Acheter en SCI ou indivision, quelle option est la plus avantageuse pour vous ?

Résumé de cet article :

• L’indivision est simple et rapide à mettre en place, mais peut vite devenir contraignante.
• La SCI est plus souple à long terme, surtout pour organiser la gestion ou la transmission.
• Le coût, la fiscalité et les objectifs patrimoniaux doivent guider votre choix.
• Une convention d’indivision peut éviter bien des conflits.
• Le recours à un professionnel (notaire, conseiller patrimonial) est fortement conseillé.

Comprendre les bases : définition de la SCI et de l’indivision

Avant de comparer, il est essentiel de bien comprendre de quoi il s’agit.

• L’indivision est le régime par défaut lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un bien, sans qu’une structure particulière ne soit créée. Chacun détient une quote-part du bien, mais sans division matérielle.
• La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une société créée dans le but de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Les associés détiennent des parts sociales, et la gestion est encadrée par des statuts.

Bon à savoir

Sauf disposition particulière dans un testament ou une donation, les héritiers deviennent automatiquement indivisaires d’un bien immobilier reçu par succession dès la signature de l’acte de partage, sauf s’il est détenu par une SCI ou attribué préférentiellement. À l’inverse, si la succession porte uniquement sur des parts de SCI, l’acte de partage permettra aux héritiers soit de rester en indivision sur ces parts, soit d’en devenir pleinement propriétaires selon leurs droits dans la succession.

Avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien à plusieurs, il peut être utile de réaliser une simulation de prêt immobilier pour évaluer sa capacité d’emprunt et les conditions de financement envisageables. Le choix entre SCI et indivision peut également dépendre des conditions de financement, notamment des taux de crédit immobilier proposés au moment de l’achat.

Les avantages et inconvénients de l'achat en SCI

Créer une SCI permet une gestion plus souple et encadrée du patrimoine, mais implique aussi des obligations plus lourdes.

Avantages :

• Gestion encadrée par des statuts (possibilité de désigner un gérant, de fixer les règles de décision)
• Possibilité de céder ou transmettre des parts facilement
• Meilleure organisation patrimoniale (ex. : pour anticiper une succession)
• Protection du patrimoine personnel des associés (sauf faute de gestion)
• Outil intéressant pour optimiser la fiscalité (notamment en cas d’option à l’impôt sur les sociétés)

Inconvénients :

• Frais de création et de gestion (rédaction des statuts, comptabilité, assemblées…)
• Complexité administrative plus importante
• Nécessite un accord entre les associés pour toute décision importante
• En cas d’option à l’IS, la fiscalité sur les plus-values peut être moins avantageuse à long terme

Quels sont les avantages et inconvénients de l’achat en indivision

L’indivision est une solution simple et rapide pour acheter ou conserver un bien à plusieurs, mais elle peut parfois être source de blocages.

Avantages :

• Aucune formalité de création
• Moins de frais à la mise en place
• Régime adapté pour des acquisitions ponctuelles ou temporaires
• Peut être organisée par une convention d’indivision (non obligatoire mais recommandée)

Inconvénients :

• Gestion conjointe obligatoire : les décisions importantes nécessitent l’accord de tous les indivisaires
• Risque de mésentente ou d’immobilisme
• Droit de sortir à tout moment : un indivisaire peut forcer la vente du bien s’il veut récupérer sa part
• Transmission plus complexe (notamment en cas de succession)

Frais et charges : SCI vs indivision

Voici un tableau récapitulatif pour mieux comparer les coûts liés à chaque formule :

Quelle différence de fiscalité entre une SCI et une indivision ?

L’imposition d’une SCI dépend du régime fiscal choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Chaque option a ses spécificités.

• En indivision, chaque indivisaire est imposé à titre personnel, en fonction de sa quote-part dans les revenus locatifs ou les plus-values éventuelles. Cela reste simple mais peu modulable.
• En SCI, deux régimes sont possibles :
• SCI à l’IR : les revenus sont imposés entre les mains des associés, comme en indivision.
• SCI à l’IS : la société est imposée comme une entreprise. Cela permet d’amortir le bien et de déduire davantage de charges, mais la fiscalité sur les plus-values est plus lourde en cas de revente.

Bon à savoir

Le choix du régime fiscal d’une SCI est stratégique. Une SCI à l’IS peut convenir pour un projet locatif long terme avec peu de revente.

Quand préférer l’indivision ?

L’indivision est souvent préférable dans les cas suivants :

• Achat ponctuel à deux (couple non marié, amis)
• Transmission de patrimoine par succession sans projet de revente rapide
• Projet immobilier commun mais à court terme
• Budget limité ou besoin de réactivité

Attention néanmoins, les conseils donnés ne sont pas applicables dans toutes les situations et doivent être adaptés au cas par cas. 

Quand la SCI est-elle à privilégier ?

La SCI s’avère souvent plus adaptée dans les situations suivantes :

• Anticipation de succession, transmission organisée (par exemple, aux enfants)
• Volonté de gérer un bien immobilier sur le long terme
• Achat à plusieurs avec des apports inégaux
• Constitution d’un patrimoine immobilier locatif
• Besoin de protéger un associé mineur ou fragile

La SCI est également une bonne solution pour acquérir un bien à plusieurs en dehors du cadre familial, par exemple dans le cadre d’une SCI entre amis, à condition de bien définir les règles dès le départ.

Comment créer une SCI ou organiser une indivision ?

Créer une SCI implique :

• La rédaction de statuts (souvent avec un notaire ou un avocat)
• L’enregistrement au greffe du tribunal de commerce
• La publication d’un avis de constitution
• Le dépôt des fonds et l’ouverture d’un compte bancaire dédié

L’indivision peut être :

• Conventionnelle, via une convention d’indivision (durée, règles de gestion, sortie…)
• Légale, sans convention particulière (souvent en cas de succession)

Bon à savoir

Une convention d’indivision permet de désigner un gérant, d’éviter les blocages et de fixer une durée d’engagement (jusqu’à 5 ans renouvelable).

Quelles conséquences juridiques en cas de désaccord ?

FAQ

Qui est propriétaire en cas d’indivision ?

Tous les indivisaires sont copropriétaires du bien en fonction de leur quote-part. Aucune partie du bien n’est matériellement attribuée à l’un ou à l’autre.

Qui doit payer la taxe foncière en cas d’indivision ?

Tous les indivisaires doivent s’en acquitter au prorata de leur part, sauf accord contraire précisé dans une convention d’indivision ou décidé entre les parties.