Comment faire pour diviser un terrain ?

Vérifiez que votre projet est réalisable

Commencez par vous assurer que la parcelle que vous souhaitez vendre est constructible.

Pour cela, vous devez consulter le plan local d’urbanisme (PLU) à la mairie. Ce document peut, en effet, prévoir de nombreuses contraintes de construction : emprise au sol (projection verticale du volume d'une construction tous débords et surplombs inclus), règles d’alignement sur la voirie ou encore respect d’une distance minimale entre deux constructions ou deux limites de propriété.

Ce document étant très complexe (il comporte de nombreuses informations qui ne vous sont pas utiles), il est conseillé, pour cette étape, de faire appel à un géomètre expert au fait des règles d’urbanisme de la commune. Ses honoraires étant libres, demandez plusieurs devis et comparez-les.

À noter : si vous êtes dans un lotissement, vérifiez que le cahier des charges ne s’oppose pas à votre projet. En général, s’il n’est pas reconduit, ce document devient caduc au bout de dix ans. Dans ce cas, c’est le PLU de la commune qui s’applique.

Faites borner le terrain

C’est la deuxième étape incontournable de votre projet. En effet, la loi (art. 111-5-3 du code de l’urbanisme) impose de faire borner un terrain issu d’une division lorsqu’il est destiné à être construit.

L’objectif du bornage est de fixer, définitivement, les limites et la surface du lot à détacher. Il doit obligatoirement être réalisé par un géomètre expert.

Il est vivement recommandé de faire appel au même professionnel que celui qui a validé la faisabilité de votre projet. Comptez entre 1 000 et 1 300 euros pour un bornage sans complexité particulière.

Demandez une autorisation 

En divisant votre parcelle, vous êtes soumis aux règles du lotissement. Vous devez donc obtenir soit une déclaration préalable, soit un permis d’aménager.

La première suffit dans la plupart des cas. La seconde est, en revanche, nécessaire si votre terrain est situé dans le périmètre d’un site classé (proximité d’un monument historique) ou remarquable (parc national…) ou à proximité d’un monument classé.

Vous devez afficher l’autorisation obtenue. À partir de là, les tiers (voisins…) ont deux mois pour s’opposer à votre projet.

Payez l’impôt sur les plus-values

Dans les secteurs où le foncier est rare, la division d’un terrain peut vous rapporter plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de milliers d’euros.

En revanche, même si le terrain abritait, à l’origine, votre résidence principale, la parcelle est considérée comme une nouvelle propriété foncière et sa vente n’est pas exonérée de plus-value.

Après application d’abattements à partir de la sixième année de détention, la plus-value constatée sera imposée au taux de 19 %, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %.

Si vous détenez la parcelle depuis plus de 30 ans, vous êtes complètement exonéré. Des simulateurs en ligne peuvent vous aider à déterminer le montant de votre plus-value.

À noter : dans les zones tendues (Paris, Ile-de-France, certaines grandes agglomérations…) vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement exceptionnel sur la plus-value de 70 ou 85 % jusqu’en 2020.