Société civile immobilière, mode d'emploi

Comparée à la détention d'un patrimoine immobilier en direct ou en indivision (à plusieurs, entre frères et sœur par exemple), la SCI apporte davantage de souplesse. En effet, il est plus aisé de transmettre « en direct » à vos héritiers des parts de société que des immeubles. De plus, les statuts de la SCI peuvent être rédigés en fonction de vos objectifs. Vous pouvez, par exemple, donner davantage de pouvoir à un associé ou encore fixer les modalités de désignation du gérant ou de cession des parts.  Même si ce n'est pas obligatoire, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire...) pour rédiger les statuts.

Conserver la maîtrise de son patrimoine

Vous faire nommer gérant de la SCI vous permettra de "garder la main" sur votre patrimoine. Par exemple, vous pourrez entreprendre des actes de gestion importants (gros travaux, vente d'un bien...) sans avoir besoin de l'accord des associés ; sous réserve que les statuts de la SCI prévoient expressément dans l’objet social la vente de biens immobiliers. La création d'une SCI peut être un moyen de conserver un patrimoine dans la famille.

Faciliter la transmission

La SCI est parfaitement adaptée si vous envisagez, à moyen ou long terme, la transmission de vos biens à vos enfants. Vous pouvez, en effet, leur donner progressivement des parts (chaque parent peut donner 100 000 euros tous les 15 ans à chacun de ses enfants en franchise de droits, c’est-à-dire sans droits de donations à payer). Cette donation peut être réalisée en pleine propriété ou en démembrement. Dans ce dernier cas, vous ne transmettez que la nue-propriété et vous conservez l'usufruit des parts (le droit de se servir des parts). L'opération est fiscalement intéressante puisqu'au décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété des parts de la SCI sans droits à régler.

Attention, pour rester gérant d'une SCI dont vous détenez l'usufruit, vous devez conserver au moins la pleine propriété d'une part sociale : pensez-y !

À noter : les droits de donation peuvent être minorés si les immeubles ont été achetés à crédit. En effet, les droits sont calculés à partir de la valeur nette de la SCI, c'est-à-dire la valeur de son patrimoine immobilier moins les dettes.

Protéger son conjoint ou son partenaire

La SCI est aussi utile pour protéger le conjoint ou partenaire survivant et lui permettre d'échapper à une indivision avec les enfants. Attention, les clauses doivent être rédigées avec précision (notamment les règles de majorité) afin d'éviter que les enfants ne "prennent le pouvoir".

Au sein d'une famille recomposée, vous avez intérêt à opter pour un démembrement croisé. Avec ce montage, chacun des conjoints est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l'autre. Au décès du premier, le survivant devient usufruitier de la totalité des parts et reste nu-propriétaire de sa moitié, tandis que les enfants héritent de 50 % de nue-propriété de leur parent décédé.

Attention, la SCI n'est pas adaptée pour protéger la résidence principale du conjoint survivant. En effet, ce dernier doit s’en remettre alors au droit d'usage et d'habitation prévu par la loi.

Alléger la fiscalité sur les loyers

Souvent, ce sont des biens locatifs qui sont détenus via des SCI. Les loyers sont imposés différemment suivant que vous décidez de soumettre la société à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

À noter : si vous optez pour l'IS, c’est irrévocable.

Avec une imposition à l'IR, les loyers sont répartis (après imputation de certaines charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière…) entre les associés au prorata de leur quote-part. Ils sont imposés au taux marginal d'imposition (TMI) de l'associé (le TMI équivaut au taux de la tranche d’imposition), comme si les biens étaient détenus en direct. En fonction du TMI, la fiscalité peut se révéler très pénalisante. Par exemple, avec un TMI à 45 %, les loyers sont taxés à 60,5 % (45 % + 15,5 % de prélèvements sociaux). 

Les revenus locatifs imposés à l’impôt sur les sociétés sont taxés à 15 % jusqu'à 38 120 € puis 33,33 % au-delà. De plus, comme vous amortissez le prix d'achat des immeubles, la base taxable est moindre que dans une SCI à l'IR. À la taxation des loyers s'ajoute celle des revenus distribués aux associés (les dividendes).

Toutefois, si vous décidez de laisser les dividendes en réserve, vous ne serez pas imposé. Si vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires dans l'immédiat, cette solution est idéale pour diminuer la pression fiscale.

En revanche, si vous décidez de toucher les dividendes, ils seront imposés à votre TMI, après application d'un abattement de 40%.

À noter : Attention, optez pour l'IS seulement dans le cas où vous envisagez de conserver vos biens. À défaut, vous risquez d'être lourdement taxé sur les plus-values. En effet, avec une société soumise à l'IS, les plus-values sont fiscalisées, pour leur totalité, comme des bénéfices (15 % jusqu'à 38 120 €, puis 33,3 %). Avec une SCI à l'IR, en revanche, les règles d'imposition sont similaires à celles des biens détenus en direct. Ce qui vous permet, notamment, de bénéficier des abattements pour « durée de détention ».

Un formalisme et un coût élevés

Ne sous-estimez pas le coût et le formalisme liés à la création d'une SCI. En moyenne, vous devrez débourser de 300 à 400 € de frais de constitution et, au minimum, de 1 500 à 2 000 € pour faire rédiger les statuts par un professionnel.

Par ailleurs, n'oubliez pas que si vous apportez à la SCI un bien que vous possédez déjà, cet apport sera considéré comme une cession. Elle pourra alors entraîner le paiement de droits et taxes (droits d'enregistrement, plus-value immobilière...). 

Enfin, la SCI implique la tenue d'une comptabilité régulière et la convocation, une fois par an, d'une assemblée générale.

Pour aller plus loin :

• Infographie : La SCI (Société Civile Immobilière), comment ça marche ?
• Guide : Acheter un bien immobilier seul ou à plusieurs