Diviser un terrain, par où commencer ?

Chronologie des étapes pour diviser un terrain : 

La division parcellaire suit une série d’étapes précises. Voici un aperçu des principales phases pour mener à bien votre projet :

1. Vérifier la faisabilité : Consultez les documents d’urbanisme et faites réaliser une étude par un géomètre.
2. Faire borner le terrain : Fixez les limites officielles du terrain avec un géomètre expert.
3. Obtenir les autorisations administratives : Déclarez votre projet auprès de la mairie (déclaration préalable ou permis d’aménager).
4. Réaliser les démarches notariales : Modifiez le cadastre et obtenez un certificat d’urbanisme pour chaque parcelle.
5. Mettre les parcelles en vente : Préparez les annonces et anticipez les implications fiscales.

Comment savoir si l'on peut diviser un terrain ?

Avant d’envisager une division, plusieurs vérifications s’imposent. Certaines parcelles, bien que constructibles, ne respectent pas toujours les conditions nécessaires à une division. Il est donc essentiel de s’assurer en amont de l’achat d’un terrain que ce dernier puisse accueillir des projets comme la construction d’une maison individuelle, qu’il s’agisse de faire construire sa maison par un professionnel ou de construire sa maison soi-même.

1. Consulter le PLU ou le règlement national d’urbanisme

Chaque commune définit ses propres règles d’aménagement via des documents comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le règlement national d’urbanisme (RNU).

Rendez-vous à la mairie pour consulter le PLU ou le RNU si votre commune n'a pas de PLU.

Ces documents précisent :

• La constructibilité du terrain : Certaines zones sont réservées à l’agriculture, à la protection de l’environnement ou ne permettent pas de nouvelles constructions.
• L’emprise au sol : Une règle qui limite la surface constructible sur une parcelle donnée.
• Les distances réglementaires : Entre les bâtiments, les limites de propriété ou les voiries.
• Les spécificités locales : Par exemple, dans une zone classée ou protégée, des restrictions supplémentaires peuvent s’appliquer.

Bon à savoir :

Vous pouvez aussi contacter un géomètre expert qui pourra décrypter ces documents pour vous.

2. Vérifier les servitudes et restrictions

• Servitudes d’utilité publique : Par exemple, une ligne électrique ou un canal d’irrigation peut empêcher la division.
• Cahier des charges du lotissement : Si votre terrain fait partie d’un lotissement, des règles spécifiques peuvent limiter ou interdire la division.

3. Étudier la faisabilité technique

Même si le terrain est constructible, la division peut être bloquée par des contraintes techniques.

Un terrain doit être viabilisable (accès à l’eau, électricité, voirie, etc.) pour être divisé. Si une parcelle ne peut être connectée aux réseaux publics, elle peut ne pas être éligible à la division.

Quels frais pour diviser un terrain ?

La division d’un terrain n’est pas gratuite. Plusieurs dépenses sont à prévoir, notamment pour les études techniques, les démarches administratives et la fiscalité.

Voici un tableau récapitulatif :

Si vous prévoyez de diviser un terrain pour financer un projet immobilier, comme la construction d’une maison ou son aménagement en vue de la location, il est essentiel d’anticiper tous les frais liés à la division. Pensez également à inclure ces coûts dans votre budget global de construction de maison.

Attention aux frais supplémentaires

Si vos parcelles ne sont pas encore reliées aux réseaux publics, des travaux peuvent être nécessaires. Les coûts varient selon la taille et l’emplacement du terrain :

• Viabilisation (raccordement à l’eau, électricité, voirie) : Les coûts peuvent varier de 5 000 à 20 000 € selon la configuration.
• Création d’accès : Si les nouvelles parcelles ne disposent pas d’une voie d’accès directe, des travaux peuvent être nécessaires pour aménager des chemins ou des servitudes.

Quelles sont les étapes pour diviser son terrain ?

Diviser un terrain en plusieurs parcelles ou lots nécessite de respecter plusieurs étapes clés. Voici comment procéder.

1. Vérifiez la faisabilité

La première étape consiste à analyser la faisabilité technique et administrative du projet.

• Rendez-vous en mairie pour consulter le PLU.
• Faire appel à un géomètre expert pour une étude de faisabilité technique. Celui-ci pourra vous accompagner pour identifier les règles d’urbanisme applicables et vérifier les contraintes liées au terrain (accessibilité, servitudes).

2. Faites borner le terrain

Le bornage - qui consiste à fixer les limites des nouvelles parcelles - est obligatoire pour toute division visant à créer une nouvelle parcelle constructible.

Le géomètre expert établit un plan de bornage officiel qui fixe définitivement les limites. Ce document sera annexé à vos futurs actes de vente.

3. Obtenez les autorisations administratives

Selon votre projet, vous devrez déposer :

• Déclaration préalable : Requise pour les divisions simples (moins de 2 lots).
• Permis d’aménager : Obligatoire si la division concerne 3 lots ou plus, ou si des travaux sont nécessaires pour viabiliser les terrains.

4. Réalisez les démarches notariales

Le notaire se charge :

• De mettre à jour le cadastre.
• De formaliser les actes nécessaires pour chaque nouvelle parcelle.

5. Et après ?

Après avoir divisé un terrain, les nouvelles parcelles peuvent être utilisées pour divers projets : vendre un lot, construire une maison soi-même ou encore louer sa maison pour générer des revenus passifs.

Pourquoi un terrain n’est pas divisible ?

Même si un terrain est constructible, certaines situations peuvent rendre la division impossible :

• Contraintes légales : Par exemple, si le PLU impose des tailles minimales de parcelle, et que la division enfreint cette règle.
• Accès insuffisant : Une parcelle doit avoir un accès direct ou une servitude de passage.
• Opposition des voisins : Ils peuvent contester un projet qui ne respecte pas les distances réglementaires ou les règles locales.

Quels documents pour une division de terrain ?

Les documents nécessaires incluent :

• Le plan de bornage : Obligatoire pour officialiser les limites des parcelles.
• Certificat d’urbanisme : Il précise les droits à construire pour chaque parcelle.
• Déclaration préalable ou permis d’aménager : Ces autorisations officialisent la division.
• Modifications cadastrales : Réalisées par un notaire après validation du projet.

Quel délai pour une division parcellaire ?

Le délai total dépend des démarches administratives et techniques :

• Étude de faisabilité et bornage : 1 à 2 mois.
• Autorisation administrative :
• Déclaration préalable : 1 mois.
• Permis d’aménager : 3 mois environ.
• Recours des tiers (opposition) : 2 mois après le premier jour de l'affichage de l’autorisation.
• Mise à jour cadastrale : Variable selon le notaire (souvent quelques semaines).

En moyenne, une division complète prend 3 à 6 mois.

Qui peut s’opposer à une division parcellaire ?

Plusieurs acteurs peuvent s’opposer à votre projet :

• La mairie : Elle peut refuser une autorisation si la division enfreint les règles d’urbanisme.
• Les voisins : Ils disposent de 2 mois après le premier jour de l’affichage de l’autorisation pour déposer un recours auprès du tribunal administratif territorialement compétent.
• Les copropriétaires ou codivisaires : Si vous partagez la propriété du terrain, leur accord est nécessaire.

Conseils pour réussir votre division de terrain

1. Préparez votre projet : Avant de vous lancer, utilisez des outils comme une simulation de prêt immobilier pour évaluer votre capacité d’emprunt et intégrer les coûts de division dans votre budget global.
2. Entourez-vous de professionnels compétents : Faites appel à un géomètre et à un notaire, voire à un architecte, dès le début du projet.
3. Prévoyez un budget suffisant : Anticipez les frais de viabilisation et de fiscalité pour éviter les mauvaises surprises.
4. Communiquez avec vos voisins : Évitez les oppositions ou tensions inutiles en expliquant votre projet en amont, de façon claire.