Acheter une maison dans un lotissement

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SI vous achetez une maison au sein d’un lotissement, vous êtes pleinement propriétaire de votre maison et de son terrain mais aussi d’une quote-part de parties communes (voirie, notamment). Vous devez respecter des règles contraignantes fixées par un règlement et un cahier des charges.

Le règlement de lotissement fixe les règles d’urbanisme

Établi au moment où l’autorisation de lotir a été délivrée au promoteur par le maire ou le préfet, le règlement du lotissement fixe les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement par toutes les maisons qui y seront construites :

- surface et hauteur maximales des constructions,

- implantation par rapport à la voirie,

- aspect extérieur des maisons (couleurs, matériaux)…

Ces règles sont, souvent, plus contraignantes que celles prévues par le plan local d’urbanisme de la commune.

Le cahier des charges du lotissement régit la vie collective

En lotissement, un cahier des charges, différent du règlement de lotissement, prévoit les règles de bonne conduite entre les propriétaires, appelés les « colotis ». Par exemple :

- les obligations d’entretien (extérieurs des maisons, arbres, clôtures…),

- les règles d’utilisation des éventuels équipements communs (voirie, piscine, tennis…),

- les possibilités d’exercer une activité commerciale ou professionnelle dans une habitation du lotissement (important si vous êtes professionnel libéral ou indépendant et que vous envisagez de travailler à domicile),

- les servitudes pesant sur les différentes parcelles (passage d’une canalisation, par exemple).

Si vous ne respectez pas le cahier des charges, par exemple, si vous édifiez un mur alors que seules les clôtures végétales sont autorisées, l’un de vos voisins pourra vous poursuivre devant le Tribunal de grande instance (TGI).

Bon à savoir

Depuis une disposition de la loi Alur de 2014, codifiée à l’article L 442-9 du Code de l’Urbanisme, l’ensemble des dispositions d’urbanisme contenues dans le règlement et dans le cahier des charges d’un lotissement est caduque passé un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Ce sont alors les règles d’urbanisme de la commune qui s’appliquent.

Lorsque vous achetez, renseignez-vous donc sur la date d’expiration du règlement de lotissement. Cette information peut être précieuse si vous envisagez des travaux interdits par le règlement mais autorisés par les règles d’urbanisme de la commune !

L’obligation d’adhérer à une association syndicale libre

En achetant une maison en lotissement, vous devenez membre de l’association syndicale libre (ASL), parfois appelée « copropriété horizontale ». Elle est chargée d’assurer la gestion et l’entretien des parties communes et des équipements collectifs. Ses statuts précisent si elle est gérée par un syndic professionnel ou non, l’étendue de ses pouvoirs pour faire respecter le cahier des charges et le règlement, les majorités applicables pour la prise de décision (budget, travaux…) et surtout la part de charges communes que vous aurez à acquitter.

Bon à savoir

Les charges communes en lotissement comprennent, notamment, l’éclairage des voies de communication, le salaire du gardien lorsqu’il y en a un, la rémunération du jardinier pour l’entretien des espaces verts, la facture d’eau pour leur arrosage, l’entretien et la remise en état des équipements communs ou encore les honoraires du syndic s’il est professionnel.

Noter enfin que l’ASL disparait si la totalité des équipements collectifs du lotissement est cédée à la commune. C’est alors cette dernière qui en assume l’entretien.

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Karine Dabot - Avocate associée

Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.