Achat dans le neuf : les différentes étapes

Très réglementé, l'achat d'un bien immobilier neuf prend souvent plusieurs mois. Découvrez toutes les étapes d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa).

Le régime de la Vefa s’applique généralement à l’achat d’un appartement neuf. Mais il peut aussi s’agir d’une maison neuve, lorsque celle-ci est construite par un promoteur sur un terrain dont il est déjà propriétaire.

Le contrat de réservation

Une fois le logement idéal trouvé, vous signez un contrat de réservation ou « contrat préliminaire ». Celui-ci doit contenir la description détaillée du logement, le prix de vente et les conditions de sa révision, la date de conclusion du contrat de vente, le délai de livraison, les conditions dans lesquelles l’investisseur peut renoncer à l’achat. Le contrat de construction est accompagné d’une notice descriptive sommaire précisant les matériaux utilisés pour la construction, leur nature et leur qualité. La signature peut avoir lieu soit chez le notaire, soit directement avec le promoteur.

Au moment de la signature du contrat, vous versez un dépôt de garantie, limité à :

• 5 % du prix de vente si le délai entre le contrat de réservation et le contrat définitif est d’un an ;
• 2 % du prix de vente si le délai entre le contrat de réservation et le contrat définitif est compris entre 1 an et deux ans ; Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être légalement demandé.

Vous disposez d’un délai de rétraction de 7 jours à compter du lendemain de la remise du contrat de réservation. Il passe à 14 jours si le contrat de réservation a été conclu hors établissement, c’est-à-dire dans un lieu inhabituel (domicile, travail, lieux inhabituels de vente etc…) ou lorsque le contrat a été conclu à distance (Internet, téléachat, vente par correspondances, démarchage téléphonique etc….).

A noter : l’un des avantages d'acheter neuf est de bénéficier de frais de notaire réduits.

Le contrat de vente définitif

A la date prévue dans le contrat de réservation, vous signez le contrat de vente définitif devant un notaire.

Si le contrat de vente n’a pas été précédé d’un contrat de réservation, vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter du lendemain de sa remise.

L’avancement de la construction et le paiement des travaux

Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les versements ne peuvent pas dépasser  certains seuils en fonction d’étapes précises de la construction. Attention : cette période implique souvent de payer des intérêts intercalaires, et nécessite une gestion du budget particulièrement attentive.

Lorsque les cloisons sont posées, certains promoteurs organisent une « visite cloisons ». Ce sera votre première visite du chantier ! Profitez-en pour vérifier les surfaces des pièces. Vous pouvez y aller accompagné d’un professionnel de votre choix (cuisiniste, décorateur…) afin d’anticiper vos futurs aménagements.

Le promoteur doit joindre, à chaque appel de fonds, une attestation de réalisation des travaux. Celle-ci doit être établie par un homme de l’art (un architecte, par exemple). Si vous avez recours à un prêt, vous devrez fournir cette attestation à votre banquier afin qu’il débloque les fonds correspondants. Un conseil : assurez-vous toujours « de visu » que les travaux correspondants à l’appel ont été effectivement réalisés !

La livraison du logement

Une fois le logement neuf achevé, vous êtes invité par le promoteur à la livraison. C’est à ce moment-là que les clefs vous sont remises et que vous pouvez visiter votre logement. C’est à cette occasion que vous pourrez constater sa conformité au regard de votre contrat de vente définitive et émettre d’éventuelle réserves en cas de malfaçons.

Un conseil : faites-vous accompagner d’un expert lors de la visite, il vous aidera à relever les éventuelles anomalies.

La livraison n’est pas la « réception ». La « réception des travaux » est un acte qui  a lieu avant la livraison entre les entrepreneurs et le promoteur. Il est donc recommandé de vous renseigner auprès du promoteur pour connaître la date exacte de réception des travaux, car elle constitue le point de départ des délais des différentes garanties dont vous bénéficiez (parfait achèvement, biennale et décennale).

Si vous constater des malfaçons ou l’absence de conformité des travaux au contrat définitif de vente, vous devez les mentionner dans un procès-verbal dressé en présence du promoteur.

Vous disposerez d’un mois pour faire un état des lieux et lister les malfaçons qui n’auront pas été mentionnées lors de la livraison du logement. Cet état des lieux devant être adressé au promoteur par courrier recommandé avec avis de réception.