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Définition statut primo-accédant
Guide
Mis à jour le 21/06/2024 10 min

Qu'est-ce qu'un primo-accédant en immobilier ?

Sommaire

Vous vous apprêtez à acquérir votre résidence principale et c’est la première fois que vous achetez (ou vous n’avez pas acheté depuis au moins 2 ans) ? En tant que futur propriétaire, vous pouvez peut-être bénéficier d’aides financières et d’avantages fiscaux réservés aux futurs accédants. Que veut dire primo-accédant ? Quelles sont les aides ou subventions pour les primo-accédants ?Comment en bénéficier ? On répond à toutes vos questions sur ce statut.

C'est quoi un primo-accédant ?

Le statut de primo-accédant est souvent pensé comme un statut réservé aux personnes souhaitant acquérir un logement principal pour la première fois. En réalité, le titre de primo-accédant possède un périmètre de définition plus large, ce qui est une bonne nouvelle pour les emprunteurs.

Ce statut concerne les personnes, seules ou en couple, qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale au cours des deux dernières années. Au-delà de cette période, vous pouvez donc être à nouveau considéré comme un primo-accédant. Ainsi, même si vous avez déjà été propriétaire, vous pouvez être à nouveau considéré comme primo-accédant après cette période.

Être primo-accédant peut ouvrir droit à divers avantages tels que des prêts à taux préférentiels, des aides d'État ou encore des avantages fiscaux, facilitant ainsi l'accession à la propriété dans un marché immobilier souvent coûteux.

Le titre de primo-accédant vise à encourager l'accession à la propriété pour ceux qui entrent sur le marché immobilier.

Comment savoir si on est primo-accédant et comment justifier de ce statut ?

Pour savoir si vous pouvez prétendre au titre de primo-accédant, vous devez respecter deux conditions principales :

  1. Acheter un bien immobilier qui sera votre résidence principale : tous les investissements locatifs ou pour des résidences secondaires sont exclus.
  2. Ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années : cette condition doit être respectée pour les deux emprunteurs si vous êtes un couple.
Bon à savoir :

Vous pouvez être considéré comme primo-accédant même si vous possédez une résidence secondaire, à condition que vous soyez locataire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Pour qu'un logement soit reconnu comme résidence principale, il doit être habité au moins huit mois par an.

Pour justifier de votre statut de primo-accédant, vous devrez fournir à votre banque ou à l'organisme prêteur des preuves telles que des déclarations fiscales, des quittances de loyer ou tout autre document attestant que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux années précédant votre achat.

Le saviez-vous ? Il n'y a pas de limite d'âge pour être considéré comme primo-accédant.

Les prêts aidés pour les primo-accédants

L'achat d'un bien immobilier est une étape importante dans la vie de chacun. Afin de faciliter l'accès à la propriété et augmenter la capacité d'emprunt des futurs propriétaires, le gouvernement a mis en place des aides pour le financement d'un prêt immobilier. Le statut de primo-accédant est ainsi destiné à faciliter l’accession à la propriété au travers de mesures spécifiques donnant droit à des prêts avantageux.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce dispositif permet aux primo-accédants emprunteurs de bénéficier d’un prêt exonéré d’intérêts. Destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires, le PTZ est accordé sous conditions de ressources variables en fonction de la zone d’acquisition du bien et du nombre de personnes composant le ménage. N'hésitez pas à faire une simulation de prêt à taux zéro pour savoir si vous êtes éligible.

Le montant du PTZ pour les primo-accédants dépend du prix d’achat du logement, de sa zone, du nombre d’occupants, et du fait que ce soit un logement neuf ou ancien.

Il est nécessairement couplé à d’autres prêts et ne peut dépasser 50 % du montant du logement.

Le crédit à taux zéro est envisageable sur les achats suivants :

  • Logement neuf ;
  • Logement assimilable à un logement neuf (dans lequel des travaux importants ont été réalisés, logement achevé depuis moins de 5 ans n’ayant jamais été habité) ;
  • Terrain à construire et construction ;
  • Local non destiné à l’habitation à transformer en logement habitable ;
  • Logement sous contrat de location-accession.

Rendez-vous sur notre guide complet pour tout savoir sur le Prêt à Taux Zéro,

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, ce prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, excepté :

  • Les frais de notaire, dont les droits de mutation ;
  • Les frais d’instruction de dossier ;
  • Les frais éventuels générés par l’ameublement du logement.

Le PAS offre plusieurs atouts :

  • Les frais de garantie du prêt à l’accession sociale sont réduits : les taxes de publicité foncière sur l’hypothèque éventuelle demandée sont exonérées.
  • Les frais de dossier sont plafonnés à 500€.
  • Les frais de notaire sont réduits (sur la partie correspondant à sa rémunération, à savoir les émoluments).
  • Si le prêt a été accordé avant janvier 2020 pour l’achat d’un bien situé en zone 3, vous avez droit à l'APL (sous condition de ressources).
  • Le taux d’intérêt du prêt ne peut dépasser un certain seuil.

Le prêt immobilier conventionné

Le Prêt Conventionné (PC) fait partie des prêts aidés. Il permet de financer tout ou partie ou l'intégralité de votre emprunt immobilier. Vous avez la possibilité de demander un prêt immobilier conventionné afin de financer l'achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien, ou même pour effectuer certains travaux dits d’amélioration et/ou d’agrandissement.

Ce type de prêt immobilier peut vous donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL) sous réserve d'être d'y être éligible. Seules les banques ou les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’Etat peuvent vous le proposer. Le taux d'intérêt qui vous sera proposé pouvant varier d'un établissement prêteur à l'autre - dans la limite du plafond autorisé - il est vivement recommandé d'effectuer quelques comparatifs avant de s'engager. La durée de remboursement varie entre 5 à 30 ans.

Le prêt Action Logement

Le prêt « Action Logement », également appelé "prêt patronal" ou "prêt employeur" désigne un emprunt immobilier réservé aux salariés. Mis en place par l’employeur, ce type de prêt est proposé aux salariés d'une entreprise du secteur privé adhérente au Comité interprofessionnel du logement (CIL) ou aux salariés du secteur agricole. Le Prêt Action Logement (PAL) peut couvrir jusqu’à 30 % de votre projet global et pourra notamment vous servir d’apport financier. Il vient en complément d'un prêt classique et ne vous permettra pas de financer l’acquisition d’un bien immobilier dans son intégralité. Il est proposé à un taux réduit de 1 %.

Les prêts accordés par les collectivités territoriales

Sachez que pour certaines zones géographiques, des prêts peuvent être accordés par les collectivités locales (communes, régions ou départements) aux ménages les plus modestes pour l’achat et la construction de leur résidence principale. Pour savoir si ce type d'aide peut vous être accordée, rapprochez-vous de votre mairie ou votre département. Retrouvez plus d’infos dans notre article dédié aux aides des collectivités locales pour financer des travaux.

Tableau récapitulatif des prêts aidés : 

Type de PrêtDescriptionÉligibilité

Prêt à Taux Zéro

(PTZ)

Permet aux primo-accédants de bénéficier d’un prêt sans intérêts sous conditions de ressources. Applicable sur des biens neufs, terrains à construire, et certains logements anciens sous conditions.Revenus modestes et intermédiaires, zone d’acquisition spécifique, statut de primo-accédant.

Prêt à l’Accession Sociale

(PAS)

Destiné aux ménages à revenus modestes pour financer l'intégralité du projet immobilier, excepté certains frais comme les frais de notaire. Offre des avantages comme des frais de garantie réduits et des émoluments de notaire réduits.Revenus ne dépassant pas un certain plafond, achat en zones spécifiques.
Prêt Conventionné (PC)Financier l'achat ou la construction de logement neuf ou ancien, et certains travaux. Peut donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL).Éligible sous conditions de revenus, offre la possibilité de recevoir l'APL.
Prêt Action Logement (PAL)Réservé aux salariés d'entreprises adhérentes au CIL, peut couvrir jusqu'à 30% du projet global et servir d’apport financier.Salariés d'entreprises privées adhérentes au CIL.
Prêts des collectivités territorialesAccordés par les collectivités locales aux ménages modestes pour l'achat et la construction de résidence principale. Il est recommandé de se renseigner auprès des autorités locales.Ménages modestes, disponible dans certaines zones géographiques spécifiques.

Simulateur de prêt immobilier

Un crédit primo-accédant sans apport : est-ce possible ?

La majorité des banques conditionnent l'obtention d'un prêt à un apport personnel d'au moins 10%. En tant que primo-accédant, il se peut que vous n'ayez pas l'apport exigé par les banques pour vous accorder un prêt immobilier. Si l'apport est fortement recommandé, il n'est pas pour autant obligatoire légalement. Et l'obtention d'un prêt immobilier sans apport n'est pas impossible et le prêt à taux zéro peut remplacer l’apport.

Sans apport, vous pouvez vous heurter à plus de refus de la part des banques, et il vous faudra davantage soigner votre dossier afin de les rassurer au maximum sur votre fiabilité d'emprunteur : une stabilité d'emploi, une bonne gestion des finances personnelles, ou une démonstration que le remboursement du prêt ne dépasse pas votre loyer actuel sont des atouts.

Le "saut de charge", qui est la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de prêt, est aussi un indicateur clé de votre capacité à supporter de nouvelles charges sans difficulté.

En plus de ces éléments, disposer d'un contrat à durée indéterminée (CDI), offrir des garanties supplémentaires, ou bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro peuvent aussi jouer en votre faveur pour compenser l'absence d'apport personnel.

Avantage fiscal pour les primo accédant : la TVA à 5.5 pour les biens immobiliers neufs

Outre les avantages de prêt, les primo-accédants peuvent également bénéficier d’une réduction de la TVA pour l'achat d'un bien immobilier neuf.

  • Cet avantage fiscal est spécifiquement réservé aux opérations d'accession à la propriété situées dans des zones d'intervention de l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (Anru), ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces quartiers, ainsi que dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). 
  • Pour bénéficier de la réduction de la TVA, les ressources de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un plafond fixé par arrêté et variable selon la zone géographique du logement.

Cette mesure fiscale permet de réduire significativement le coût total de l’acquisition, rendant ainsi l’achat plus accessible et encourageant la revitalisation des zones urbaines concernées.

Primo-accédant à la propriété : quelles sont les aides de la CAF ?

Contrairement aux idées reçues, les aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ne sont pas réservées aux locataires et peuvent également être octroyées à certains propriétaires à faibles ressources sous conditions.

Selon votre éligibilité, vous pourrez être dirigé vers :

  • L’Aide personnalisée au logement (APL)
  • L’Allocation de logement familiale (ALF)
  • L’Allocation de logement sociale (ALS)
  • Le prêt à l'amélioration de l'habitat (PAH)

Nous vous invitons à consulter le site de la CAF pour connaître les conditions d'attribution, ces dernières évoluant régulièrement.

Primo-accédant et taxe foncière : qu'en est-il ?

Souvent méconnue des locataires, la taxe foncière est souvent redoutée par les propriétaires. Son montant qui peut vite s'avérer élevé est rarement une bonne surprise pour les primo-accédants qui ne sont pas encore habitués. Dans le cadre de certains investissements immobiliers, cette charge supplémentaire peut affecter l'équation location-achat et faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre. Il n'existe à ce jour pas d'exonération de taxe foncière spécifique aux primo-accédants. Mais en cas d’investissement immobilier neuf, le primo-accédant est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans.

Récapitulatif des avantages de la primo-accession : 

Avantages financiers

Prêts aidés


Réduction de la TVA


Frais de notaire réduits

Sécurité et stabilité

Sécurité du logement en étant propriétaire et non plus locataire


Opportunité de se construire un patrimoine financier

Avantages personnelsPosséder son logement permet de l’aménager selon ses goûts et ses besoins
Impact économiqueLes incitations pour les primo-accédants sont souvent ciblées vers des zones nécessitant une revitalisation, contribuant ainsi à l'amélioration des quartiers et à l'augmentation de la valeur immobilière

Vous l'aurez compris, être primo-accédant ne signifie pas nécessairement effectuer son premier achat immobilier. Si vous êtes concerné par l'acquisition d'un premier bien, nous vous invitons à vous poser les bonnes questions : quand faut-il acheter plutôt que louer ? Votre situation géographique et professionnelle est-elle stable ? Pensez-vous garder votre logement sur le long terme ? Parlez de votre projet autour de vous afin de recueillir les conseils de propriétaires et faites-vous accompagner par des professionnels.

FAQ :

Qu'est ce qu'un primo-accédant ?
Un primo-accédant est une personne ou un couple qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et qui achète un logement pour en faire sa résidence principale.

Comment justifier que l'on est primo-accédant ?
Pour justifier du statut de primo-accédant, il faut fournir des documents tels que des déclarations fiscales ou des quittances de loyer prouvant que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années précédant votre achat.

Comment redevenir primo-accédant ?
Pour redevenir primo-accédant, il suffit de ne pas avoir possédé de résidence principale durant les deux dernières années avant l’acquisition d'un nouveau logement principal.

    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.