Tout savoir sur la SCI familiale

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ? 

Définition de la société civile immobilière familiale

La SCI familiale est une société civile immobilière classique dont les associés sont tous des membres d'une même famille.

Elle réunit ainsi des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré notamment enfant, parent, petit-enfant, frère et sœur, arrière grand-parent, oncle et tante, neveu et nièce, cousin germain.

Si un associé sans aucun lien de parenté intègre la société, celle-ci perd immédiatement son caractère familial. 

Attention à l’application stricte de la loi :

Les tribunaux ont considéré qu'une SCI composée de concubins ne présentait pas un caractère familial.

SCI et SCI familiale : quelles différences ? 

Comme toute société de la même forme juridique, la SCI familiale obéit aux règles des articles 1845 et suivants du Code civil. 

En revanche, elle connaît quelques spécificités. Elle est ainsi considérée comme un bailleur particulier, soumis à des contrats de location de 3 ans (et non 6 ans). 

C'est une forme juridique intéressante pour la fiscalité avantageuse, pour gérer un investissement locatif rentable, pour conserver une maison de famille dans le patrimoine. 

Comment créer une SCI familiale ? 

Pour créer une SCI familiale, vous devez respecter les étapes suivantes : 

• Rédaction des statuts (en anticipant les cessions, les décès, les départs, les modalités de nomination du gérant de la SCI, etc.)
• Ouverture d'un compte bancaire au nom de la société
• Publicité dans un journal d'annonces légales (JAL)
• Immatriculation au Centre de formalités des entreprises (en ligne sur le site du Guichet unique) accompagnée des pièces justificatives suivantes : 
   
  • un exemplaire original des statuts, daté et signé par l’ensemble des associés 
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs, datée et signée par le représentant légal
  • une déclaration de non-condamnation
  • une attestation de filiation du gérant 
  • une preuve de jouissance des locaux utilisés comme siège social
  • un justificatif d’identité du gérant de la SCI + son acte de nomination 
  • l'attestation de parution dans le JAL
  • le certificat de dépôt des fonds constituant le capital social (si apport en numéraire) 

Comment fonctionne une SCI ?

Le ou les gérants s'occupent de la gestion quotidienne de la société. Les décisions importantes comme l'achat d'un bien, la souscription d'un crédit immobilier, la vente des parts sociales nécessitent l'accord des associés, selon les règles déterminées par la loi et les statuts.

La SCI peut souscrire un crédit immobilier en son nom. Il convient alors d'obtenir l'accord unanime des associés. Chacun peut aussi souscrire un prêt en son nom. Dans les deux cas, la banque examine les revenus et les charges des associés. 

Petit conseil pour un achat immobilier réussi : veillez à réaliser une simulation de prêt immobilier avant de vous engager. Cette première étape vous permet de savoir si l'achat projeté est réaliste ou non. 

Quel est le coût annuel d'une SCI ?

Au-delà du coût de création de la SCI (immatriculation, JAL, rédaction des statuts), la SCI familiale soumise à l’IR n’est pas tenue d’établir une comptabilité dès lors qu’elle n’est pas soumise à TVA et que son chiffre d’affaire est inférieur à 3,1 millions d’euros.

La société civile immobilière familiale : résumé

Quel est l'intérêt d'une SCI familiale ? Tous ses avantages

Faciliter la succession en évitant les conflits liés à l'indivision

Si un propriétaire décède sans avoir pris de disposition, ses héritiers reçoivent ses biens immobiliers en indivision. Cette situation est source de conflits notamment en raison du fait que "nul ne peut être contraint de demeurer en indivision" (article 815 du Code civil). 

Notez toutefois que la réforme récente du régime de l'indivision évite certains problèmes en offrant la possibilité de vendre le bien immobilier ou d'acquérir la part de l'indivisaire réfractaire, si certaines conditions sont réunies.

Dans le cadre d'une SCI, les héritiers reçoivent des parts sociales et non plus des quotes-parts indivises d’un immeuble. Il est donc plus simple de céder ses parts, sans avoir à vendre le bien immobilier. 

Pour cela, les statuts de la société doivent anticiper cette cession et prévoir une sortie du capital. Par exemple, il convient de fixer les modalités de vente du bien (majorité requise) ou des parts sociales (possibilités de rachat ou d’échange, agrément, etc.).

En règle générale, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.

Anticiper la transmission en optimisant la fiscalité de la SCI familiale

Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, les parts d’une SCI peuvent se transmettre progressivement aux héritiers. Cela permet de profiter des abattements sur les droits de donation. 

En outre, les parts sociales peuvent également faire l'objet d'un démembrement : cession de la nue-propriété des parts en conservant l'usufruit (les revenus). La valeur est ainsi moindre et, en cas de décès, l'usufruit s'éteint sans rien payer en supplément. 

En effet, l'abattement fiscal offre la possibilité à un parent de donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans et 31 865 € à chaque petit-enfant.

Grâce à la SCI familiale, le donateur a la faculté de transmettre son patrimoine, tout en gardant la main s’il le souhaite. Par exemple, les statuts peuvent prévoir qu'il reste le gérant de la SCI jusqu'à son décès. 

Bon à savoir :

En cas d'emprunt, les droits de donation se calculent sur l'actif brut minoré de l'emprunt. Par exemple, la SCI achète un bien 100 000 € et emprunte 80 000 €. La donation des parts s'effectue sur le solde de 20 000 €.

Faciliter la gestion locative

Le statut de bailleur particulier accordé à la SCI familiale offre la possibilité de signer un bail d'une durée de 3 ans, et non pas de 6 ans comme pour les autres personnes morales.

En outre, il est possible de reprendre le bien pour l'occuper ou pour y loger un proche, à l'échéance du bail. Cette possibilité n'est pas ouverte aux autres sociétés civiles immobilières, en cas de location à un tiers. 

Optimiser sa fiscalité

La SCI familiale est par nature transparente au niveau de l'impôt sur le revenu (IR). Ainsi, ses bénéfices ou ses déficits sont imposés entre les mains de chaque associé au prorata de la détention du capital social. 

Toutefois, la SCI peut aussi opter pour une imposition au titre de l'impôt sur les sociétés (IS). Cela peut s'avérer plus intéressant si les associés sont lourdement imposés au titre de l'IR. 

Les inconvénients de la SCI familiale 

Son objet social civil prive la SCI de la location meublée, considérée comme un acte de nature commercial. 

La SCI étant le propriétaire légal du bien immobilier, il est impossible de souscrire un prêt aidé comme le prêt à taux zéro, que ce soit pour l'achat d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.  

Les SCI familiales peuvent être exclues du bénéfice de certaines aides gouvernementales concernant les rénovations.