Qu'est-ce qu'un primo-accédant en immobilier ?

C'est quoi un primo-accédant ?

Le statut de primo-accédant est souvent pensé comme un statut réservé aux personnes souhaitant acquérir un logement principal pour la première fois. En réalité, le titre de primo-accédant possède un périmètre de définition plus large, ce qui est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Le titre de primo-accédant concerne les personnes, seules ou en couple, qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale au cours des deux dernières années. Au-delà de cette période, vous pouvez donc être à nouveau considéré comme un primo-accédant.

Comment savoir si on est primo-accédant et comment en bénéficier ?

Pour savoir si vous pouvez prétendre au titre de primo-accédant, vous devez respecter deux conditions :

• Acheter un bien immobilier qui sera votre résidence principale : tous les investissements locatifs ou pour des résidences secondaires sont exclus.
• Ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années : cette condition est valable pour les deux emprunteurs si vous êtes un couple.

A noter :

vous pouvez être considéré comme primo-accédant même si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence secondaire, si vous êtes locataire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans. Pour qu'un logement ait le qualificatif de résidence principale, il faut l’habiter 8 mois par an au minimum.

Il n'y a pas d'âge pour être considéré comme primo-accédant.

Un crédit primo-accédant sans apport : est-ce possible ?

La majorité des banques conditionnent l'obtention d'un prêt à un apport personnel d’au moins 10%. En tant que primo-accédant, vous n'avez pas toujours l'apport que les banques exigent pour vous accorder un prêt immobilier. Si l'apport est fortement recommandé, il n'est pas pour autant obligatoire légalement.

Sans apport, il faut vous attendre à rencontrer davantage de refus de la part des banques et il vous faudra davantage soigner votre dossier afin de les rassurer au maximum sur votre fiabilité d'emprunteur. Vous devez prouver aux établissements prêteurs que vous êtes un investisseur sérieux. Le fait de justifier d'une stabilité d'emploi, d'une bonne gestion de vos finances ou tout simplement que le remboursement de votre prêt est équivalent à votre dernier loyer en tant que locataire peut être rassurant.

Le "saut de charge" est un indicateur de votre fiabilité financière particulièrement étudié par les banques. On parle de "saut de charge" pour définir la différence entre votre ancien loyer et la mensualité de votre emprunt immobilier. L'idéal étant que votre mensualité de remboursement soit égale ou inférieure au montant de votre loyer.

Primo-accédant : quelles aides et avantages pour votre achat immobilier ?

L'achat d'un bien immobilier est une étape importante dans la vie tout à chacun. Afin de faciliter l'accès à la propriété et augmenter la capacité d'emprunt des futurs propriétaires, le gouvernement a mis en place des aides pour le financement d'un prêt immobilier. Le statut de primo-accédant est ainsi destiné à faciliter l’accession à la propriété au travers de mesures spécifiques donnant droit à des prêts avantageux.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce dispositif permet aux primo-accédants emprunteurs de bénéficier d’un prêt exonéré d’intérêts. Destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires, le PTZ est accordé sous conditions de ressources variables en fonction de la zone d’acquisition du bien et du nombre de personnes composant le ménage. N'hésitez pas à faire une simulation de prêt à taux zéro pour savoir si vous êtes éligible.

Le montant du PTZ dépendra du prix d’achat du logement, de sa zone, du nombre d’occupants, et du fait que ce soit un logement neuf ou ancien.

Le crédit à taux zéro est envisageable sur les achats suivants :

• logement neuf ;
• logement assimilable à un logement neuf (dans lequel des travaux importants ont été réalisés, logement achevé depuis moins de 5 ans n’ayant jamais été habité) ;
• terrain à construire et construction ;
• local non destiné à l’habitation à transformer en logement habitable ;
• logement sous contrat de location-accession.

Bon à savoir :

le Prêt à Taux Zéro ne permet pas de couvrir, à lui seul, la totalité du financement de votre projet immobilier et devra donc être complété par d’autres prêts.

Tout savoir sur le Prêt à Taux Zéro dans notre guide complet.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, ce prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, excepté :

• les frais de notaire, dont les droits de mutation ;
• les frais d’instruction de dossier ;
• les frais éventuels générés par l’ameublement du logement.

Le PAS offre plusieurs atouts :

• Les frais de garantie du prêt à l’accession sociale sont réduits : les taxes de publicité foncière sur l’hypothèque éventuelle demandée sont exonérées.
• Les frais de dossier sont plafonnés.
• Les frais de notaire sont réduits (sur la partie correspondant à sa rémunération, à savoir les émoluments).
• Si le prêt a été accordé avant janvier 2020 pour l’achat d’un bien situé en zone 3, vous avez droit à l'APL (sous condition de ressources).

Bon à savoir :

seules les banques ayant passé une convention avec l’Etat peuvent proposer les PAS.

Le prêt immobilier conventionné

Le Prêt Conventionné (PC) fait partie des prêts aidés. Il permet de financier tout ou partie ou l'intégralité de votre emprunt immobilier. Vous avez la possibilité de demander un prêt immobilier conventionné afin de financer l'achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien, ou même pour effectuer certains travaux dits d’amélioration. Ce type de prêt immobilier peut vous donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL) sous réserve d'être d'y être éligible. Seuls les banques ou les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’Etat peuvent vous le proposer. Le taux d'intérêt qui vous sera proposé pouvant varier d'un établissement prêteur à l'autre - dans la limite du plafond autorisé - il est vivement recommandé d'effectuer quelques comparatifs avant de s'engager. La durée de remboursement varie entre 5 à 30 ans.

Bon à savoir :

le logement acheté doit devenir votre résidence principale dans les 12 mois au plus tard après l'achat, ou la fin des travaux.

Primo-accédant à la propriété : d'autres conditions avantageuses

Si les prêts PTZ, PAS et PAL peuvent être cumulés, vous pouvez également solliciter d'autres aides en tant que primo-accédant.

Le prêt Action Logement

Le prêt « Action Logement », également appelé "prêt patronal" ou "prêt employeur" désigne un emprunt immobilier réservé aux salariés. Mis en place par l’employeur, ce type de prêt est proposé aux salariés d'une entreprise du secteur privé adhérente au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Le Prêt Action Logement (PAL) peut couvrir jusqu’à 30 % de votre projet global et pourra notamment vous servir d’apport financier. Il vient en complément d'un prêt classique et ne vous permettra pas de financer l’acquisition d’un bien immobilier dans son intégralité.

Les prêts accordés par les collectivités territoriales

Sachez que pour certaines zones géographiques, des prêts peuvent être accordés par les collectivités locales (communes, régions ou départements) aux ménages les plus modestes pour l’achat et la construction de leur résidence principale. Pour savoir si ce type d'aide peut vous être accordée, rapprochez-vous de votre mairie ou votre département. Retrouvez plus d’infos dans notre article dédié aux aides des collectivités locales pour financer des travaux.

Avantage fiscal pour les primo accédant : la TVA à 5.5 pour les biens immobiliers neufs

Outre les avantages de prêt, les primo-accédants peuvent également bénéficier d’une réduction de la TVA sur leur bien immobilier neuf.

• Habituellement fixé à 20 %, le taux sera alors réduit à 5,5 %.
• Cet avantage n’est réservé qu’aux opérations immobilières d’accession en zones dites Anru (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine), c’est-à-dire dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine ou dans un périmètre de 300 mètres de ce quartier, ainsi que dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV).
• Pour bénéficier de la réduction de la TVA, les ressources de l’acquéreur ne devront pas dépasser un plafond fixé par arrêté et variable selon la zone d’habitation.

Primo-accédant à la propriété : quelles sont les aides de la CAF ?

Contrairement aux idées reçues, les aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ne sont pas réservées aux locataires et peuvent également être octroyées à certaines propriétaires à faibles ressources sous conditions.

Selon votre éligibilité, vous pourrez être dirigé vers :

• L’Aide personnalisée au logement (APL)
• L’Allocation de logement familiale (ALF)
• L’Allocation de logement sociale (ALS)
• Le prêt à l'amélioration de l'habitat (PAH)

Nous vous invitons à consulter le site de la CAF pour connaître les conditions d'attribution, ces dernières évoluant régulièrement.

Primo-accédant et taxe foncière : qu'en est-il ?

Souvent méconnue des locataires, la taxe foncière est souvent redoutée par les propriétaires. Son montant qui peut vite s'avérer élevé est rarement une bonne surprise pour les primo-accédants qui ne sont pas encore habitués. Dans le cadre de certains investissements immobiliers, cette charge supplémentaire peut affecter l'équation location-achat et faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre. Il n'existe à ce jour pas d'exonération de taxe foncière spécifique aux primo-accédants.

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Vous l'aurez compris, être primo-accédant ne signifie pas nécessairement effectuer son premier achat immobilier. Si vous êtes concerné par l'acquisition d'un premier bien, nous vous invitons à vous poser les bonnes questions : quand faut-il acheter plutôt que louer ? Votre situation géographique et professionnelle est-elle stable ? Pensez-vous garder votre logement sur le long terme ? Parlez de votre projet autour de vous afin de recueillir les conseils de propriétaires et faites-vous accompagner par des professionnels.