Etape 1 : définir son projet

En premier lieu, il est indispensable d’avoir les idées claires sur le type de bien que vous souhaitez acheter : les principales caractéristiques du logement, son secteur géographique… et le budget que vous êtes en mesure d'allouer à ce projet.

Les critères importants : le type de bien et la zone géographique

C’est la règle d’or de l’investissement immobilier, quel qu’il soit : l’emplacement.

La situation géographique du logement est en effet un critère indispensable à prendre en compte, quelle que soit la nature de votre projet (achat de votre résidence principale, d’une résidence secondaire, ou investissement locatif). Les enjeux derrière ce critère sont nombreux : éloignement du lieu de travail, montant des impôts locaux, proximité des commerces et des services publics, état du marché locatif, etc.

D’autres critères ont également leur importance :

• le type de bien : maison ou appartement ;
• la superficie du logement et son nombre de pièces ;
• l’état général du bien et les éventuels travaux de rénovation ;
• sa consommation énergétique (en vous référant à son DPE) ;
• la présence d’un jardin ou d’un balcon ;
• l’orientation géographique ;
• la proximité avec le voisinage ; 
• la présence de commerces environnants ;
• le montant des charges de copropriété pour un appartement, etc.

Comment acheter une maison ou un appartement : évaluation de la capacité d’emprunt

La plupart du temps, l’acquisition d’un bien immobilier implique la souscription d’un crédit immobilier.

Votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier, dépend de nombreux paramètres : situation professionnelle, patrimoniale, niveau de revenus, charges et frais mensuels vous incombant etc. A ce titre, vous allez devoir remplir une fiche patrimoniale récapitulant toutes ces informations lors de l’ouverture de votre dossier. 

Pour avoir une première estimation de votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser notre simulateur !

Important : le taux d’endettement ne peut en général pas dépasser un tiers de vos revenus (soit 33 %, avec un plafond à 35 % de taux d’effort recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière). La durée de remboursement maximale ne peut quant à elle pas dépasser 25 ans dans la plupart des cas (l’achat dans le neuf, ou dans l’ancien avec travaux, permettent d’emprunter sur un peu plus longtemps). Depuis 2022, il est interdit d’emprunter sur une durée de 30 ans. 

Etape 2 : rechercher (et trouver) un bien immobilier

Une fois vos critères de recherche ainsi que votre capacité d’emprunt clairement définis, vous pouvez entrer dans le vif du sujet et commencer à explorer le marché pour trouver le bien qui vous correspond.

Quelques conseils pour mener vos recherches efficacement :

• Passez par plusieurs canaux : les sites d’annonces immobilières en ligne sont un excellent point de départ, offrant une large sélection de biens. Pensez à vous créer des alertes pour recevoir les nouvelles offres qui correspondent à vos critères. Les agences immobilières locales peuvent également être des alliées de taille, grâce à leur connaissance du marché et à leur accès à des biens parfois exclusifs.
• Multipliez les visites : même si vous avez un coup de cœur rapidement pour un bien, visitez tout de même plusieurs autres logements pour être sûr de votre choix. Visitez plusieurs fois le ou les biens qui ont retenu votre attention : revenez à différents moments de la journée pour évaluer l’environnement et identifier d'éventuels inconvénients qui vous auraient peut-être échappés lors de votre première visite.
• Restez flexible : il est rare de trouver un bien qui coche toutes les cases. Projetez-vous sur les potentiels de rénovation ou d’amélioration, et soyez prêt à faire des compromis sur vos critères secondaires, pour garantir que le bien choisi s'inscrit dans votre budget et correspond à votre projet.

Bon à savoir

L’étape de la recherche du bien immobilier idéal peut être plus ou moins longue selon vos critères et l’état du marché immobilier. En moyenne, il faut compter entre 3 et 6 mois.

Etape 3 du processus d'achat immo : faire l’offre d’achat

Vous avez eu un coup de cœur pour un bien qui correspond à votre recherche ? Le moment est venu de rédiger une offre d’achat. Ce document informe le vendeur de manière formelle de votre intention d’acquérir son logement.

De préférence par écrit, l’offre d’achat doit impérativement contenir plusieurs éléments :

• la désignation du bien : adresse et description ;
• la date de l’offre ;
• le prix auquel vous vous proposez d’acheter le bien : ce peut être le prix fixé par le vendeur, ou un prix inférieur ;
• la durée de validité de votre offre : en général 1 à 2 semaines.

Bon à savoir

Pour rassurer le vendeur, vous pouvez également inclure les modalités de financement du bien, avec par exemple l’accord de principe de votre banque et la présence d'un apport personnel.

Suite à la réception de votre offre d’achat, le vendeur peut :

• accepter votre offre ;
• la refuser ;
• ou faire une contre-proposition sur le prix de vente : vous êtes alors libre d’accepter ou de refuser cette contre-proposition.

A noter

A partir du moment où le vendeur a reçu votre offre, vous ne pouvez plus vous rétracter pendant toute sa durée de validité, il en est de même s'il accepte votre offre. En revanche, vous aurez un délai de rétractation après la signature du compromis de vente.

Etape 4 : signer le compromis ou la promesse de vente

L’offre d’achat validée, le processus d’achat du logement s’enclenche réellement avec la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ces documents ont pour effet d’engager juridiquement l'acheteur et le vendeur à conclure la transaction.

Le compromis de vente

Le compromis de vente stipule que les deux parties s’engagent à conclure la vente sous réserve que certaines conditions soient remplies. C’est ce que l’on appelle les clauses suspensives, la plus courante étant l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

En signant ce document, vous devrez généralement verser un acompte au vendeur, correspondant en général à 5 à 10 % du prix du bien. Cet acompte est conservé par le notaire jusqu’à la finalisation de la vente.

Bon à savoir

Suite à la signature du compromis de vente, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, pendant lesquels vous pouvez encore changer d’avis et vous désengager de l’achat.

La promesse de vente

Avec une promesse de vente, seul le vendeur s'engage à vendre le bien à un prix déterminé. Vous avez alors un délai, généralement de deux à trois mois, pour décider si vous souhaitez concrétiser l'achat.

En contrepartie de cette option, très engageante pour le vendeur, vous devrez verser une indemnité d’immobilisation, correspondant à environ 10 % du prix du bien :

• Si finalement vous renoncez à l’achat, le vendeur conservera cette somme.
• Si au contraire la vente se concrétise, l’indemnité sera déduite du prix total.

Que vous optiez pour le compromis ou la promesse de vente, ces documents doivent être rédigés avec soin et en accord avec les deux parties. Nous vous recommandons de passer par un professionnel de l’immobilier (un notaire par exemple) pour sécuriser vos intérêts dans le cadre de la vente et garantir la légalité et la validité des termes.

Etape 5 : financer son achat avec un crédit immobilier

Pour consentir à financer votre achat immobilier, l’établissement bancaire commencera par étudier votre profil et déterminer votre capacité d’emprunt.

Pour monter votre dossier, vous devrez fournir une série de documents relatifs à votre situation personnelle, votre niveau de ressources et de charges, et aux détails de votre projet immobilier :

• copie de votre carte d’identité ou carte de séjour ;
• vos deux derniers avis d’imposition ;
• vos derniers bulletins de salaire ;
• vos trois derniers relevés bancaires ;
• votre situation patrimoniale : titres de propriété, autres revenus, autres crédits, etc. ;
• justificatifs de votre apport personnel ;
• une copie du compromis ou de la promesse de vente, etc.

Une fois l’accord de principe obtenu, l’établissement bancaire vous transmettra une offre de prêt qui détaille les conditions d’emprunt qu’elle vous propose tenant compte de votre situation financière transmise : taux annuel effectif global (TAEG), durée de remboursement, tableau d’amortissement.

Vous disposez ensuite d’un délai de 10 jours pour accepter ou refuser l’offre de prêt.

Découvrez notre simulateur de prêt immobilier pour poser le premier jalon du financement de votre achat immobilier, adapté à votre situation personnelle et à votre projet.

Etape 6 de la procédure d'achat : assurer son prêt immobilier

Assurer son crédit immobilier est une étape indispensable pour sécuriser votre projet d'achat.

Même si ce n’est pas une obligation légale, lorsque vous contractez un prêt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier, les établissements bancaires imposent que celui-ci soit assuré. L’objectif de cette assurance est double puisqu’elle permet de protéger d'une part l'emprunteur et d'autre part l'établissement prêteur en cas d'imprévus, tels que le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi de l'emprunteur.

Les garanties de base de l’assurance emprunteur incluent la couverture en cas de décès et de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) :

• En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance prend en charge le remboursement du capital restant dû, évitant ainsi que cette charge ne repose sur les proches ou le co-emprunteur.
• Les garanties d'invalidité et d'incapacité de travail permettent de couvrir tout ou partie des mensualités si l'emprunteur se retrouve dans l'incapacité de travailler.

Avant de choisir votre assurance, comparez les différentes offres en tenant compte des garanties, des exclusions, des franchises, ainsi que des conditions d'indemnisation. Vous trouverez toutes ces informations dans les fiches standardisées d’informations (FSI) que vous remettront les assureurs que vous contacterez, ainsi que l’établissement bancaire chez qui vous contractez le crédit immobilier (pour l’assurance groupe qu’il vous proposera).

Bon à savoir

Depuis le 1er septembre 2022, grâce à la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer l’assurance sur votre crédit immobilier à tout moment et sans frais.

Etape 7 : signer l’acte de vente

Comment se passe la dernière étape de l'achat d'une maison ou d'un appartement ?

C’est l’ultime étape de l’achat immobilier, au cours de laquelle vous devenez officiellement propriétaire du bien : la signature de l’acte de vente !

Ce document juridique scelle définitivement la vente et assure le transfert de propriété avec la remise d’une attestation de propriété immobilière à l’acheteur.

Le jour de la signature, les deux parties se réunissent chez le notaire pour procéder à une lecture attentive  et à la validation de l'acte de vente :

• Ce document reprend l'ensemble des informations relatives à la transaction : description détaillée du bien, prix de vente, modalités de paiement et de financement, charges éventuelles, etc.
• Le notaire veille à ce que toutes les clauses soient claires et acceptées par les parties.

Bon à savoir

Avant la signature, le notaire rassemble l'ensemble des documents nécessaires, (titre de propriété du vendeur, diagnostics immobiliers obligatoires, etc.). Il vérifie également que toutes les conditions suspensives inscrites dans le compromis de vente ont bien été levées, pour que la vente puisse avoir lieu.

Après la signature

Une fois l'acte de vente signé, vous devrez verser le solde du prix d'achat (déduction faite de l'acompte déjà payé lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente).

A noter

Des frais d’acquisition (dits frais de notaire), à ajouter au prix d’achat, devront également être versés. Ces frais correspondent majoritairement à des taxes liées à la transaction, et permettent de couvrir les honoraires du notaire. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente en cas d'achat d'un bien ancien.

Enfin, le notaire vous remet les clés de votre nouveau bien !

Quelques semaines plus tard, vous recevrez une copie authentique de l'acte de vente, qui sera également enregistrée aux services de la publicité foncière.

Les étapes de l’achat immobilier dans le neuf ne sont pas exactement les mêmes, car il faut également prendre en compte la construction du logement. On fait le point dans notre article.

Le guide d'achat en image