Mode d'emploi de la SCI en 2025

Les points essentiels à retenir : 

• Une SCI répond à plusieurs objectifs : gestion de patrimoine, transmission familiale, optimisation de la fiscalité, investissement locatif, etc.
• La création et la gestion d'une société civile immobilière implique de bien connaître les règles impératives, les objectifs recherchés pour prévoir les meilleures règles de fonctionnement.
• Achat, vente, transmission des biens et gestion comptable et fiscale occupent le gérant et les associés après la création de la SCI. 

Quel est l'intérêt de créer une société civile immobilière ?

La création d'une SCI correspond à plusieurs objectifs différents. 

Acheter des biens immobiliers à plusieurs

La SCI classique s'envisage souvent pour gérer des biens immobiliers à plusieurs en évitant la détention directe ou le régime de l'indivision qui s'applique à défaut. La création d'une société permet de mieux prévoir les questions de fonctionnement, de gestion quotidienne ou de conflits. 

Les statuts de la SCI peuvent être personnalisés en fonction de vos objectifs. Vous pouvez, par exemple, donner davantage de pouvoir à un associé ou encore fixer les modalités de désignation du gérant ou de cession des parts.

Créer une SCI familiale pour conserver un patrimoine immobilier  

La création d'une SCI peut être un moyen de conserver un patrimoine dans la famille. La SCI s'envisage souvent pour anticiper la transmission d'un patrimoine immobilier au sein d'une famille. C'est la SCI familiale, composée de personnes ayant des liens de parenté. 

Vous faire nommer gérant de la SCI vous permettra de "garder la main" sur votre patrimoine. Par exemple, vous pourrez entreprendre des actes de gestion importants comme les gros travaux, sans avoir besoin de l'accord des associés. Sous réserve que les statuts de la SCI prévoient expressément dans l’objet social la vente de biens immobiliers. 

Protéger son conjoint ou son partenaire 

La SCI est aussi utile pour protéger votre conjoint ou partenaire survivant en évitant une indivision avec vos enfants. Attention, les clauses sont à rédiger avec précision (notamment les règles de majorité et de droit de vote) afin d'éviter que les enfants ne "prennent le pouvoir".

Au sein d'une famille recomposée, vous avez intérêt à opter pour un démembrement croisé. Avec ce montage, chacun des conjoints est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l'autre. Au décès du premier, le survivant devient usufruitier de la totalité des parts et reste nu-propriétaire de sa moitié, tandis que les enfants héritent de 50 % de la nue-propriété de leur parent décédé.

Attention, la SCI n'est pas adaptée pour protéger la résidence principale du conjoint survivant. En effet, ce dernier doit s’en remettre alors au droit d'usage et d'habitation prévu par la loi.

Tout savoir sur la création d'une SCI étape par étape 

Créer une SCI nécessite de suivre quelques étapes : 

• Rédiger les statuts de la SCI, par acte sous seing privé, seul ou avec un professionnel. La rédaction des statuts permet de les personnaliser pour mieux répondre à vos objectifs.
• Effectuer les apports en numéraire ou en nature (avec la présence d'un notaire obligatoire en cas d'apport de biens immobiliers).
• Publier une annonce de création de la société dans un journal d'annonces légales (JAL).
• Effectuer la déclaration des bénéficiaires effectifs et réaliser les formalités d'immatriculation en ligne auprès du guichet unique des formalités d'entreprise. Le guichet est en lien avec le greffe du tribunal, le services des impôts des entreprises (SIE) et l'INSEE.
• Joindre toutes les pièces justificatives demandées en fonction de votre situation (personne physique, personne morale, procès-verbal de nomination du premier gérant, etc.)

Quel fonctionnement quotidien pour la SCI ?

La gestion quotidienne relève du gérant ou des co-gérants. Ils prennent les décisions, paient les factures et les charges, s'occupent de la location ou délèguent cette location à une agence immobilière.

Les statuts organisent les règles de fonctionnement de la SCI et les pouvoirs du gérant.

Enfin, la SCI implique la tenue d'une comptabilité régulière et la convocation, une fois par an, d'une assemblée générale. Vous devez conserver toutes les factures et justificatifs afin de justifier tous les mouvements financiers en cas de contrôle fiscal.

Un compte bancaire dédié à la société est obligatoire.

Attention, gardez en tête que l'activité commerciale reste accessoire dans une SCI. Celle-ci peut donc gérer des locations nues mais pas de locations meublées, au risque de faire basculer la SCI dans une activité commerciale en contradiction avec la nature d'une SCI...

Monter une SCI pour acheter un bien immobilier 

Acheter un bien immobilier à plusieurs ou créer une SCI pour lui faire acheter le local commercial de son entreprise, plusieurs situations se présentent. La SCI peut en effet permettre à plusieurs personnes d'acquérir, gérer et transmettre un bien immobilier dans un cadre juridique structuré. 

Dans ce cas, c'est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier. C'est donc elle qui devient l'emprunteur en cas de recours à un crédit immobilier. Les associés quant à eux ne détiennent que des parts sociales proportionnelles à leur apport. 

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L'assurance emprunteur s'effectue sur la tête des associés de la société civile immobilière. En outre, les banques exigent généralement des garanties financières personnelles auprès des associés ou des garanties réelles sur le bien. 

Il est souvent préférable de créer la SCI et de lui faire acheter le bien immobilier. En effet, dans le cas contraire, l'apport d'un bien que vous possédez déjà à la SCI est considéré comme une cession. Elle pourra alors entraîner le paiement de droits et taxes (droits d'enregistrement, plus-value immobilière, etc.).

SCI et fiscalité : optimiser l'imposition des loyers

La gestion locative intervient souvent dans le cadre d'une SCI. Les loyers sont imposables différemment selon le régime fiscal choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). 

A noter :

L'option pour uns SCI à l'IS est irrévocable.

SCI à l'IR

Avec une imposition à l'IR, certaines charges sont déductibles des revenus fonciers, comme les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion locative, etc.

Le revenu imposable est ensuite imposable au niveau des associés, au prorata de leur quote-part. Ils sont imposés au taux marginal d'imposition (TMI) de l'associé (le TMI équivaut au taux de la tranche d’imposition la plus élevée du barème progressif de l'IR).

Cette quote-part est donc imposée comme si les biens étaient détenus en direct. En fonction du TMI, la fiscalité peut se révéler très pénalisante. Par exemple, avec un TMI à 45 %, les loyers sont taxés à 62.2 % (45 % + 17.2 % de prélèvements sociaux).

Tout dépend donc des charges déductibles et de la TMI de chaque associé. 

SCI à l'IS

Les revenus locatifs imposés à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € puis au taux normal de 25 % au-delà. 

De plus, comme vous amortissez le prix d'achat des immeubles, le revenu taxable est moindre que dans une SCI à l'IR. 

À la taxation des loyers s'ajoute celle des revenus distribués aux associés (les dividendes). Toutefois, tant que vous décidez de laisser les dividendes en réserve, aucune imposition n'est due. Si vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires dans l'immédiat, cette solution est idéale pour diminuer la pression fiscale.

En revanche, après distribution, les dividendes bénéficient du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax de 30 % (12,8 % au titre de l'IR et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux de CSG-CRDS).  

Plus-value immobilière de la SCI

Attention, optez pour l'IS seulement dans le cas où vous envisagez de conserver vos biens.

À défaut, vous risquez d'être lourdement taxé sur les plus-values immobilières. En effet, avec une société soumise à l'IS, les plus-values sont fiscalisées, pour leur totalité, comme des bénéfices (15 % jusqu'à 45 200 €, puis 25 %).

Avec la forme juridique de SCI à l'IR, en revanche, les règles d'imposition sont similaires à celles des biens détenus en direct. Ce qui vous permet, notamment, de bénéficier des abattements pour durée de détention.

Transmettre un patrimoine immobilier avec une SCI familiale

Vous pouvez donner progressivement des parts sociales à vos enfants. En effet, chaque parent peut donner 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants, sans payer de droits de mutation à titre gratuit.

Cette donation se réalise en pleine propriété ou en démembrement. Dans ce dernier cas, vous ne transmettez que la nue-propriété et vous conservez l'usufruit des parts (le droit de se servir des parts). L'opération est fiscalement intéressante puisqu'au décès de l'usufruitier, les nu-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts de la SCI sans payer de droits de succession. 

Attention, pour rester gérant d'une SCI dont vous détenez l'usufruit, vous devez conserver au moins la pleine propriété d'une part sociale : pensez-y !

A noter :

Les droits de donation peuvent être minorés si les immeubles ont été achetés avec un crédit immobilier. En effet, les droits sont calculés à partir de la valeur nette de la SCI, c'est-à-dire la valeur de son patrimoine immobilier moins les dettes.

Vendre un bien détenu en SCI ou vendre la SCI ? 

Comme nous l'avons vu ci-dessus, la vente d'un bien détenu en SCI peut générer une plus-value immobilière imposable.

En outre, si les associés détiennent un seul bien et veulent récupérer le prix de vente, ils percevront des dividendes imposables en cas d'option pour la SCI à l'IS. En cas de liquidation de la SCI, le boni de liquidation est lui aussi imposable à hauteur de 2,% sur la valeur nette distribuée. 

Il est donc parfois plus judicieux de céder les parts sociales de la SCI plutôt que le bien immobilier, côté vendeur.

Toutefois, côté acheteur, il peut être plus difficile de financer l'achat des parts sociales de SCI, que d'obtenir un prêt immobilier pour l'achat d'un bien. 

Questions fréquentes 

Quel est le coût annuel d'une SCI ?

Le coût principal intervient lors de la création de la SCI (environ 300 € de frais de constitution si vous réalisez les statuts seuls). Ensuite, le coût annuel d'une SCI est relativement faible : convocation et gestion d'une assemblée générale, frais de comptabilité, frais en cas de modification de la société. 

Est-ce qu'une SCI paye des impôts ?

Par défaut, la SCI bénéficie d'une transparence fiscale. Ainsi, les revenus sont imposables entre les mains des associés au titre de l'impôt sur le revenu. Toutefois, les associés peuvent opter pour une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). C'est alors la SCI qui paie l'impôt sur son résultat imposable.