CCMI : définition, garanties et avantages pour construire votre maison

Points essentiels à retenir : 

• Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par la loi pour protéger l'acquéreur.
• La signature d'un CCMI écrit avec de nombreuses mentions obligatoires et annexes s'impose.
• Vous bénéficiez de plusieurs garanties ainsi que de l'échelonnement du paiement. 

Qu'est-ce qu'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Définition d'un CCMI

Le contrat de construction de maison individuelle porte sur la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (vous).

Érigé sur un terrain vous appartenant, le logement peut être à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Les modalités du CCMI ont pour but de protéger le consommateur, dans un acte aussi engageant que la construction d'un bien immobilier.

Le CCMI est donc obligatoire pour les travaux de mise hors d'eau (couverture – étanchéité) et hors d'air (fenêtres et portes). Il sera rédigé par écrit et signé avant le début des travaux de construction.

La qualification de contrat de CCMI s’impose dès lors que l’opération en remplit les critères. Le constructeur ne peut pas échapper à cette qualification. Faites ainsi très attention à ce qu’on vous propose.

Les différentes options du CCMI

CCMI avec fourniture de plan

Un constructeur fournit le plan de votre future maison et se charge de sa construction. Il peut aussi, si vous le souhaitez, réaliser les démarches et formalités annexes, notamment celles relatives au permis de construire.

CCMI sans fourniture de plan

Vous fournissez le plan, élaboré par un architecte, un professionnel compétent ou vous-même. Vous allez faire construire la maison par une seule et même entreprise. C'est avec elle que vous signez le contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan.

De la même manière, si vous faites intervenir une entreprise principale pour le gros œuvre, la mise hors d'eau et hors d'air, vous signez un CCMI sans fourniture de plans. L'intervention d'autres entrepreneurs secondaires et autres corps de métier pour la peinture, la plomberie, l'électricité se fait par un contrat d'entreprise.

Différences entre le CCMI et les autres contrats immobiliers

Le CCMI se distingue d'autres types de contrats proches. 

CCMI ou VEFA : quelle option choisir ?

Le contrat de vente d’immeuble à construire consiste en un achat sur plan, une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous n'apportez pas votre plan ou ne faites pas concevoir le plan de votre maison.

De la même manière, le contrat de promotion immobilière vous donne droit à une maison déjà conçue par le promoteur. Celui-ci s’engage à réaliser un programme de construction ainsi que tout ou partie des obligations juridiques, financières et administratives.

Dans les deux cas, la personnalisation est limitée. Cela ne convient pas si vous voulez participer à la conception de votre future maison unique. 

CCMI ou maîtrise d'œuvre : que choisir ?

Le contrat de maîtrise d'œuvre délègue l'organisation de la construction à un maître d'œuvre, comme un architecte. Il conçoit le plan, élabore les documents techniques et contrôle la construction de la maison, sans la réaliser lui-même.

Vous n'avez qu'un interlocuteur qui gère la conception et la construction. 

Comment conclure un contrat de construction de sa maison ? 

Qui peut signer un CCMI ?

Vous êtes le maître d'ouvrage, celui qui veut faire construire une maison. Pour cela, vous avez plusieurs conditions à remplir :

• Etre propriétaire du terrain constructible
• Avoir obtenu le crédit immobilier pour financer la construction (utilisez notre outil de simulation de prêt immobilier ! )
• Obtenir le permis de construire
• Souscrire une assurance dommage-ouvrage

Vous signez un contrat avec le constructeur, qui doit :

• Détenir une garantie de livraison souscrite auprès d'un tiers pour permettre l'achèvement des travaux en cas d'impossibilité du constructeur. Cette garantie de livraison est très importante.
• Souscrire une garantie de remboursement éventuellement
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle

Les étapes de signature d'un CCMI

Faire construire sa maison est un projet d'envergure. Aussi, la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle passe par plusieurs étapes indispensables :

• établissement de plusieurs devis pour choisir le constructeur ;
• rédaction de l'avant-contrat ;
• signature du contrat avec les annexes et versement du dépôt de garantie ;
• obtention du crédit immobilier ;
• obtention du permis de construire ;
• déroulement des travaux ;
• réception des travaux. 

Notre conseil :

N'hésitez pas à faire relire le contrat par un professionnel (notaire ou avocat spécialisé) et vérifiez bien les plans, descriptifs techniques et matériaux envisagés. Enfin, obtenez des retours d'expérience récents sur votre constructeur.

Quelles sont les caractéristiques d'un contrat de construction de maison individuelle ?

Comme tout contrat, le CCMI définit l'objet de la construction, le prix et les obligations de chaque partie, maître d'ouvrage et professionnel. Il comporte des informations obligatoires et des clauses protectrices.

Informations générales obligatoires dans un CCMI

• Désignation cadastrale du terrain et de sa propriété (acte de vente ou titre de propriété)
• Possibilité de se faire assister par un professionnel habilité pour la réception des travaux
• Justificatifs des garanties et assurances du constructeur
• Justificatif de l'assurance dommages-ouvrage
• Conformité du projet aux règles d'urbanisme
• Obtention du permis de construire (et autres autorisations administratives nécessaires)
• Caractéristiques de la maison à construire (consistance, éléments techniques)
• Date d'ouverture du chantier et délai exécution des travaux
• Pénalités en cas de retard de livraison
• Prix de la maison à construire comprenant le coût forfaitaire et définitif des travaux à la charge du constructeur (et liste des travaux réservés éventuellement par le maître d'ouvrage).
• Modalités de financement (nature et montant des prêts immobiliers obtenus) et de règlement du prix (échéancier de paiement selon l'état d'avancement des travaux)

Bon à savoir :

Les annexes comprennent la copie des permis de construire, attestations d'assurance et de garantie de livraison à prix convenu, notice générale sur la réglementation applicable, plan et description de la construction (les caractéristiques techniques du bâtiment et des travaux d’équipement intérieur et extérieur).

Conditions suspensives dans un CCMI

Selon l'avancée du projet, certaines conditions suspensives s'imposent lorsque les conditions initiales ne sont pas encore présentes, comme :

• Clause d'acquisition du terrain
• Clause d'obtention du permis de construire
• Clause d'obtention du crédit immobilier
• Clause d'obtention de l'assurance de dommages-ouvrage (DO)
• Clause d'obtention de la garantie de livraison

Clauses interdites

Le constructeur ne peut pas imposer un certain nombre de clauses :

• Donner un mandat général au constructeur pour la recherche de prêt immobilier (seul un mandat exprès et précisant les conditions des prêts est possible)
• Exiger un ou plusieurs refus suites aux demandes de prêt immobilier pour rembourser le dépôt de garantie
• Prévoir des causes légitimes de retard dans les travaux (sauf intempéries, cas de force majeure et cas fortuits)
• Conditionner la remise des clefs au paiement intégral (vous pouvez consigner une somme en cas de réserve à la réception des travaux)
• Interdire à l'acquéreur de visiter le chantier avant une échéance de paiement

Quels sont les avantages d'un CCMI ?

Vous profitez de plusieurs garanties légales pour réussir votre projet de construction d'une maison.

La sécurité juridique et financière

Tout d’abord, le plan de votre future maison (lorsqu’il est établi par l’entreprise en charge de la construction) et le prix sont définis le jour de la signature du contrat (le prix ne peut donc pas augmenter après la signature).

Vous bénéficiez d'un interlocuteur unique pour toute la construction. Le contrat sera contrôlé par votre banquier dans le cadre du prêt immobilier. De plus, vous bénéficierez d'un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis.

Enfin, vous pouvez signer le contrat de construction d'une maison individuelle avant que toutes les conditions soient réunies. Le contrat prévoit alors un délai maximum, faute de quoi le contrat est annulé. Le constructeur vous rembourse alors toutes les sommes engagées. 

Quelles garanties du constructeur ?

En complément, des garanties légales sont en place :

• La garantie de parfait achèvement permet pendant 1 an, à compter de la réception des travaux, de faire réparer par le constructeur tous les désordres signalés dans les réserves ou notifiées ultérieurement.
• La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans, à compter de la réception des travaux, les dommages relatifs au fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction (comme l'électroménager d'une cuisine équipée)
• La garantie décennale du constructeur couvre, pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les dommages relatifs à la solidité de l'ouvrage ou à l'un de ses éléments constitutifs qui le rendent impropre à sa destination
• La garantie de livraison à prix et délai convenus couvre contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au CCMI. Elle sert également en cas de défaillance du constructeur avant la fin des travaux (par exemple liquidation judiciaire). Il s’agit d’une des garanties les plus importantes.

Comment financer un contrat de construction de maison individuelle ?

Primo-accédant ou propriétaire aguerri, la construction d'une maison individuelle est un projet d'envergure. Heureusement, vous n'êtes pas seul dans cette aventure. Votre banque vous accompagne pendant toute la durée du projet et vérifie le contrat CCMI.

Quel crédit immobilier pour un CCMI ?

Les conditions d'octroi d'un crédit immobilier sont les mêmes pour la construction d'une maison individuelle que pour l'achat d'un logement déjà bâti. La banque étudie votre situation financière (apport personnel, revenus, charges) pour déterminer votre capacité d'endettement. Les garanties et assurance du prêt sont également identiques.

La principale différence intervient dans le déblocage du prêt immobilier. Avec un contrat de construction de maison individuelle, le déblocage se produit à chaque étape de réalisation des travaux. Portez attention à l'échéancier de remboursement du crédit immobilier proposé.

Cela implique plusieurs modalités de remboursement :

• Le remboursement immédiat si l'emprunteur peut payer la mensualité et son loyer par exemple.
• Le remboursement différé en totalité si l'emprunteur préfère commencer à rembourser le prêt immobilier lorsqu'il entre dans la maison construite.
• Le remboursement différé partiel ou avec des intérêts intercalaires permet de rembourser immédiatement les intérêts mais de différer le remboursement du capital lors de l'entrée dans les lieux.

Dans tous les cas, l’assurance du prêt doit être réglée.

Quel échéancier de paiement en CCMI ?

Le prêt immobilier se libère progressivement tout au long de la construction et du paiement du prix selon le calendrier de réalisation.

A l'ouverture du chantier, vous versez un dépôt de garantie limité à 3 % et versé sur un compte bloqué à votre nom.

En cas de garantie de remboursement du constructeur, celui-ci peut demander un paiement plafonné à 5 % à la signature et un autre à la délivrance du permis de construire.

Le contrat prévoit l'échéancier mais la loi impose les plafonds suivants :

• 15 % à l'ouverture du chantier
• 25 % à l'achèvement des fondations
• 40 % à l'achèvement des murs
• 60 % à la mise hors d'eau
• 75 % à l'achèvement des cloisons et mise hors d'air
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs

Lors de la réception des travaux, un procès-verbal indique toutes vos réserves, vices apparents ou défauts de conformité par rapport au contrat de construction. Soyez vigilant lors de cette étape.

Construire une maison individuelle : comment gérer les problèmes ?

Comment annuler un CCMI en profitant du délai de rétractation ?

Le contrat de construction prévoit obligatoirement un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée adressée par le constructeur. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Appliquer les pénalités de retard

La date d'ouverture du chantier est constatée dans un procès-verbal. Elle nécessite d'avoir purgé toutes les conditions suspensives (signature du terrain, obtention du permis de construire, etc.).

Le CCMI prévoit les modalités d'application des pénalités de retard (constatation du non-respect des dates prévues, absence de justification valide, montant des pénalités, etc.).

Émettre des réserves lors de la réception des travaux

Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel pour réceptionner les travaux. Le procès-verbal indique toutes les réserves, vices apparents ou défauts constatés. Vous conservez 5 % du prix de la construction jusqu'au parfait achèvement.

Que se passe-t-il en cas de redressement judiciaire du constructeur ?

La garantie de livraison permet d'obtenir l'achèvement des travaux, même si le constructeur est défaillant. L'article L 231-6 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit la défaillance financière ou comportementale du constructeur.

Vous faites constater l'abandon du chantier et obtenez de l'établissement financier assureur la poursuite des travaux par une autre entreprise.

Questions fréquentes sur le CCMI

Quelles garanties offre un CCMI ?

Un CCMI offre une garantie de livraison ou de parfait achèvement, une garantie biennale ou de bon fonctionnement, une garantie décennale portant sur les éléments essentiels de la construction. 

Quelle différence entre CCMI et contrat de maîtrise d'œuvre ?

Dans un contrat de maîtrise d'œuvre, vous confiez au maître d'œuvre, comme un architecte, la gestion totale de la conception à la construction. Dans un contrat de construction de maison individuelle, vous arrivez avec votre plan ou non et confiez la construction à une entreprise. 

Quand le CCMI est-il obligatoire ?

Le CCMI est obligatoire dès que vous confiez à un constructeur les travaux de mise hors d'eau et hors d'air de tout local d'habitation. En pratique, cela revient à rendre votre maison étanche à l'air par les murs et les plafonds et à l'eau par les portes et les fenêtres, soit le gros œuvre. 

La qualification de contrat de CCMI s’impose dès lors que l’opération en remplit les critères.

Le constructeur ne peut pas échapper à cette qualification. Faites ainsi très attention à ce qu’on vous propose et n’hésitez pas à solliciter la requalification du contrat en CCMI si nécessaire.

Quels risques en cas d'absence de CCMI ?

Les risques sont nombreux de vous lancer dans la construction d'une maison sans un CCMI signé et conforme. Vous ne bénéficiez pas de garanties légales en cas de malfaçons ou d'abandon du chantier. Si un litige survient avec le professionnel, vous évoluez en dehors du cadre légal. Vous vous exposez alors à des risques de retards et d'augmentation des coûts. Enfin, les banques risquent de refuser de financer un tel projet, faute de garantie.