Loi littoral : tout savoir avant d'acheter ou construire en zone côtière

Points essentiels à retenir : 

• La loi Littoral de 1986 limite l'urbanisation pour protéger les côtes françaises, attaquées par l'érosion et le changement climatique.
• Plus de 1200 communes sont concernées par les interdictions de construction à 100 mètres de l'eau et par des restrictions dans le reste du territoire.
• Si vous avez acquis un terrain, ou l'avez reçu par donation ou par succession, soyez vigilant. Un terrain constructible il y a plusieurs années ne le sera pas nécessairement aujourd'hui.
• Seul un permis de construire accordé permet de sécuriser la construction d'une maison en bordure de mer. 

Qu'est-ce que la loi Littoral ?

Le loi littoral : définition de 1986

La loi Littoral correspond à la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral. Fait remarquable, le parlement a voté cette loi à l'unanimité !  

Le Code de l'environnement (articles L321-1 à L321-33) et le Code de l'urbanisme (articles L 121-1 à L 121-51) reprennent désormais ses mesures. 

Nouvelle loi littoral ?

Plusieurs modifications sont intervenues depuis 40 ans au sein de la loi Littoral. 

Citons notamment :

• La loi du 23 février 2005 (dite loi DTR Développement des territoires ruraux) assouplit la loi Littoral pour les constructions agricoles.
• Une instruction du Gouvernement du 7 décembre 2015 : elle affirme la nécessité d'un aménagement équilibré du littoral. Elle implique la gestion commune des intercommunalités et des PLU intercommunaux (Plan local d'urbanisme). Cette instruction crée un réseau Littoral et Urbanisme pour regrouper les directions départementales et régionales concernées.
• La loi ELAN du 23 novembre 2018 assouplit les règles de construction avec la possibilité de combler les dents creuses dans des secteurs déjà urbanisés, intermédiaires entre un village et l’urbanisation diffuse (article L 121-8 du Code de l’urbanisme).  

Des objectifs précis : la protection du littoral

Les principes visent à limiter l’urbanisation dans les zones littorales pour protéger les espaces naturels, les sites et les paysages. 

L'idée est de concilier l'équilibre écologique du littoral avec le développement d'activités économiques à proximité de l'eau. 

Autre point fort de cette loi : la volonté de donner aux décideurs locaux les moyens de mettre en place un aménagement durable du littoral et une souplesse d'adaptation aux spécificités. 

La loi Littoral s'applique aussi bien aux politiques publiques de l'État qu'aux aménagements locaux, à travers les PLU (plan local d'urbanisme). 

Mais surtout, la loi littoral est opposable directement aux autorisations individuelles d'occupation du sol (permis de construire) ! Seule exception à cette opposabilité directe pour les territoires dans lesquels une directive territoriale d'aménagement est en place.

En clair, si vous possédez un terrain en bordure de mer, votre permis de construire peut être refusé directement en vertu de la loi Littoral (article L121-23 du code de l’urbanisme ).

Quelles communes sont concernées par la loi Littoral ?

L'article L 321-2 du Code de l'environnement définit les communes littorales comme celles riveraines des mers et océans, des étangs salés et plans d'eau intérieur (d'une superficie supérieure à 1000 hectares).

Par exemple, le lac du Bourget, le lac Léman ou le lac d'Annecy entrent dans le champ d'application de la loi littoral. 

Les communes riveraines des estuaires et des deltas sont également concernées si elles participent aux équilibres écologiques et économiques. 

Un décret en Conseil d'État fixe la liste des communes littorales... qui sont aujourd'hui 1212 ! 

Pourquoi ? Une érosion du relief en bord de mer peut fragiliser les constructions anciennes et nouvelles. Les récentes catastrophes naturelles nous rappellent que la nature l’emporte toujours. L'évolution du climat dans le monde conduit à des événements critiques et de plus en plus fréquents.

Bon à savoir :

Un établissement public, le Conservatoire du Littoral, a pour mission notamment d’acquérir un tiers du littoral français d’ici 2050. Il utilise pour ce faire prioritairement l’acquisition amiable, mais peut également disposer de mesures d’expropriation. L’objectif est d’empêcher la construction et l’artificialisation du littoral à une trop grande échelle.

Quelles règles de construction à distance des côtes ?

Premier principe : pas de construction dans la bande de 100 mètres

L'un des grands principes de la loi Littoral est l'interdiction de construire dans la bande des 100 mètres en dehors des espaces urbanisés. 

Cette bande littorale se calcule à partir de la limite haute du rivage, notamment en cas de marée.  

Par exception, les activités qui exigent la proximité immédiate de l’eau, conservent le droit de construire. 

Cela génère une conséquence directe pour le marché immobilier. Si vous voulez acheter un terrain dans une des communes littorales, si votre famille possède depuis longtemps un terrain, vérifiez si celui-ci est encore constructible ! 

Un terrain non constructible voit sa valeur lourdement impactée à la revente. 

Deuxième principe : construction limitée dans le reste des communes littorales

Dans le reste de la commune, l'urbanisation s'effectue en continuité avec l'existant. Par conséquent, pas de nouvelle maison si l'habitat est diffus. 

Exemple : une maison isolée à l’arrière d’une dune n’est pas une zone dense. La création d'un lotissement sera refusée. 

Dans les espaces proches du rivage, l'extension de l'urbanisation doit faire l'objet d'une prévision dans les documents d'urbanisme locaux. Ce sont les espaces dans lesquels la mer est très présente, pour éviter des projets disproportionnés et sans planification. 

Application pratique

Le Conseil d'Etat estime qu'un permis de construire peut être conforme à un PLU sans nécessairement être conforme à la loi Littoral. Autrement dit, le PLU classe un terrain en zone constructible (U ou AU) mais le permis de construire peut se retrouver non conforme directement avec la loi Littoral. Cela entraîne des conséquences sur le nombre de contentieux ! D'où certains assouplissements de la loi ELAN. 

Assouplissements

La loi ELAN confie au SCoT (Schéma de cohérence territoriale) le soin de préciser les modalités d’application des dispositions de la loi Littoral. Cela se fait en tenant compte des paysages, de l’environnement, des particularités locales et de la capacité d’accueil du territoire.

En outre, les restaurants de plage, les fameuses paillotes, peuvent bénéficier d'une autorisation d'occupation du territoire, en favorisant les constructions démontables. 

Nos conseils : 

• Demandez un certificat d'urbanisme avant toute chose.
• Mettez absolument une clause suspensive d'obtention du permis de construire dans un acte d'acquisition ou de donation d'un terrain constructible.
• Faites appel à un avocat ou un notaire spécialisé dans les problématiques de constructions de maison sur le littoral.
• Anticiper le risque de contentieux et les délais dans votre projet immobilier, notamment en termes de coût total d'achat et de construction. C'est important au moment de demander un prêt immobilier !
• Au-delà de ce risque de mise en péril d’une construction, l’entretien d’un bien immobilier soumis aux embruns est nécessaire. Le vent, l’eau et le sel altèrent les matériaux. Ils doivent donc être particulièrement protégés, et entretenus régulièrement. Acheter un terrain ou un bien immobilier en bord de mer suppose donc une bonne prise en compte du coût d’entretien.

Questions fréquentes sur la loi Littoral 

Où s'applique la loi Littoral ?

La loi Littoral s'applique dans 1212 communes depuis 2024. Elle concerne aussi bien les communes en bordure de mer que les communes au bord d'un grand lac ou d'un étang ainsi que certaines communes proches d'un estuaire.

Comment construire en respectant la loi littoral ?

La loi Littoral ne concerne pas tellement les modalités de construction mais la possibilité de construire ou non sur un terrain. A la différence de la zone bleue, qui impose la construction d'un étage par exemple. La loi Littoral autorise ou non la construction en fonction de la situation géographique (bande des 100 mètres) et des constructions existantes. 

Comment savoir si un terrain est concerné par la loi littoral ?

Si la commune sur laquelle se trouve votre terrain est proche de la mer, de l'océan, d'un grand lac ou d'un étang salé, d'un estuaire, il est possible de devoir appliquer la loi Littoral. Le site geoportail.gouv.fr permet d'effectuer une recherche en ligne du terrain pour connaître sa situation précise.