Qu'est-ce qu'un primo-accédant en immobilier ?

Ce qu'il faut retenir

• Un primo-accédant est une personne qui n'a jamais été propriétaire de sa résidence principale, ou qui ne l'a pas été depuis au moins 2 ans.
• Pour obtenir ce statut, deux conditions sont essentielles : acheter un bien pour en faire sa résidence principale et ne pas avoir été propriétaire depuis 2 ans (condition applicable aux deux membres du couple).
• Les primo-accédants peuvent, sous conditions, bénéficier de nombreux avantages financiers : prêts avantageux (PTZ, PAS, prêt Action Logement), TVA réduite à l'achat d'un logement neuf et possibilité d'obtenir un prêt bancaire complémentaire sans apport grâce au PTZ.

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Qu'est-ce qu'un primo-accédant ?

Le statut de primo-accédant est souvent perçu comme réservé aux personnes souhaitant acquérir un logement principal pour la première fois. En réalité, le titre de primo-accédant possède un périmètre de définition plus large, ce qui élargit le cercle des bénéficiaires potentiels.

Selon la règlementation applicable aux prêts à taux zéro (PTZ), ce statut concerne les personnes, seules ou en couple, qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années. Au-delà de cette période, vous pouvez donc être à nouveau considéré comme un primo-accédant.

Être primo-accédant peut ouvrir droit à divers avantages facilitant l'accession à la propriété dans un marché immobilier souvent coûteux : 

• Prêts à taux préférentiels.
• Aides d'État.
• Avantages fiscaux.

Le titre de primo-accédant vise à encourager l'accession à la propriété pour ceux qui entrent sur le marché immobilier.

Comment savoir si on est primo-accédant et comment justifier de ce statut ?

Pour savoir si vous pouvez prétendre au titre de primo-accédant, vous devez respecter 2 conditions principales :

1. Acheter un bien immobilier qui sera votre résidence principale : tous les investissements locatifs ou tout investissement pour des résidences secondaires sont exclus.
2. Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années : cette condition doit être respectée pour les 2 emprunteurs si vous êtes un couple.

Bon à savoir :

Vous pouvez être considéré comme primo-accédant même si vous possédez une résidence secondaire, à condition que vous soyez locataire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans.

Pour justifier de votre statut de primo-accédant, vous devrez fournir à votre banque ou à l'organisme prêteur des preuves, telles que : 

• Des déclarations fiscales.
• Des quittances de loyer.
• Tout autre document attestant que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 2 années précédant votre achat.

Les prêts aidés pour les primo-accédants

L'achat d'un bien immobilier est une étape importante dans la vie de chacun. Afin de faciliter l'accès à la propriété et augmenter la capacité d'emprunt des futurs propriétaires, le Gouvernement a mis en place des aides au financement d'un prêt immobilier.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce dispositif permet aux primo-accédants emprunteurs de bénéficier d’un prêt sans intérêts.

Destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires, le PTZ est accordé sous conditions de ressources variables en fonction de la zone d’acquisition du bien et du nombre de personnes composant le ménage. N'hésitez pas à faire une simulation de PTZ pour savoir si vous êtes éligible.

Le montant du PTZ pour les primo-accédants dépend :

• Du prix d’achat du logement.
• De la localisation du bien acheté.
• Du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale.
• Du fait que ce soit un logement neuf ou ancien.

Ce prêt est nécessairement couplé à d’autres et ne peut dépasser 50 % du montant du logement.

Le PTZ est envisageable sur les achats suivants :

• Logements neufs (nouvelle construction, première occupation, aménagement de locaux non destinés à l'habitation, après réalisation de travaux importants, via une location accession, logement faisant l'objet d'un contrat de bail réel solidaire (BRS), ou en TVA à taux réduit dans certaines zones.
• Logements anciens (vente d'un logement social à ses occupants ou sous conditions de travaux et de localisation géographique

Bon à savoir :

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) est étendu à l’ensemble du territoire français et peut financer l’acquisition de logements neufs, y compris des maisons individuelles, dans le cadre de l’accession à la résidence principale.
Par ailleurs, les dons familiaux de sommes d’argent peuvent bénéficier, sous conditions, d’une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit, dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire, et de 300 000 € par bénéficiaire, lorsque les sommes sont affectées à l’acquisition d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique (CGI, art. 790 A bis).

Rendez-vous sur notre guide complet pour tout savoir sur le PTZ.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, ce prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, excepté :

• Les frais de notaire, dont les droits de mutation.
• Les frais d’instruction de dossier.
• Les frais éventuels générés par l’ameublement du logement.

Le PAS offre plusieurs atouts :

• Les frais de garantie du prêt à l’accession sociale sont réduits (taxes de publicité foncière sur l’hypothèque exonérées).
• Les frais de dossier sont plafonnés, en principe, à 500 €.
• Les frais de notaire sont réduits (émoluments).
• Les PAS qui ont été signés depuis le 1er janvier 2020 n'ouvrent plus droit à l'aide personnalisée au logement.
• Le taux d’intérêt du prêt ne peut dépasser un certain seuil.

Le Prêt Conventionné (PC)

Ce type de prêt fait partie des prêts aidés. Il permet de financer tout ou partie de votre emprunt immobilier. 

Vous avez la possibilité de demander un PC :

• Afin de financer l'achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien.
• Pour effectuer certains travaux d’amélioration et/ou d’agrandissement.

Seules les banques ou les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’État peuvent vous le proposer.

Le taux d'intérêt proposé pouvant varier d'un établissement prêteur à l'autre - dans la limite du plafond autorisé - il est vivement recommandé de comparer plusieurs offres avant de s'engager.

La durée de remboursement varie entre 5 à 30 ans.

Le Prêt Action Logement (PAL)

Le prêt « Action Logement », également appelé "prêt employeur", désigne un emprunt immobilier réservé aux salariés.

Mis en place par l’employeur, ce type de prêt est proposé :

• Aux salariés d'une entreprise du secteur privé de 10 salariés et plus ;
• Aux salariés du secteur agricole.

Il est proposé à :

• Un taux réduit de 1 % pour les salariés hors secteur agricole.
• Un taux de 1.5 % pour les salariés du secteur agricole.

Les prêts accordés par les collectivités territoriales

Sachez que pour certaines zones géographiques, des prêts peuvent être accordés par les collectivités locales (communes, régions ou départements) aux ménages les plus modestes pour l’achat et la construction de leur résidence principale. Pour savoir si ce type d'aide peut vous être accordée, rapprochez-vous de votre mairie ou de votre préfecture. Retrouvez plus d’infos dans notre article dédié aux aides des collectivités locales pour financer des travaux.

Tableau récapitulatif des prêts aidés :

Simulateur de prêt immobilier

Un crédit primo-accédant sans apport : est-ce possible ?

La majorité des banques conditionnent l'obtention d'un prêt à un apport personnel d'au moins 10 %. En tant que primo-accédant, il se peut que vous ne disposiez pas de l'apport exigé par les banques pour vous accorder un prêt immobilier. Si l'apport est fortement recommandé, il n'est pas pour autant obligatoire légalement.

L'obtention d'un prêt immobilier sans apport n'est pas impossible. Toutefois, sans apport, vous pouvez vous heurter à plus de refus de la part des banques. C'est pourquoi, il vous faudra davantage soigner votre dossier afin de les rassurer au maximum sur votre fiabilité d'emprunteur.

Constituent des atouts : 

• Une stabilité d'emploi (disposer d'un contrat à durée indéterminée (CDI)).
• Une bonne gestion des finances personnelles.
• L'assurance que le remboursement du prêt ne dépasse pas votre loyer actuel.

Le « saut de charge », qui constitue la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de prêt, est aussi un indicateur clé de votre capacité à supporter de nouvelles charges sans difficulté.

Avantage fiscal pour les primo-accédants : la TVA à 5.5 % pour les biens immobiliers neufs

Outre les avantages de prêt, les primo-accédants peuvent, sous conditions, bénéficier d’une réduction de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en cas d'achat d'un bien immobilier neuf.

Cet avantage fiscal est réservé aux opérations d'accession à la propriété situées dans des zones d'intervention de l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces quartiers, ainsi que dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV).

Pour bénéficier de la réduction de la TVA, les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un plafond fixé par arrêté et variable selon la zone géographique du logement.

Cette mesure fiscale permet de réduire significativement le coût total de l’acquisition, ce qui rend l’achat plus accessible et encourage la revitalisation des zones urbaines concernées.

Primo-accédant à la propriété : quelles sont les aides de la CAF ?

Contrairement aux idées reçues, les aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ne sont pas réservées aux locataires. Elles peuvent également être octroyées à certains propriétaires à faibles ressources, sous conditions.

Selon votre situation, vous pourrez être dirigé vers :

• L’APL.
• Le Prêt à l'Amélioration de l'Habitat (PAH).

Nous vous invitons à consulter le site de la CAF pour connaître les conditions d'attribution - ces dernières évoluant régulièrement.

Primo-accédant et taxe foncière : qu'en est-il ?

Souvent méconnue des locataires, la taxe foncière pèse sur le budget des propriétaires. Son montant, qui peut vite s'avérer élevé, surprend souvent les primo-accédants par son ampleur. Dans le cadre de certains investissements immobiliers, cette charge supplémentaire peut affecter l'équation location-achat et faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre.

Il n'existe, à ce jour, pas d'exonération de taxe foncière spécifique aux primo-accédants. Toutefois, en cas d’investissement immobilier neuf, le primo-accédant est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans.

Récapitulatif des avantages de la primo-accession :

Vous l'aurez compris, être primo-accédant ne signifie pas nécessairement effectuer son premier achat immobilier. Si vous êtes concerné par l'acquisition d'un premier bien, nous vous invitons à vous poser les bonnes questions :

• Quand faut-il acheter plutôt que louer ?
• Votre situation géographique et professionnelle est-elle stable ?
• Pensez-vous garder votre logement sur le long terme ?

Parlez de votre projet autour de vous afin de recueillir les conseils de propriétaires, et faites-vous accompagner par des professionnels.

Références :

• Article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitat (Définition du primo-accédant)
• Article D31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation (Condition pour qu'un logement soit reconnu comme résidence principale)
• Article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation et Réponse ministérielle à question écrite n°624 (M. Ginesta) (JOAN Q16 juillet 2013, p.7539) (Résidence secondaire)
• Articles L31-10-2, L31-10-3 et D31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitat, Décret n°2024-304 du 2 avril 2024 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété et Arrêté du 30 décembre 2017 relatif au classement des communes par zone pour l'octroi des prêts ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété prévus à l'article L. 31-10-2 du code de la construction et de l'habitation (Bénéficiaires et Conditions pour obtenir le PTZ)
• Article L31-10-4 du Code de la construction et de l'habitat (Montant du PTZ)
• Article D31-10-9 du Code de la construction et de l'habitat (Le PTZ est couplé à d'autres prêts et ne peut dépasser 50 % du montant du logement).
• Article D31-10-2 du Code de la construction et de l'habitat (Achats envisageables avec le PTZ)
• Article 90 de la Loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (PTZ étendu à tout le territoire français)
• Article 790 A bis du Code général des impôts (Donations qui précèdent)
• Article D331-71 du Code de la construction et de l'habitat (Caractéristiques du PAS)
• Arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés et Article D31-10-3-2 du Code de la construction et de l'habitat (Conditions de ressources pour obtenir le PAS)
• Articles A444-53 et suivants du Code de commerce (Honoraires de notaires et PAS)
• Article 845 du Code général des impôts (Taxes de publicité foncière sur l’hypothèque exonérées)
• Article A444-85 et suivants du Code de commerce (Frais de notaires réduits)
• Article D331-74 du Code de la construction et de l'habitat (Taux d’intérêt ne pouvant pas dépasser un certain montant)
• Articles D331-71 et D331-72 du Code de la construction et de l'habitat (Caractéristiques du PC, c'est-à-dire "permet de financer tout ou partie")
• Articles D331-63 et D331-66 du Code de la construction et de l'habitat (Bénéficiaires, avantages et APL si PC obtenu)
• Article D331-65 du Code de la construction et de l'habitat (Banques ou établissements prêteurs habilités à proposer le PC)
• Article D331-73 du Code de la construction et de l'habitat (Variation du taux d'intérêts du PC)
• Article D331-76 du Code de la construction et de l'habitat (Durée de remboursement du PC)
• Action Logement - "Prêt accession" et "Prêt AGRI-ACCESSION" (PAL)
• Articles 278 sexies et 278 sexies-0 A du Code général des impôts et BOI-TVA-IMM-20-20-20 (TVA à 5.5 % pour les biens immobiliers neufs)
• Caf.fr (Aides de la CAF)
• Article 1383 du Code général des impôts (Exonération de taxe foncière pendant 2 ans en cas d'investissement immobilier neuf)