Le permis de construire, mode d’emploi

Quand est-ce qu’un permis de construire est obligatoire ?

Un permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve.

• Si la surface de votre projet excède 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devrez, en plus, faire appel à un architecte.
• Pour les constructions de petites tailles, dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 m², seule une déclaration préalable de travaux suffit.
• Pour certaines constructions spécifiques, comme les piscines non couvertes de moins de 10 m², aucune formalité n’est requise. 
• Concernant les abris de jardin de moins de 5 m², tout dépend de la situation géographique. Si celui-ci est dans un secteur sauvegardé ou un site classé, une déclaration préalable de travaux est nécessaire. En dehors de ces secteurs, si l’abri est inférieur ou égal à 5m² aucune autorisation n’est requise.

Pour quelles extensions un permis de construire est requis ?

Si vous ne prévoyez pas de faire construire votre maison, mais d’agrandir une construction existante, et si la zone n’est pas couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), le permis est obligatoire si l'extension fait plus de 20 m².

Dans une communauté urbaine dotée d'un PLU ou d’un document équivalent, ce seuil est porté à plus de 40 m².

Si les travaux prévus ajoutent entre 20 et 40 m² de surface plancher (ou d’emprise au sol) et portent la surface totale de la construction au-delà de 150 m² ou si la construction initiale a déjà une surface de plus de 150 m², le permis est obligatoire.

À noter :

Renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune pour connaître le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) applicable à votre terrain (le COS indiquant la surface de plancher maximale autorisée sur un terrain).

À noter également :

Les travaux de changement de destination d’un local (par exemple, la transformation d’une boutique en logement) requièrent un permis dès lors qu’ils modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment.

Pour être certain d'être en conformité avec la loi, mieux vaut, avant de démarrer les travaux, consulter le service urbanisme de votre mairie ou le Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) du département.

Où s’adresser pour demander son permis de construire ? 

Pour demander un permis de construire, il vous faut remplir un formulaire officiel disponible auprès de la mairie de la commune où se situe votre projet immobilier.

Ce formulaire peut également être téléchargé depuis le site internet du service public.

En plus du formulaire, vous devrez fournir un dossier complet comprenant divers documents, tels que des plans, des photos, et une notice décrivant le projet.

Bon à savoir :

Si vous construisez une maison individuelle, une attestation de conformité à la réglementation thermique 2012 doit être jointe à votre demande.

Une fois le dossier constitué, il doit être déposé ou envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception à la mairie.

Il est ensuite recommandé de prendre rendez-vous avec le service urbanisme de votre commune pour vous assurer que votre dossier est complet et conforme aux exigences locales.

Pour toute question ou besoin d’assistance, vous pouvez également vous adresser au Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) de votre département.

Zoom sur la RE2020, qui succède à la RT2012

La réglementation thermique 2012 (RT2012) et la réglementation environnementale 2020 (RE2020) sont des normes françaises visant à améliorer la performance énergétique et environnementale des bâtiments neufs.

La RT2012, entrée en vigueur le 1er janvier 2013, avait pour objectif principal de limiter la consommation énergétique des bâtiments neufs. 

La RE2020, qui a succédé à la RT2012, est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cette nouvelle réglementation va au-delà de la performance énergétique et inclut des objectifs environnementaux.

• Performance énergétique
  • Renforcement des exigences par rapport à la RT2012 avec une meilleure isolation, des équipements plus performants, et l'utilisation accrue d'énergies renouvelables.
  • Baisse des seuils de consommation d'énergie primaire à environ 40 kWh/m²/an pour les bâtiments résidentiels.
• Réduction de l'Impact Carbone
  • Prise en compte de l'empreinte carbone des bâtiments tout au long de leur cycle de vie, de la construction à la démolition.
  • Encouragement à l'utilisation de matériaux de construction à faible impact environnemental, comme le bois.
• Confort en Été
  • Renforcement des critères de confort d'été pour mieux anticiper les vagues de chaleur dues au changement climatique, avec des solutions passives comme l'ombrage, la ventilation naturelle, et l'inertie thermique des bâtiments.
• Innovations et Technologies
  • Encouragement à l'innovation technologique pour améliorer l'efficacité énergétique et environnementale des bâtiments.

Cette transition, de la RT2012 à la RE2020, marque un passage d'une approche centrée principalement sur l'efficacité énergétique à une approche plus globale, intégrant à la fois des préoccupations énergétiques et environnementales. Cette évolution vise ainsi à créer des bâtiments plus respectueux de l'environnement, à faible consommation énergétique, et adaptés aux défis climatiques futurs.

Quels sont les documents à fournir pour un permis de construire ?

Pour obtenir un permis de construire en France, il est nécessaire de constituer un dossier comprenant plusieurs documents. Voici une liste détaillée des documents requis :

• Le formulaire de demande (Formulaire CERFA n° 13406*07 pour une maison individuelle et/ou ses annexes ou formulaire CERFA n° 13409*07 pour les autres constructions (lotissements, bâtiments agricoles, etc.).
• Un plan de situation du terrain (PCMI1), pour localiser le terrain dans la commune et visualiser son environnement proche.
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (PCMI2), qui montre l'implantation du projet par rapport aux limites du terrain et aux constructions existantes.
• Un plan en coupe du terrain et de la construction (PCMI3), pour comprendre l'impact du projet sur le profil du terrain et ses dimensions.
• Une notice décrivant le terrain et présentant le projet (PCMI4), avec les caractéristiques du terrain, le projet envisagé, et son intégration dans l'environnement.
• Un plan des façades et des toitures (PCMI5), qui illustre l'aspect extérieur de la construction (formes, matériaux, couleurs).
• Un document graphique (PCMI6) pour apprécier l'insertion du projet dans son environnement (photomontage, perspectives, etc.).
• Une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche (PCMI7).
• Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (PCMI8).
• Une attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT2012) si le projet concerne une maison individuelle,
• Une attestation de conformité aux normes d'accessibilité pour les personnes handicapées (si applicable).

D’autres documents peuvent aussi être intégrés : 

• Études d'impact environnemental.
• Avis des Architectes des Bâtiments de France si le projet se situe dans un secteur sauvegardé ou à proximité d'un monument historique.
• Autorisation de défrichement, permis de démolir, ou autres autorisations administratives spécifiques en fonction du projet et de la localisation.

Comment se passe le dépôt d'un permis de construire ?

Le dépôt d'un permis de construire commence par la constitution d'un dossier complet, qui doit être préparé en plusieurs exemplaires (généralement 4).

Une fois le dossier prêt, il peut être déposé directement à la mairie de la commune où se situe le projet.

Ce dépôt peut se faire en main propre, permettant ainsi de vérifier immédiatement la complétude du dossier avec le service urbanisme, ou il peut être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception pour garantir une preuve de dépôt. 

Par ailleurs, certaines communes offrent la possibilité de soumettre le dossier en ligne via des plateformes dédiées, facilitant ainsi la procédure.

Une fois le dossier reçu, la mairie délivre un récépissé de dépôt qui marque le début de l'instruction de la demande.

Le conseil de la rédac’ :

Suivez l'avancement du dossier en contactant régulièrement le service urbanisme ou en consultant les plateformes en ligne si disponibles.

Qui délivre les permis de construire ?

Le permis de construire est délivré par la mairie de la commune où se situe le projet.

La mairie dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer sur la construction d'une maison individuelle, et de trois mois pour les autres types de projets.

L'acceptation du permis de construire se matérialise par un arrêté municipal, qui vous est adressé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par courrier électronique. Si la mairie ne répond pas dans le délai imparti, l'absence de réponse vaut accord tacite.

Bon à savoir :

Pour plus de sécurité, il est recommandé de demander à la mairie un certificat mentionnant la date d'obtention du permis.

En cas de refus, celui-ci est obligatoirement notifié par LRAR ou par courrier électronique.

Si vous souhaitez contester ce refus, vous avez un délai de deux mois pour adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie, exposant les raisons pour lesquelles vous estimez que le permis devrait être accordé.

Si la mairie maintient son refus, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant la notification de ce second refus.

Qui a le dernier mot pour l'attribution du permis de construire ?

Le maire de la commune a le dernier mot pour l'attribution du permis de construire.

La décision est prise après l'examen du dossier par les services municipaux et, si nécessaire, après consultation des autorités compétentes comme les Architectes des Bâtiments de France.

Cette décision est officialisée par un arrêté municipal, qui vous est communiqué par écrit.

Pourquoi la mairie peut refuser un permis de construire ?

La mairie peut refuser un permis de construire si le projet ne respecte pas le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui définit les règles d’occupation des sols, les gabarits des constructions, les alignements, et les usages permis dans chaque zone.

Un refus peut également survenir si le projet porte atteinte à l’environnement, à la sécurité publique, ou au patrimoine architectural.

D’autres motifs incluent le non-respect des règles de sécurité incendie, des normes de construction, ou des servitudes d’utilité publique.

Qu'est-ce qui peut bloquer un permis de construire ?

Un dossier incomplet ou des documents incorrectement remplis peuvent entraîner un rejet.

Des incompatibilités avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou les règlements nationaux d'urbanisme sont aussi des causes fréquentes de blocage.

Enfin, les avis défavorables des autorités consultées, comme les Architectes des Bâtiments de France pour les projets situés dans des zones protégées, peuvent aussi bloquer le permis.

De plus, des objections des voisins ou des recours juridiques contre le projet peuvent retarder ou empêcher l’attribution du permis.

Quel est le montant d'un permis de construire ?

Le dépôt d'une demande de permis de construire en France est généralement gratuit. 

Cependant, il existe des frais annexes liés à la constitution du dossier : 

• Frais d'architecte, car si votre projet dépasse 150 m² de surface de plancher, vous devez faire appel à un architecte, ce qui engendre des honoraires professionnels.
• Frais de constitution du dossier, comme coûts de réalisation des plans, des études techniques, et des diverses attestations requises (comme la conformité à la réglementation thermique).
• Taxes d'urbanisme, car une fois le permis de construire obtenu, des taxes d'urbanisme peuvent être exigées. Celles-ci incluent la taxe d’aménagement, la redevance d’archéologie préventive, et éventuellement d'autres contributions selon la commune et la nature du projet.
• Frais de notaire neuf, si vous achetez un terrain neuf pour votre projet de construction.

Gardez en tête que même si le permis de construire en lui-même n'a pas de coût direct, la réalisation du projet et les démarches administratives peuvent engendrer des frais divers. Prévoyez bien un budget pour couvrir ces différentes dépenses.

Les formalités à accomplir une fois le permis obtenu

Une fois le permis obtenu, vous devez afficher certaines mentions obligatoires (nom du bénéficiaire, date et numéro du permis, nature du projet, surface du terrain, adresse de la mairie où le dossier peut être consulté) sur un panneau spécifique visible depuis la voie publique, durant toute la durée du chantier.

Cet affichage doit être maintenu durant toute la durée du chantier et constitue le point de départ du délai de deux mois pendant lequel les tiers peuvent contester le permis.

Passé ce délai, si aucune opposition n'a été formulée, vous pouvez commencer les travaux. 

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans, et peut être prorogé deux fois pour une durée d'un an chacun, sur demande motivée, adressée avant l’expiration du délai initial.

En outre, vous devez déclarer l'ouverture du chantier à la mairie en remplissant le formulaire CERFA n° 13407*03 (déclaration d'ouverture de chantier).

Enfin, à l'achèvement des travaux, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie.

Quelle est la surface autorisée sans permis de construire ?

En France, certaines constructions peuvent être réalisées sans permis de construire, sous réserve de respecter certaines conditions de surface.

• Les constructions de petite taille
  • Pour les constructions dont la surface de plancher ou l'emprise au sol est comprise entre 5 m² et 20 m², une simple déclaration préalable de travaux suffit.
  • Si la construction se situe dans une zone urbaine couverte par un Plan Local d'Urbanisme (PLU), ce seuil est porté à 40 m².
• Les abris de jardin et annexes
  • Les abris de jardin, garages, et autres annexes de moins de 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol n'ont besoin d'aucune formalité, sauf si le terrain se situe dans une zone protégée (secteur sauvegardé, site classé).
• Les piscines non couvertes
  • Les piscines dont la superficie du bassin est inférieure ou égale à 10 m² ne nécessitent aucune formalité administrative.
• Les extensions
  • Pour une extension d'une construction existante, si la surface ajoutée est inférieure ou égale à 20 m² (ou 40 m² dans une zone urbaine avec PLU), une déclaration préalable suffit. Cependant, si l’extension porte la surface totale de la construction à plus de 150 m², un permis de construire est obligatoire et vous devez faire appel à un architecte.

FAQ : 

Quel risque si on ne respecte pas un permis de construire ?

Si vous ne respectez pas un permis de construire, vous vous exposez à des sanctions telles que des amendes, la suspension des travaux, voire l'obligation de démolir les parties non conformes. Les infractions peuvent être constatées par la mairie ou les services de l'État, entraînant des poursuites judiciaires.

Quels recours en cas de refus de permis de construire ?

En cas de refus de permis de construire, vous pouvez déposer un recours gracieux auprès de la mairie dans un délai de deux mois, en exposant les raisons pour lesquelles vous estimez que le permis devrait être accordé. Si ce recours est rejeté, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois suivant la notification du refus.

Où consulter un permis de construire en ligne ?

Vous pouvez consulter les permis de construire en ligne sur le site internet de votre commune, si elle propose ce service, ou via le portail national de l’urbanisme (GéoPermis). Certains services en ligne permettent également de suivre l'avancement de votre dossier et de consulter les permis délivrés.