Achat dans le neuf : les différentes étapes

Quelles sont les étapes d'un achat immobilier neuf ?

Etape 1 : Définir votre budget

La première étape dans l'achat d'un bien immobilier neuf consiste à définir précisément votre budget. Cela inclus non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi les frais annexes tels que les frais de notaire, qui sont généralement réduits pour le neuf (entre 2 et 3 % du prix de vente), les frais de dossier bancaire, les assurances, et les éventuels travaux supplémentaires à prévoir.

Pour établir un budget réaliste, réalisez des simulations de prêt immobilier.

Celles-ci peuvent vous aider à déterminer votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport personnel, mais également à estimer le montant de vos mensualités.

Il est également indispensable de prévoir une marge de sécurité pour les imprévus et de s'assurer que vous disposez de l'épargne nécessaire pour couvrir les premiers mois de charges de votre futur logement.

Bon à savoir

Une bonne préparation financière est la clé pour aborder sereinement les étapes suivantes de votre projet immobilier, qu’il s’agisse d’un projet d’investissement locatif via un dispositif de défiscalisation comme Pinel, ou d’un achat en tant que primo-accédant.

Étape 2 : La recherche de votre logement neuf

Une fois votre budget établi, commence la recherche de votre futur logement neuf.

Cette étape demande du temps et de l'organisation.

• Commencez par identifier les critères importants pour vous : le type de logement (appartement ou maison) la localisation, la taille du logement, le nombre de pièces, les équipements, les services à proximité, etc.
• Utilisez des outils en ligne, consultez les annonces sur les sites spécialisés, et visitez les bureaux de vente des promoteurs immobiliers.
• Vous pouvez également participer à des salons immobiliers pour découvrir différents programmes neufs et poser des questions directement aux promoteurs.
• N'hésitez pas à comparer plusieurs offres et à demander des avis autour de vous.
• Faites-vous bien confirmer les dates de livraison des biens, afin d'éviter toute déception ou mauvaise surprise.
• Enfin, prenez le temps de vérifier la réputation du promoteur et la qualité des précédentes réalisations pour vous assurer de la fiabilité du projet.

Étape 3 : Les premières formalités administratives

Une fois que vous avez trouvé le logement qui correspond à vos attentes, la prochaine étape est de signer le contrat de réservation. Ce document formalise votre engagement à acheter le bien et engage le promoteur à vous le réserver.

Le contrat de réservation précise les caractéristiques du logement, le prix, la date de livraison prévue et les conditions de vente.

Vous devrez verser un dépôt de garantie, généralement entre 2 et 5 % du prix de vente.

Parallèlement, si vous avez besoin d'un prêt immobilier, c'est le moment de monter votre dossier de financement avec votre banque ou votre courtier.

La signature du contrat de réservation et l'obtention de l'accord de prêt sont des étapes cruciales qui marquent le début officiel de votre projet d'achat en VEFA.

Étape 4 : La recherche d’un financement

La recherche de financement est une étape clé dans l'achat d'un bien immobilier neuf.

• Comparez les différentes offres de prêt immobilier pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation financière.
• Faites jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions de taux, de durée et de garanties.
• Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt immobilier qui négociera pour vous.

Bon à savoir

Pensez aux prêts aidés pour financer votre projet, tel que le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Une fois que vous avez trouvé la meilleure offre, constituez votre dossier de demande de prêt avec tous les justificatifs nécessaires (revenus, charges, contrat de réservation, etc.). 

Après l'accord de principe de la banque, celle-ci vous enverra une offre de prêt que vous devrez accepter sous un délai minimum de 10 jours.

Cette étape se conclut par la signature de l'offre de prêt, qui marque le début de la phase de financement de votre projet immobilier.

Étape 5 : La signature de l’acte authentique chez le notaire

La signature de l'acte authentique chez le notaire finalise l'acquisition de votre bien immobilier neuf.

Avant cette signature, le notaire vérifie tous les documents relatifs à la vente, s'assure de la conformité juridique et administrative du bien, et prépare l'acte de vente.

Lors de la signature, vous serez présent ainsi que le promoteur. Le notaire vous expliquera en détail les termes du contrat avant que vous ne le signiez. Vous devrez alors verser le solde du prix de vente ainsi que les frais de notaire.

Une fois l'acte signé, vous deviendrez officiellement propriétaire du bien. Le notaire procédera ensuite à la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière, assurant ainsi la sécurité juridique de votre acquisition.

Étape 6 : La construction de votre logement neuf

Après la signature de l'acte authentique, commence la phase de construction de votre logement neuf.

Cette période est ponctuée de plusieurs étapes importantes et de points de rendez-vous avec le promoteur jusqu'à sa date de livraison. Parmi ceux-ci, la visite des cloisons permet de vérifier l'agencement des pièces et de suggérer des modifications éventuelles.

La construction est également rythmée par les appels de fonds, qui correspondent aux différentes étapes de l'avancement des travaux : fondations, murs, toiture, etc. Votre établissement prêteur débloquera les fonds au fur et à mesure de ces appels, conformément au contrat de prêt.

A noter

Il est important de suivre régulièrement l'avancement des travaux et de rester en contact avec le promoteur pour s'assurer que tout se déroule comme prévu.

Étape 7 : La réception du logement et la remise des clés

La dernière étape de l'achat d'un bien immobilier neuf est la réception du logement et la remise des clés.

Avant la remise des clés, vous effectuerez une visite de pré-livraison avec le promoteur pour vérifier la conformité du bien par rapport aux plans et au descriptif technique. C'est lors de cette visite que vous pourrez noter les éventuelles réserves, c'est-à-dire les défauts ou les travaux non conformes.

Une fois les réserves levées ou si tout est conforme, la remise des clés se fait lors de la réception officielle du logement. Vous signerez alors un procès-verbal de réception et recevrez les clés de votre nouveau domicile.

Cette étape marque la fin du processus d'achat et le début de votre emménagement. Vous pourrez alors profiter pleinement de votre nouveau logement et débuter une nouvelle étape de votre vie.

Le compromis de vente pour un achat immobilier neuf

Quel délai entre offre d'achat et compromis de vente d'un bien immobilier neuf ?

Le délai entre l'offre d'achat et la signature du compromis de vente (ou contrat de réservation) pour un bien immobilier neuf est généralement de quelques semaines.

Une fois que l'acheteur soumet son offre, le promoteur immobilier l'étudie pour s'assurer qu'elle correspond à ses attentes et aux conditions du marché, ce qui peut prendre quelques jours. Si des négociations sont nécessaires pour ajuster le prix, les conditions de vente ou les caractéristiques du bien, cette phase peut prolonger le délai de quelques jours à une semaine ou plus, selon la complexité des discussions.

Une fois l'offre acceptée, le promoteur prépare le compromis de vente, un processus qui nécessite la collecte de diverses informations et documents juridiques, pouvant prendre entre une à deux semaines.

Ensuite, un rendez-vous chez le notaire est souvent nécessaire pour la signature du compromis, ce qui peut ajouter quelques jours supplémentaires au délai.

En moyenne, le délai entre l'offre d'achat et la signature du compromis de vente est donc d'environ 2 à 4 semaines.

Cependant, ce délai peut varier en fonction de la réactivité des parties impliquées, la complexité du dossier, et la disponibilité des notaires ou des promoteurs. Il est ainsi conseillé de prévoir une certaine flexibilité pour tenir compte des spécificités de chaque transaction.

Qui décide de la date du compromis de vente d'un bien immobilier neuf ?

La date du compromis de vente pour un achat en VEFA est généralement décidée d'un commun accord entre l'acheteur et le promoteur immobilier.

Une fois que l'offre d'achat est acceptée, le promoteur immobilier contacte l'acheteur pour convenir d'une date de signature du compromis de vente. Cette date doit être fixée en fonction de la disponibilité des deux parties. Souvent, un notaire est impliqué dans cette procédure, et sa disponibilité peut également influencer la date de la signature.

En pratique, la coordination entre l'acheteur, le promoteur et le notaire est essentielle pour fixer une date convenable pour tous. Les parties échangent souvent par téléphone ou par email pour discuter des dates possibles et choisir celle qui convient le mieux à tous les intervenants. C'est donc une décision collaborative, visant à assurer que tous les aspects administratifs et financiers sont prêts pour que la signature du compromis de vente se déroule sans heurts.

Est-ce obligatoire de verser un acompte lors d'un compromis de vente d'un bien immobilier neuf ?

Lors de la signature d'un compromis de vente pour un bien immobilier neuf, le versement d'un acompte, aussi appelé dépôt de garantie, est courant mais pas strictement obligatoire. Cet acompte, généralement compris entre 2 % et 5 % du prix de vente, sert à réserver le bien et à démontrer l'engagement de l'acheteur. Bien que la loi ne l'impose pas, le contrat de réservation inclut souvent cette clause. L'acompte est versé à la signature du compromis et est consigné chez un notaire ou dans un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte définitif de vente. 

En cas de rétractation de l'acheteur dans le délai légal de 10 jours après la signature du compromis, l'acompte est intégralement restitué. Au-delà de ce délai, les conditions de restitution de l'acompte dépendent des clauses du compromis.

Le saviez-vous ?

Parfois, les parties peuvent décider de ne pas verser d'acompte, surtout si l'acheteur a un financement solide ou selon les négociations.

Quel est le montant des frais de notaire pour l'achat dans le neuf ?

Les frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier neuf (ou achat en VEFA) sont généralement moins élevés que pour l'achat dans l'ancien. Ils se situent généralement entre 2 % et 3 % du prix d'achat du bien immobilier (contre environ 7 % à 8 % pour un bien ancien) et se répartissent comme suit : 

• Les droits de mutation, également appelés droits d'enregistrement, sont considérablement réduits pour les logements neufs, souvent autour de 0,715 % du prix de vente.
• Les émoluments du notaire ( les honoraires du notaire), calculés selon un barème dégressif en fonction du prix de vente.
• Les débours, avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur, afin de régler divers frais administratifs (obtention de documents, frais de publication, etc.). Ils restent généralement les mêmes, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien.
• La contribution de sécurité immobilière, une taxe qui s'élève à 0,10 % du prix de vente et est due pour toute transaction immobilière.

Quand commence le remboursement d'un prêt immobilier neuf ?

Le remboursement d'un prêt immobilier neuf commence généralement après la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire et la remise des clés du bien.

Cependant, les modalités exactes peuvent varier en fonction des termes du prêt et de l'avancement des travaux.

1. Période de construction : Pendant la phase de construction du bien immobilier neuf, l'emprunteur ne rembourse généralement que les intérêts intercalaires, qui correspondent aux intérêts sur les sommes débloquées par la banque au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les appels de fonds sont effectués selon les étapes du chantier (fondations, murs, toiture, etc.).
2. Remise des clés : Le remboursement du capital du prêt commence véritablement après la remise des clés, c'est-à-dire une fois que l'acheteur devient officiellement propriétaire du bien et peut y emménager. C'est à ce moment-là que le remboursement des mensualités complètes (capital + intérêts) débute.
3. Acte authentique de vente : La signature de l'acte authentique de vente chez le notaire marque le transfert de propriété. Suite à cette signature, la banque débloque les fonds nécessaires pour finaliser l'achat. Le remboursement du prêt suit alors les modalités prévues dans le contrat de prêt.