Acheter ou faire construire sa maison : quelle solution privilégier ?

Acheter dans l'ancien : avantages et inconvénients

Les avantages d’un achat dans l’ancien

Investir dans l’ancien, appartement ou maison, présente plusieurs atouts :

• C’est l’option la plus rapide pour emménager rapidement dans le bien, puisqu’il est déjà construit : il faut en général compter 3 mois entre la signature du compromis de vente et la remise des clés.
• Par ailleurs, l’offre sur le marché des biens anciens est plus abondante que sur les programmes immobiliers neufs. Si vous cherchez un bien dans une zone où l’immobilier est tendu, vous aurez plus de chance de trouver votre bonheur dans l’ancien.
• Pour les personnes sensibles au charme des bâtiments, l’ancien permet d’acquérir un bien avec des caractéristiques uniques, telles que des murs en pierre ou des poutres apparentes, contrairement à un bien neuf qui aura nécessairement moins de cachet.
• L’emplacement d’une maison ancienne est souvent plus intéressant, surtout si vous souhaitez vous installer en centre-ville. Les centres-villes abritent principalement des biens anciens, où le prix du mètre carré est plus élevé à cause de la rareté des terrains constructibles.
• Votre budget sera plus simple à maîtriser, particulièrement s’il n’y a pas de gros travaux à prévoir. En théorie, les coûts sont plus prévisibles une fois l'achat réalisé, contrairement aux constructions neuves qui peuvent entraîner des surcoûts imprévus.
• Enfin, un bien ancien peut offrir un potentiel de valorisation intéressant. Avec des travaux de rénovation bien pensés, la valeur de votre bien peut augmenter de manière significative, offrant ainsi un bon retour sur investissement à long terme.

Achat d’un bien ancien : les inconvénients

L’achat dans l’ancien n’est pas dénué d’inconvénients pour autant :

• Trouver un bien qui correspond à l’ensemble de vos critères peut s’avérer compliqué, vous devrez probablement faire des concessions sur certains aspects.
• Un bien ancien nécessite une attention particulière concernant toutes les installations. Vérifiez bien que l’installation électrique est aux normes, que le logement est relié au tout-à-l’égout, que l’isolation n’a pas besoin d’être refaite et qu’il n’y a pas de problèmes d’humidité, entre autres.
• Il faudra sans doute prévoir un budget pour remettre le bien à votre goût. Cela peut inclure le rafraîchissement des murs et des sols, l’installation d’une nouvelle cuisine, la rénovation des salles de bain, etc. Attention, les coûts de rénovation peuvent être plus élevés que prévu. Des travaux non détectés lors de la première visite peuvent apparaître, entraînant des dépenses supplémentaires imprévues.
• Les maisons anciennes peuvent présenter des problèmes structurels cachés, tels que des fondations instables, des toitures à refaire ou des systèmes de plomberie obsolètes, nécessitant des interventions coûteuses.
• Les biens anciens sont souvent moins performants énergétiquement. Des travaux de mise aux normes peuvent être nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique, ce qui peut représenter un coût important.

Achat en VEFA : les points forts et les limites

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à acheter un logement sur plan, pas encore construit ou dont la construction n’est pas encore achevée.

Découvrez toutes les étapes d’un achat immobilier neuf dans notre article dédié.

Les avantages d’un achat en VEFA

La VEFA comporte de nombreux avantages :

• Vous profiterez d’un bien fonctionnel, dont l’agencement est optimisé et les prestations personnalisables : dressing, placards dans les chambres, choix des sols, couleurs des murs, etc. Vous avez ainsi la possibilité de créer un espace de vie qui correspond exactement à vos goûts et besoins.
• Votre bien sera conforme aux dernières normes énergétiques (RE 2020), ce qui vous permettra de réaliser des économies substantielles sur vos factures d’énergie grâce à une meilleure isolation et à des équipements plus performants.
• La VEFA comporte de nombreuses garanties pour sécuriser l’achat. Vous bénéficiez de garanties de remboursement et d’achèvement concernant la construction du bien. Une fois livré, le bien est couvert par la garantie biennale, qui assure le bon fonctionnement des équipements pendant 2 ans, et la garantie décennale, qui protège contre les malfaçons et vices cachés pouvant rendre le logement inhabitable.
• Les frais de notaire sont réduits : dans le neuf, les frais de notaire ne dépassent pas 3 % du prix d’achat (contre 7 à 8 % dans l’ancien).
• Vous êtes exonérés de taxe foncière pendant les 2 premières années suivant la fin de la construction, ce qui allège les charges fiscales pendant les premières années de détention du bien.
• Vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite dans l'immobilier neuf, avec une TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) si le bien est situé dans une zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV). Pour en profiter, le logement doit être votre résidence principale.
• Les logements neufs sont généralement dotés d’infrastructures modernes et de dernières technologies en matière de domotique, offrant ainsi un confort de vie supérieur et une meilleure adaptabilité aux besoins contemporains.
• En achetant un bien neuf, vous investissez dans un logement qui aura une durée de vie plus longue avant de nécessiter des rénovations majeures, contrairement à un bien ancien qui pourrait nécessiter des travaux dès l'achat ou peu de temps après.

Achat dans le neuf : les inconvénients

Acheter en VEFA présente certains points faibles :

• La durée du chantier : Il faut souvent s'armer de patience, car il faut prévoir entre 12 et 18 mois entre la signature du contrat de réservation et l'entrée dans les lieux. Pendant cette période, vous effectuerez des versements au fur et à mesure de l'avancée des travaux, ce qui signifie que vous commencerez à payer le bien avant d'y emménager.
• Le prix au mètre carré est généralement plus élevé que dans l'ancien, ce qui peut représenter un investissement initial plus important.
• Les biens neufs n'ont pas l'histoire et le cachet des maisons anciennes, ce qui peut les rendre moins chaleureux et moins attrayants pour certaines personnes. De plus, il peut être difficile de se projeter dans un logement en se basant uniquement sur des plans ou des outils de visualisation 3D.
• Les projets de construction peuvent subir des retards en raison de divers facteurs tels que des conditions météorologiques défavorables, des problèmes de logistique ou des retards administratifs. Ces retards peuvent prolonger encore davantage la période d'attente avant d'emménager.
• Bien que vous puissiez choisir certaines finitions, la personnalisation d'un bien en VEFA est souvent limitée par rapport à un bien existant où vous pouvez entreprendre des rénovations et modifications selon vos goûts et vos envies.
• Des frais annexes peuvent survenir, tels que des frais de copropriété plus élevés pour les nouvelles constructions dotées d'équipements modernes comme des ascenseurs, des espaces verts ou des parkings souterrains.
• Il existe un risque que le promoteur immobilier rencontre des difficultés financières, ce qui pourrait compromettre l'achèvement du projet. Bien que des garanties existent, la situation peut entraîner des complications et des retards.
• Lorsque vous achetez en VEFA, le voisinage n'est pas encore établi, ce qui peut entraîner des incertitudes quant à l'ambiance et la qualité de vie future dans le quartier.

Retrouvez toutes les règles importantes à connaître de l’achat en VEFA sur notre infographie.

Est-ce intéressant de faire construire sa maison ?

Quel est l’avantage de faire construire en 2024 ?

Faire construire votre logement présente de sérieux atouts :

• Vous aurez une maison qui vous ressemble, conforme à vos attentes et à vos besoins : surface, nombre de pièces, agencement, matériaux utilisés, etc. Vous pouvez concevoir chaque détail pour qu'il corresponde parfaitement à votre style de vie.
• Vous avez la main sur l'emplacement de votre maison, car c’est vous qui choisissez le terrain sur lequel elle sera construite. Cela vous permet de sélectionner un environnement qui répond à vos préférences en termes de voisinage, d’écoles, de commerces, et de services.
• Une maison neuve répondra aux dernières normes énergétiques en vigueur (RT 2012, puis RE 2020 depuis le 1er janvier 2021). Elle sera donc beaucoup plus économe en énergie qu’un logement ancien, ce qui se traduit par des économies substantielles sur vos factures d’énergie et un impact environnemental réduit.
• Les logements neufs bénéficient de la garantie décennale du constructeur, qui assure la maison en cas de malfaçon ou de dysfonctionnement impactant sa solidité. Pour en bénéficier, il est essentiel de signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), garantissant ainsi la qualité et la durabilité de votre investissement.
• Comme pour les achats en VEFA, les frais de notaire pour une construction neuve sont réduits, généralement autour de 3 % du prix d'achat, ce qui représente une économie par rapport aux frais associés à l'achat d'un bien ancien.
• Vous pouvez être exonéré de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la fin de la construction, ce qui allège les charges fiscales initiales. Si vous êtes primo-accédant ou si vous avez eu recours à un prêt aidé tel qu’un prêt à taux zéro (PTZ), ce genre d’allégement est toujours bienvenu.
• Une maison neuve construite selon les dernières normes et technologies a un potentiel de plus-value intéressant. La modernité des installations et la qualité de la construction peuvent rendre votre bien particulièrement attractif sur le marché immobilier.
• Les nouvelles constructions intègrent souvent les dernières innovations technologiques en matière de domotique, de sécurité et de confort, offrant ainsi une qualité de vie supérieure et une gestion plus facile de votre domicile.

Vous faites construire votre logement ? Toutes les étapes du parcours de construction d’une maison dans notre vidéo.

Les inconvénients d’une maison à construire

Les points faibles de la construction sont les suivants :

• Faire construire sa maison est un projet de longue haleine, qui demande du temps et de l’investissement pour suivre l’avancée du chantier. Vous devez être disponible pour prendre des décisions importantes, gérer les imprévus et coordonner avec les différents intervenants. Aussi, la gestion d’un projet de construction peut être stressante et exigeante. Les imprévus, les retards, les conflits avec les entrepreneurs ou les artisans peuvent rendre l'expérience éprouvante.
• La construction coûte plus cher au mètre carré que l’achat dans l’ancien. Les coûts de matériaux, de main-d'œuvre, ainsi que les frais liés aux permis de construire et autres formalités peuvent rapidement augmenter le budget initial prévu.
• Vous serez probablement éloigné du centre-ville, car les terrains constructibles y sont rares. Vous devrez donc peut-être vous installer en périphérie ou dans des zones moins urbanisées, surtout si vous souhaitez une grande surface de terrain. Cela peut avoir des implications sur les temps de trajet, l'accès aux services et la vie sociale.
• Construire une maison implique de respecter de nombreuses contraintes administratives et réglementaires, comme l’obtention de permis de construire, le respect des règles d’urbanisme locales et des normes de construction en vigueur. Ces démarches peuvent être complexes et chronophages.
• Le délai entre le début du projet et l'emménagement peut être long, souvent entre 12 et 24 mois. Pendant ce temps, vous devez continuer à payer votre logement actuel, ce qui peut représenter une charge financière supplémentaire.

Retrouvez toutes les infos pour bien calculer le budget de construction de sa maison dans notre article dédié.

Quel budget prévoir pour faire construire ?

La construction d'une maison est un projet complexe et implique de nombreux coûts : 

• L’achat du terrain, dont le prix varie en fonction de la localisation, la superficie et la nature du sol. En moyenne, cela peut aller de 50 € à 500 € par m².
• Sa viabilisation, si le terrain n’est pas viabilisé (raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz, etc.)
• Les frais de notaire
• Le permis de construire
• Les honoraires d’architecte
• Les études géotechniques
• Achat du gros œuvre (pour les fondations, la structure, les murs, et la toiture) et du second œuvre (Isolation, cloisons, revêtements, plomberie, électricité, chauffage, etc.)
• Finitions (carrelage, peinture, menuiseries, etc.)
• Aménagements extérieurs (jardin, clôtures, portail, terrasse...)

A noter

Pour établir un budget réaliste, pensez bien à 3 éléments : l’assurance dommage-ouvrage obligatoire, les frais de raccordement aux réseaux, les différentes taxes.

Une estimation globale pourrait être la suivante : 

• Maison standard : Environ 1 200 € à 1 500 € par m².
• Maison de gamme supérieure : Entre 1 500 € et 2 500 € par m².
• Maison haut de gamme ou sur-mesure : Plus de 2 500 € par m².

Avant de vous lancer, pensez à effectuer des simulations de prêt immobilier pour calculer votre capacité d’emprunt et estimer le montant de vos mensualités par exemple.

Est-ce rentable d’acheter un terrain ?

Acheter un terrain peut être rentable, mais cela dépend de plusieurs facteurs.

Tout d’abord, la localisation joue un rôle essentiel : les terrains situés dans des zones en croissance économique et proches des services publics ont tendance à prendre de la valeur plus rapidement.

Bon à savoir

Comparez le prix du terrain avec ceux de terrains similaires dans la même région pour s'assurer de faire une bonne affaire et d'examiner l'évolution historique des prix immobiliers locaux.

Les coûts de viabilisation et d'aménagement doivent être pris en compte, car ils peuvent affecter la rentabilité de votre projet.

Vérifiez aussi les règles de zonage et les projets de développement à venir dans la région pour évaluer le potentiel de valorisation du terrain.

• Utiliser le terrain pour construire sa propre maison peut être rentable si le coût total de l'opération est inférieur à l'achat d'une maison existante.
• Pour un investissement locatif, il faut considérer les revenus potentiels et la valorisation future du terrain.
• La revente à terme peut être une stratégie rentable si la valeur du terrain augmente.

Cependant, il existe des risques comme la fluctuation du marché immobilier, les frais et taxes associés, et le délai avant de réaliser une plus-value. Les coûts de financement, comme les intérêts sur les prêts hypothécaires, et les frais annexes, tels que les frais de notaire et les assurances, doivent également être pris en compte.

Est-ce plus cher d'acheter ou de construire une maison ?

Le prix d'achat d'une maison existante dépend de l'emplacement, de la taille, de l'état de la propriété et du marché immobilier local, tout comme le coût du terrain. Dans certaines régions, il peut être moins cher d'acheter une maison que de la construire, surtout si les prix de l'immobilier sont bas.

Si construire une maison neuve peut être plus coûteux à court terme, cette option offre des avantages en termes de personnalisation, de qualité et de performance énergétique. A long terme, une maison neuve peut avoir une valeur de revente plus élevée, surtout si elle est bien située et construite avec des matériaux de qualité.

Construire permet de concevoir une maison sur mesure qui répond parfaitement à vos besoins et préférences, tandis qu’acheter une maison existante signifie souvent accepter certains compromis en termes de personnalisation.

Niveau délais, le délai d’achat d’une maison est souvent bien moindre par rapport à la construction : les délais de construction peuvent varier de plusieurs mois à plus d'un an, en fonction de la complexité du projet.

Aussi, une maison neuve est construite selon les normes actuelles, ce qui peut offrir une meilleure performance énergétique et moins de besoins en entretien à court terme. Les maisons existantes peuvent nécessiter des travaux de mise aux normes.