Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?

Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit consiste à réunir plusieurs prêts en un seul.

Cette opération est effectuée par un établissement financier qui rachète les créances existantes et les remplace par un nouveau crédit unique, souvent à un taux plus avantageux.

Le principal objectif est de réduire les mensualités en allongeant la durée de remboursement, ce qui peut alléger le budget mensuel de l'emprunteur.

Cependant, cette solution peut augmenter le coût total du crédit sur le long terme.

Quelles sont les conditions pour obtenir un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit est accessible  à toute personne ayant des dettes ou prêts en cours, sous certaines conditions : 

• Une situation financière stable, avec des revenus réguliers et suffisants pour assurer le remboursement du nouveau prêt.
• Un endettement maîtrisé, généralement en dessous de 35%.
• Un historique de crédit sain, sans fichage bancaire (FICP) ou incidents de paiement récents.
• Des garanties suffisantes : sachez que la valeur de vos biens immobiliers ou autres garanties doit couvrir le montant du nouveau prêt.

Comment se passe un rachat de crédit immobilier ?

Tout d’abord, il vous faudra comparer les propositions de différents établissements bancaires. Pour cela, vous devrez fournir les informations de votre crédit : sa durée, son montant, le capital restant dû, un nouvel apport éventuel, ainsi que des informations sur votre situation financière actuelle (revenus, charges, etc.).

Par la suite, les établissements bancaires analyseront votre dossier et vous proposeront un taux adapté à votre situation actuelle. Vous n’aurez alors plus qu’à faire votre choix en tenant compte des conditions proposées (frais, assurances, pénalités éventuelles).

C’est alors au nouvel établissement financier de rédiger le nouveau contrat et de débloquer les fonds en rachetant le crédit à votre ancien établissement de prêt.

Une fois cette étape complétée, le remboursement du nouveau prêt commencera avec des mensualités de crédit potentiellement plus avantageuses.

Pourquoi faire un rachat de crédit ?

Un rachat de prêt peut vous permettre d’obtenir :

• Un taux d’emprunt plus compétitif que votre taux actuel (selon l’évolution des taux immobiliers),
• Une diminution du montant de vos mensualités, une option intéressante notamment si vous avez besoin d’une respiration de votre pouvoir d’achat au quotidien. La durée totale du prêt est alors souvent prolongée.
• Une diminution de la durée de remboursement du crédit : votre nouveau prêt immobilier sera soldé plus rapidement.
• Une diminution du taux d’endettement vous permettant d’envisager un nouveau projet financier, par exemple un crédit immobilier. En effet, parallèlement à la diminution des mensualités, il vous sera possible de prendre en charge mensuellement un nouvel emprunt. 

Pour soulager vos mensualités de remboursement

Bénéficier d’un taux plus bas proposé par un nouvel établissement financier permet de réduire le montant de vos mensualités. Dans le contexte actuel avec la hausse des taux de crédit, c’est peut-être le moment opportun pour profiter d’un rachat de crédit.

Pour diminuer la durée de remboursement du prêt

En procédant au rachat de votre prêt immobilier, le nouvel organisme prêteur peut vous proposer de réduire la durée du prêt immobilier.

Mais cette solution est souvent sous condition de maintenir votre mensualité à son montant initial.

Selon vos besoins, vous pourrez donc au choix : diminuer vos mensualités ou raccourcir la durée de votre prêt.

Pour changer de garantie

Si vous aviez opté pour une hypothèque lors de la souscription de votre prêt immobilier initial, vous pourrez grâce au rachat de crédit changer de garantie et préférer cette fois une caution ou un Privilège de Prêteur de Deniers, moins onéreux.

Pour rappel, quand vous souscrivez un prêt immobilier, vous pouvez choisir parmi trois types de garanties :

L’hypothèque

Elle est possible si vous disposez déjà d’un bien immobilier et l’acte doit être établi par un notaire. Si vous ne pouvez rembourser le crédit dans les délais prévus, l’établissement de prêt peut procéder à la saisie de ce bien pour récupérer les sommes encore dues.

La caution

C’est une garantie de remboursement donnée par un organisme de caution, qui dispose de fonds de garantie et qui doit être agréé par votre établissement prêteur. Cet organisme continuera à payer les remboursements mensuels si vous ne pouvez plus les assumer mais, en échange, il saisira le bien pour se rembourser sur le prix de vente de ce bien ou trouvera une solution en vous proposant des délais de remboursement étalés.

Toutefois, la caution présente l’inconvénient d’être plus onéreuse que l’hypothèque conventionnelle. En revanche, en cas de vente du bien immobilier, les frais de formalités de mainlevée (à verser en cas d’hypothèque) ne seront pas à payer.

Le Privilège de Prêteur de Deniers

Cette garantie, utilisée dans le cas de crédits pour des biens immobiliers déjà construits, est une autre solution pour l’établissement prêteur qui peut saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt. Si l’inscription du Privilège de Prêteur de Deniers ressemble à l’hypothèque, elle a cependant un coût moins élevé, car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Elle doit cependant être actée chez un notaire.

A noter

Si la caution ne requiert pas de signature devant notaire, elle nécessite néanmoins de prévoir le versement d’une commission de caution ou d’une contribution au Fonds de garantie auprès de l’établissement qui se porte garant, d’où le coût plus élevé que l’hypothèque.

N'hésitez-pas à faire une simulation de rachat de prêt immobilier. Elle vous permettra de connaître le gain potentiel que vous pourriez tirer d’un rachat de prêt immobilier et de comparer les prestations et avantages des différents organismes prêteurs.

Quand faire un rachat de crédit ?

Vous pouvez opérer un rachat de crédit à tout moment, mais l’opération est plus intéressante dans la première moitié de la durée de vie d’un emprunt. En effet, c’est durant cette période que vous remboursez le plus d’intérêts.

Une autre occasion idéale pour faire un rachat de crédit est lorsque le nouveau taux d’intérêt proposé est inférieur de 0,7 à 1 point par rapport au précédent taux (par exemple de 2,5% à 1,8%). Plus le nouveau taux d’intérêt est inférieur à l’ancien, plus le bénéfice de l’opération est avantageux.

Aussi le timing du rachat de crédit est essentiel : il faut choisir le bon moment pour que l’opération vous soit bénéfique.

• D’une part, à un certain stade de remboursement du prêt, vous aurez fini de rembourser les intérêts et ne rembourserez plus que le capital. Négocier un meilleur taux d’intérêt ne présenterait donc que peu d’intérêt puisque pour qu’il y ait un véritable bénéfice, il faut que la durée du prêt restante soit supérieure à la durée écoulée. En clair, le rachat de crédit s'opère pendant les premières années de remboursement.
• D’autre part, le rachat de crédit implique des frais : indemnités de remboursement anticipé de votre prêt initial, frais de la nouvelle garantie, frais de dossier, et assurance emprunteur du nouveau prêt.

Avant de sauter le pas, il est donc essentiel de vérifier que le coût total du rachat de crédit est inférieur à celui de votre prêt actuel et qu’il vous reste des intérêts à rembourser.

Selon la loi Lagarde du 1er juillet 2010 qui vise à assurer la protection des emprunteurs face aux difficultés de remboursement et de surendettement, la banque doit vous informer si le rachat de crédit entraîne une augmentation du coût total de votre crédit ou un allongement de sa durée de remboursement.

Rapprochez-vous d’un conseiller bancaire, qui saura vous conseiller la meilleure solution en fonction des particularités de votre dossier. Un organisme financier peut effectuer des simulations de rachat de crédit en tenant compte de l'ensemble des frais annexes.

Comment savoir si un rachat de crédit est accepté ?

Un rachat de crédit est accepté après une analyse approfondie de votre dossier constitué de pièces sur la solvabilité de l’emprunteur dont notamment la consultation du FICP (Fichier des incidents de remboursement de crédit) par la nouvelle banque. Vous recevrez une offre de prêt officielle si votre demande est approuvée, détaillant les nouvelles conditions.

Pourquoi on me refuse un rachat de crédit ?

Un rachat de crédit peut être refusé si vous avez un mauvais score de crédit, des revenus insuffisants, un endettement trop élevé, une situation professionnelle instable, ou si la valeur de vos garanties est jugée insuffisante. Les banques évaluent rigoureusement ces critères avant d'accepter une demande.

Quels documents fournir pour un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit implique la contraction d’un nouveau prêt. Vous devrez monter un dossier complet, tout comme lors du montage de votre crédit initial.

Documents concernant votre situation personnelle :

• Une pièce d'identité en cours de validité pour chacun des co-emprunteurs.
• Un document attestant votre situation familiale : livret de famille, contrat de mariage, certificat de Pacs, jugement de divorce, etc.
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.

Justificatifs de ressources :

• Si vous êtes salarié : vos trois derniers bulletins de salaire, celui de décembre N-1, et vos deux derniers avis d’imposition.
• Si vous êtes indépendant : vos trois derniers avis d’imposition, vos trois derniers bilans ou déclarations de chiffre d’affaires si vous êtes auto-entrepreneur.
• Autres revenus : justificatifs de toutes vos autres rentrées d’argent régulières, comme des revenus fonciers, une pension de retraite, des allocations familiales, etc.

Éléments sur votre prêt initial et votre bien immobilier :

• L’offre de votre prêt immobilier initial, ainsi que son tableau d’amortissement.
• La taxe foncière de votre bien immobilier.
• Votre titre de propriété.
• Le dernier avis de taxe d'habitation (le cas échéant).

Documents attestant de votre situation financière et patrimoniale :

• Les trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires.
• Des relevés de vos comptes d'épargne.
• Les tableaux d'amortissement de vos éventuels autres crédits en cours (crédit conso, auto, prêt personnel, etc.).
• Un relevé de situation de vos comptes de placements (assurance-vie, PEA, etc.).
• Une estimation de la valeur actuelle de votre bien immobilier, éventuellement réalisée par un professionnel.

Autres documents pouvant être demandés :

• Un relevé de vos charges mensuelles (loyer, électricité, gaz, etc.).
• Un justificatif de votre situation professionnelle (contrat de travail, attestation de l'employeur).
• Une attestation d'assurance habitation.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Si le rachat de votre crédit immobilier permet de négocier un taux d’intérêt plus bas, vous ne devez toutefois pas en ignorer les frais inhérents à cette opération, qui sont les suivants :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles sont dues pour l’emprunt d’origine et peuvent représenter une somme substantielle, généralement calculée en pourcentage du montant restant de votre prêt. Seule une clause négociée lors de la mise en place du crédit d’origine peut vous en dispenser.
• Les frais de mainlevée : Si votre emprunt initial était garanti par une hypothèque ou une inscription au Privilège de Prêteur de Deniers, vous devrez verser des frais de mainlevée. Vous pouvez les estimer sur le site de la Chambre des Notaires.
• Les frais de dossier : Comme pour toute opération bancaire, l’établissement de prêt requiert des frais de dossier pour l’établissement de votre nouveau contrat. Ces frais sont variables d’un établissement financier à l’autre et couvrent notamment le montage du dossier.
• L’assurance emprunteur : Elle prend fin avec l’extinction du contrat de prêt immobilier initial. Vous devrez donc souscrire une nouvelle assurance de crédit immobilier auprès de l’organisme financier qui vous prête les fonds, ou d’un autre organisme d’assurance, comme vous y autorise la loi Lagarde n°2010-737 du 1er juillet 2010.
• Les frais de notaire : Ils n’existent qu’en cas de garantie hypothécaire ou d’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers. Ces frais couvrent les formalités de mainlevée et de mise en place de la nouvelle garantie.

Bon à savoir :

D’autres frais potentiels peuvent s’ajouter, tels que les frais d’évaluation du bien immobilier. Certains établissements financiers peuvent exiger une évaluation de votre bien immobilier par un expert pour déterminer sa valeur actuelle.

Quelle différence entre rachat de crédit et regroupement de crédit ?

Le rachat de crédit et le regroupement de crédit sont deux opérations financières similaires mais distinctes : 

• Le rachat de crédit consiste à remplacer un seul crédit existant par un nouveau crédit, généralement avec des conditions plus avantageuses, comme un taux d'intérêt plus bas ou une durée de remboursement différente.
• Le regroupement de crédit, de son côté, combine plusieurs crédits en un seul. Cela inclut des crédits à la consommation, des prêts immobiliers, ou d'autres types de dettes. L'objectif principal du regroupement de crédit est de simplifier la gestion des dettes et de réduire les mensualités en allongeant la durée de remboursement.

Quelle différence entre renégocier son prêt immobilier et le racheter ?

Le rachat de crédit immobilier se distingue d’une renégociation de crédit :

• La renégociation de prêt consiste à contacter la banque dans laquelle votre emprunt est en cours pour qu’elle réévalue les conditions du prêt, généralement en vue de diminuer votre taux d’intérêt. Si l’établissement bancaire accepte de revoir le taux à la baisse, un avenant au contrat sera signé, ce qui pourra entraîner une diminution du montant de vos mensualités ou une réduction de la durée du prêt.
• Le rachat de crédit : L’emprunteur s’adresse à une autre banque que celle auprès de laquelle il rembourse actuellement son prêt. Si cette nouvelle banque accepte le rachat, l’emprunteur signera un nouveau contrat de prêt. Cette opération peut souvent offrir des conditions plus avantageuses, mais implique des frais supplémentaires comme les indemnités de remboursement anticipé, les frais de dossier, et les frais de garantie.

Comment savoir si c'est le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?

• Si les taux d'intérêt actuels sont significativement plus bas que ceux de votre prêt initial (pour rappel une baisse d’au moins 0,7 à 1 point), il peut être avantageux de renégocier.
• La renégociation est plus bénéfique dans la première moitié de la durée de votre prêt, lorsque la part des intérêts dans vos mensualités est encore élevée.
• Comparez les économies potentielles avec les frais de renégociation (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé).
• Une situation financière stable et un bon dossier de crédit augmentent vos chances d'obtenir de meilleures conditions.