Acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Récapitulatif des avantages et inconvénients d'un achat neuf ou ancien

Pourquoi acheter dans l'immobilier neuf ?

Voici les principaux avantages et inconvénients détaillés d'un achat dans le neuf plutôt que dans l'ancien. 

Quels sont les avantages dans un achat neuf ? 

Un aménagement moderne dans le logement neuf

Vous disposez d'une surface habitable optimisée, des aménagements adaptés à vos goûts et à vos besoins et, pour un appartement, la possibilité de profiter d'équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, local vélos, etc.). C'est aussi plus simple en termes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. 

Un logement neuf aux dernières normes techniques

Acheter un logement neuf permet de bénéficier des normes techniques de sécurité (installations électriques, de gaz, etc.) et d'une isolation phonique et thermique optimale (RE 2020). 

Par conséquent, les dépenses d'énergie sont souvent plus faibles : meilleure isolation, meilleurs équipements de chauffage et d'eau chaude, etc. 

Des charges plus faibles 

En complément des factures énergétiques allégées, vous profitez de l'absence de travaux à prévoir pendant de nombreuses années.

En outre, l'achat dans le neuf offre une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction. 

Des frais de notaire moins élevés

Les logements neufs bénéficient de frais d'acquisition (ou frais de notaire) moins élevés que dans l’ancien :  3 à 4 % du montant de la transaction dans le neuf (biens acquis comme « immeuble à construire » -VEFA - ou construction de maison) contre environ 6 % à 8 % dans l’ancien. 

Des garanties 

Plusieurs garanties sont obligatoires pour un bien neuf : 

• Garantie de parfait achèvement, 
• Garantie biennale, 
• Garantie décennale du constructeur. 

Des aides à l'achat pour acquérir un logement neuf

Vous bénéficiez d'aides à l'achat pour certains logements neufs : par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'une résidence principale dans le neuf à plusieurs conditions (zonage, ressources, etc.).

En cas d'investissement locatif dans le neuf, vous pouvez profiter encore du dispositif Pinel et d'une réduction d'impôt sur le revenu pendant plusieurs années. 

Quels sont les inconvénients à investir dans le neuf ?

Acheter du neuf, les principaux inconvénients :

• Incertitude sur le résultat : manque de visibilité sur la luminosité et le rendu final de la construction ;
• Incertitude sur la pérennité et la fiabilité des entrepreneurs ;
• Localisation de certains programmes neufs : peu de programmes neufs en centre-ville et des programmes en loi Pinel parfois difficiles à revendre ; 
• Délai avant emménagement : en cas de construction d’une maison ou d’achat d’un appartement sur plans (VEFA), comptez un délai entre 10 et 18 mois entre la signature du contrat et l’emménagement, mais les travaux doivent être financés au fur et à mesure de leur état d'avancement (le plan de financement doit en tenir compte).
• Des étapes d'achat dans le neuf longues et complexes : lire le contrat de réservation, prévoir un déblocage progressif du prêt immobilier, assurer la réception du logement, etc. 

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

Quels sont les avantages d'un achat dans l'ancien ? 

Les principaux avantages d’un achat de logement ancien plutôt que neuf :

• Localisation avec une grande diversité d'offres de biens anciens situés en centre-ville ;
• Prix de vente du bien ancien plus accessible dans la même commune ou le même quartier qu'un bien neuf ;
• Emménagement rapide : environ 3 mois après la vente immobilière dans l'ancien (signature du compromis ou de la promesse de vente) ;
• Décote possible sur le prix de vente affiché en cas de travaux de rénovation importants ou de mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique) avec marge de négociation plus importante ; 
• Nécessité de bien estimer le coût des travaux, le coût d'entretien et les charges annuelles, afin de l’intégrer en amont dans le budget d’acquisition immobilière ;
• Accès à des prêts réglementés avantageux tels que le prêt éco-PTZ ou des prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économie d’énergie. Mais aussi des aides financières de l'Anah (agence nationale de l'habitat) comme MaPrimRenov'. 
• Avantages fiscaux dans le locatif ancien avec le dispositif Denormandie ou le Pinel ancien

Acheter dans l’ancien, quels inconvénients ?

• Financement de travaux à court ou moyen terme (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux d’isolation, etc.) respectant les normes en vigueur mais aussi les règles (urbanisme, assurance dommages-ouvrage, etc.)
• Charges courantes plus importantes, surtout si le logement ou bâtiment n’a pas été réalisé selon les normes actuelles d’isolation thermique et acoustique.
• Risque sécuritaire en cas d'immeuble ou de bien mal entretenu (gaz, électricité). 
• Risque de changement de réglementation (loi climat, possibilité de louer à long terme, changement de fiscalité, obligation de mise aux normes).

Comment choisir entre l'achat dans le neuf ou dans l'ancien ? 

Choisir en fonction de vos goûts

Vous connaissez les avantages et les inconvénients de chaque type d'achat de bien immobilier. Il reste votre choix personnel : vous adorez les poutres apparentes ou préférez être le premier propriétaire à habiter dans votre maison. 

Autre donnée : la localisation. Vous préférez habiter près de votre travail ou près du centre-ville. Les offres de biens parfaitement localisés dans la zone sont à étudier dans leur ensemble, les logements neufs comme les logements anciens. 

Acheter neuf bonne ou mauvaise idée ?

Pensez également au potentiel à la revente du bien. Oubliez le coup de cœur et pensez comme un investisseur immobilier pour apprécier les défauts et les points forts intangibles du bien. Certains biens neufs ne prennent pas de valeur et se dégradent rapidement. 

Les mauvaises surprises peuvent arriver aussi bien dans le neuf que dans l'ancien. Pour ne pas vous tromper, prenez le temps de réfléchir calmement à votre projet d'achat immobilier, sans pression de l'agent immobilier ou du commercial du constructeur.  

Enfin, assurez-vous d'avoir répondu à la première des questions : faut-il mieux acheter ou louer dans votre situation ?