Pourquoi créer une SCI avec des amis ?

Résumé de cet article :

Créer une SCI entre amis, c’est…

• Une façon souple et sécurisée d’acheter un bien immobilier à plusieurs.
• Un cadre juridique qui nécessite rigueur et anticipation (statuts, gérance, fiscalité…).
• Une gestion collective qui repose sur la communication et l’accord entre amis.
• Des choix fiscaux à bien étudier (IR vs IS) selon les projets et la finalité recherchée.
• Une alternative plus souple que l’indivision, mais à ne pas prendre à la légère.

Les avantages et inconvénients d’une SCI entre amis

La SCI n’est pas réservée aux familles ou aux couples. Elle peut parfaitement convenir à des amis, à condition de poser des bases solides dès le départ et d'éviter tous conflits futurs.

Voici un tour d’horizon pour mieux en mesurer les contours avant de vous lancer.

Avantages :

• Souplesse d’organisation : la SCI permet de définir librement les règles de fonctionnement dans les statuts (prise de décision, gérance, etc.). Ceci permet à chaque associé de comprendre les termes et conditions de son engagement. 
• Répartition claire des parts : chaque associé détient un nombre de parts correspondant à son apport, ce qui sécurise la répartition des droits.
• Facilité de transmission ou de revente : revendre ses parts de SCI est souvent plus simple que de revendre une quote-part d’un bien en indivision. Les modalités sont prévues par les statuts permettant dès le départ de connaître les moyens de se désengager.
• Optimisation fiscale possible : en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI peut amortir l’investissement et lisser la fiscalité.

Inconvénients :

• Complexité juridique et comptable : la création et la gestion d’une SCI impliquent des démarches nécessitant l'intervention de professionnels et, dans certains cas, des obligations comptables.
• Engagement à long terme : une SCI lie les associés juridiquement. Mieux vaut bien réfléchir avant de se lancer.
• Décisions collégiales parfois sources de conflits : acheter entre amis nécessite une entente durable et une bonne communication.

Comment créer une SCI entre amis ?

Créer une SCI entre amis demande un peu de méthode, mais reste tout à fait abordable avec un bon accompagnement.

1. Rédaction des statuts : cette étape est cruciale. Les statuts précisent le fonctionnement de la société, la répartition des parts, les modalités de gérance, les règles de prise de décision ou encore les conditions de sortie en cas de cession de parts.
2. Immatriculation de la SCI : une fois les statuts signés, la société doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce et obtenir un numéro SIREN.
3. Ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI : nécessaire pour séparer les finances personnelles des associés et celles de la société.

Bon à savoir

Vous pouvez créer une SCI entre amis sans passer par un notaire, mais l’aide d’un professionnel (juriste, avocat ou expert-comptable) est vivement conseillée pour sécuriser votre projet.

Financement : emprunter via une SCI entre amis

Pour financer l’achat, la SCI peut contracter un prêt immobilier.

Les banques examinent alors :

• La solidité financière de chaque associé ;
• Le projet immobilier et sa rentabilité s’il s’agit d’un investissement locatif ;
• La répartition des parts et les garanties apportées.

Dans la majorité des cas, chaque associé doit se porter caution solidaire du prêt, ce qui signifie qu’en cas de défaut de paiement, la banque pourra se retourner contre l’un ou l’autre. De même que dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables à hauteur de leurs parts dans le capital, ce qui signifie que les associés sont responsables personnellement des dettes contractées par la SCI.

Cette modalité rassure nécessairement les créanciers que sont les banques.

Bon à savoir

Certaines banques sont plus enclines à financer une SCI entre amis que d'autres. Un bon accompagnement est essentiel pour négocier les meilleures conditions.

Avant de vous lancer, une simulation de prêt immobilier peut vous permettre d’évaluer la capacité d’emprunt de la SCI, en tenant compte des apports de chacun et du coût global du crédit. Les taux de crédit immobilier appliqués à une SCI peuvent varier selon la situation des associés et la nature du projet. Un bon accompagnement est essentiel pour négocier les meilleures conditions.

Fiscalité : IR ou IS, quelle imposition pour une SCI entre amis ?

Le régime fiscal applicable à une SCI dépend du choix d’imposition de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Chaque option présente des avantages et des contraintes selon les objectifs des associés :

• L’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa part des bénéfices dans sa propre déclaration. Ce régime est simple, mais la fiscalité peut être lourde si les loyers sont importants.
• L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI paie l’impôt sur ses bénéfices, puis les associés sont imposés en cas de distribution. Ce régime permet de déduire plus de charges (intérêts d’emprunt, amortissements, travaux…).

Autres éléments fiscaux à connaître :

• Droits de mutation : lors de l’acquisition du bien, la SCI est soumise aux mêmes frais de notaire que tout autre acheteur.
• Plus-values immobilières : en cas de revente du bien détenu par la SCI, des exonérations peuvent exister selon la durée de détention et le régime fiscal choisi.

Comment fonctionne la gestion d’une SCI entre amis ?

Le bon fonctionnement d’une SCI repose sur une organisation claire et collective :

• Un ou plusieurs gérants sont désignés dans les statuts pour représenter la société et gérer le bien au quotidien. Les membres désignés peuvent ainsi prendre pleine mesure de leur engagement et de leurs fonctions.
• Des assemblées générales sont à prévoir pour valider les décisions importantes (vente, emprunt, changement de gérant...).
• La cession de parts doit suivre les règles prévues dans les statuts, notamment un droit de préemption ou une majorité d’acceptation par les autres associés.

Et si un associé souhaite quitter la SCI ? Deux solutions :

1. Céder ses parts à un autre associé ou à un tiers (avec l’accord des autres associés).
2. Faire racheter ses parts par la SCI, si celle-ci en a les moyens.

Les alternatives à la SCI entre amis

Avant de créer une SCI, il peut être intéressant d’examiner les alternatives :

• SCI ou indivision ? L’indivision ne nécessite aucune création de société. Chaque coacquéreur possède une quote-part du bien. Moins coûteuse au départ, elle peut vite devenir complexe à gérer (blocage en cas de désaccord, impossibilité de vendre sans l’accord de tous…). Il peut également être établi une convention d’indivision de nature à prévoir les conditions de l’indivision.
• La SCI familiale : réservée aux membres d’une même famille, elle offre des avantages similaires à la SCI classique, mais avec un objectif de transmission souvent plus marqué.

Bon à savoir

Il est tout à fait possible de transformer une indivision en SCI par la suite, si les coacquéreurs le souhaitent.

FAQ

Qui ne peut pas être gérant d’une SCI ?

Une personne frappée d’interdiction de gérer (par décision judiciaire), ou une personne morale non autorisée par les statuts, ne peut pas être gérante d’une SCI. En revanche, toute personne majeure, physique ou morale, peut théoriquement en assumer la gérance, y compris un des associés.

Est-il préférable d’avoir plusieurs SCI ou une seule SCI pour tous ses biens ?

Cela dépend des objectifs : une SCI par bien permet de compartimenter les risques et de faciliter les reventes. Une seule SCI avec plusieurs biens peut simplifier la gestion, mais complique la sortie d’un associé ou la vente d’un bien isolé. Tout est affaire de stratégie patrimoniale.