choix du notaire : Les parties choisissent un notaire qui sera chargé de la rédaction de l'acte de vente officiel. Ce notaire effectuera toutes les vérifications légales, cadastrales et fiscales nécessaires.
  4. Signature de l'acte de vente : Le notaire rédige l'acte de vente que les parties signent lors d'un rendez-vous final. Ce document est ensuite enregistré au Service de la Publicité Foncière.

Est-il possible de signer un acte de vente sans compromis ?

Il est possible de signer un acte de vente sans passer préalablement par un compromis de vente, bien que cela soit moins courant.

Le compromis de vente n'est pas juridiquement obligatoire, mais il est souvent utilisé car il permet aux deux parties de s'engager mutuellement avant la conclusion finale et de régler des détails importants en amont, comme les conditions suspensives (par exemple, l'obtention d'un prêt immobilier).

Si les parties décident de signer directement un acte de vente, elles peuvent le faire à condition que toutes les vérifications nécessaires (diagnostics immobiliers, vérification des titres de propriété, etc.) soient terminées et que le financement soit sécurisé. Cela implique une préparation rigoureuse et la coordination entre les acheteurs, les vendeurs et leur notaire pour s'assurer que tout est en ordre pour procéder à la vente.

    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.