Acheter dans le neuf avec une TVA réduite

Les conditions d'une TVA réduite dans l'immobilier neuf 

Pour bénéficier d'une TVA réduite dans l'immobilier neuf, plusieurs conditions cumulables sont nécessaires. 

Achat d'un bien neuf auprès d'un professionnel

Si vous achetez un bien immobilier auprès d'un particulier, vous réglez des frais d'acquisition en plus du prix de vente. Ces frais de notaire dans le neuf s'élèvent à 2-3 % (contre 7-8 % dans l'ancien).  En revanche, la vente n'est pas soumise à la TVA. 

Si vous achetez un bien immobilier à un professionnel, comme un promoteur-constructeur, vous payez un prix de vente TTC (toutes taxes comprises) comprenant la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). 

Le taux normal de TVA est de 20 %. Toutefois, il est possible de profiter de taux de TVA réduit dans certaines situations. 

Ainsi sont visés les programmes : 

• D'immeubles neufs
• De terrains à bâtir
• D'immeubles acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA)
• D'opération de construction

Achat d'un bien neuf dans certaines zones

Les programmes immobiliers en TVA réduite dans le neuf se trouvent dans les quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de renouvellement urbain (ANRU) et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). 

Si vous achetez un bien neuf en accession sociale à la propriété dans l'une de ces zones de rénovation urbaine ou à 300 mètres autour (voire 500 mètres dans certains cas), vous pouvez bénéficier de la TVA réduite pour un logement neuf à 5,5 %. 

Pour savoir si une adresse est concernée, consultez le système d'information géographique de la politique de la ville. 

Achat d'une résidence principale

Ce bien doit être la résidence principale de l'acquéreur, que ce soit un appartement ou une maison. Cela impose d'y vivre plus de 8 mois par an. 

Dans l'acte de vente, vous vous engagez à occuper le bien pendant 10 ans comme résidence principale. 

En cas de revente, de location ou d'utilisation comme résidence secondaire dans les 10 ans, vous devrez régler la différence de TVA entre le taux réduit et le taux normal, avec une décote d'un dixième par année de détention. 

Certaines situations justifient de ne pas conserver la résidence principale et donc ne pas régler cette différence de TVA : 

• Décès de l'acquéreur, de son conjoint ou d'un ascendant direct
• Chômage d'une durée supérieure à 1 an
• Mutation professionnelle
• Divorce, dissolution du Pacte civil de solidarité (Pacs), mariage ou naissance d'un enfant

Conditions de ressources pour la TVA à 5,5 %

Les ressources des acquéreurs, personnes physiques, figurant sur l’avis d'imposition de l’année N-2 (par rapport à la signature de l'avant -contrat ou du contrat) doivent être inférieures aux plafonds prévus pour le prêt locatif social (PLS) majoré de 11 %, soit les chiffres suivants : 

Plafond de ressources pour bénéficier d'une TVA réduite dans l'immobilier en 2024

Prix au mètre carré plafonné

Autre condition : acheter un bien avec un prix au mètre carré plafonné selon la zone géographique. 

Les modalités d'une TVA à taux réduit à 5,5 %

Parmi les étapes d'achat dans le neuf, la question du montant et du taux de TVA est importante ! Une baisse de 14,5 % du total TTC est un vrai gain pour les acheteurs ! 

Par exemple, sur un prix de vente de 200 000 €, vous économisez 29 000 euros. En effet, la TVA à 5,5 % correspond à 11 000 € tandis qu'une TVA à 20 % s'élèverait à 40 000 €. 

Une déclaration de TVA

En général, le professionnel vendeur complète la déclaration H1 (maison) ou H2 (appartement) adéquate. Toutefois, si vous signez l'acte notarié du bien avant son achèvement, ce sera à vous de compléter la déclaration (cas des ventes en l'état futur d'achèvement - VEFA). 

Une TVA réduite à 2.1 % en Outre-mer

Dans certains départements d'Outre-mer, le taux de la TVA réduit n'est pas de 5,5 % mais de 2,1 % ! Il s'agit de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.

Une TVA compatible avec un PTZ ! 

Bénéficier d'une TVA à taux réduit ne vous prive pas de solliciter un prêt à taux zéro pour financer l'achat de votre bien immobilier. Attention, les conditions du PTZ ont encore évolué en 2024. 

De la même manière, vous pouvez cumuler TVA réduite dans le neuf et PAS (prêt accession sociale) ou Prêt Action Logement. 

Utilisez notre outil de simulation de prêt immobilier pour établir le meilleur plan de financement d'un achat dans le neuf. 

Quelle est la TVA sur l'immobilier ? Autres cas de TVA réduite 

TVA et travaux de rénovation 

Si vous n'envisagez pas d'acheter un bien neuf ou si vous ne parvenez pas à réunir le respect des conditions pour une TVA à 5,5 %, il existe d'autres situations.

En particulier, la réalisation de travaux d'amélioration et de rénovation dans un bien à usage d'habitation construit depuis plus de 2 ans bénéficie d'une TVA réduite à 10 % ou à 5,5 % : 

• TVA à 10 % pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien. 
• TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation et de performance énergétique
• TVA à 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à la Réunion.

Une attestation de TVA est alors à compléter et à tenir à la disposition de l'administration fiscale.