Les étapes de l'achat sur plan (en VEFA)

Première étape de l'achat en VEFA : la signature du contrat de réservation

En signant le contrat de réservation, le promoteur s’engage à vous réserver un lot déterminé du programme de construction en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie sur un compte bloqué.

Le montant de ce dépôt est plafonné et dépend de la date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif :

• montant maximal de 5 % dans le cas d’une signature dans un délai de un an ;
• et de 2 % si la signature est prévue dans un délai de un à deux ans.

A noter :

si la date prévisionnelle de signature du contrat définitif est au-delà de 2 ans, on ne peut pas vous réclamer le versement d’un dépôt.

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la remise du contrat signé, pendant lequel vous pouvez changer d’avis sans avoir à fournir de motif.

La loi permet au promoteur de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente ferme et définitif ou un prix de vente prévisionnel :

• Si le prix de vente est prévisionnel : il ne pourra être majoré au maximum que de 5 % lors de la signature du contrat de vente définitif.
• Si le contrat contient une clause de révision du prix prévisionnel : celui-ci ne peut varier qu’en fonction de la variation de l’indice du bâtiment BT 01.

A noter :

le prix de vente de votre logement inclut la TVA qui s’applique aux logements neufs au taux de 20 %.

Deuxième étape de l’achat sur plan : la signature du contrat de vente définitif chez le notaire

Lorsque l’opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous êtes convié chez le notaire pour signer le contrat d’acquisition à proprement parler (généralement dans l‘année de la signature du contrat de réservation).

Le contrat vous est remis au moins un mois avant la date de signature ; ce délai légal de réflexion vous permet de faire part au notaire de vos remarques éventuelles.

Si votre contrat n'est pas précédé d'un contrat de réservation :

• Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur votre engagement.
• Ce délai commence le lendemain de la présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de vente définitif.
• Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Si vous décidez de renoncer à votre achat : vous devrez notifier le vendeur avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Important :

c’est au moment de la signature de l’acte de vente définitif du logement que vous devrez payer en intégralité les frais de notaire.

Le paiement du prix de votre logement se fait en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux :

• Cet échelonnement du paiement est fixé par la loi : des pourcentages sont fixés aux différentes étapes de la construction.
• Le premier versement ne peut intervenir qu’à la signature du contrat de vente. Son montant dépendra de l’avancement des travaux à cette date.
• Le versement du dépôt de garantie peut en revanche être demandé au moment de la signature du contrat de réservation en contrepartie de la réservation du logement.
• Si votre projet est financé par un prêt immobilier (1), les déblocages successifs interviennent sur présentation d’une attestation du promoteur, de l’architecte en charge du suivi des travaux ou, dans certains cas, du notaire. Ces déblocages génèrent la plupart du temps des intérêts intercalaires.

A noter :

comme vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, vous devez souscrire une assurance multirisque habitation généralement dès la pose de la toiture.

Par ailleurs, pour vous protéger du risque éventuel d’arrêt du chantier avant complet achèvement, la loi oblige le promoteur à vous fournir une des garanties suivantes :

• Une garantie d’achèvement de l’immeuble fournie par un organisme d’assurance ou par un établissement bancaire (garantie extrinsèque) sauf si le promoteur assure lui-même l’opération sur ses fonds propres (garantie intrinsèque). Notez que la possibilité de fournir une garantie intrinsèque est supprimée pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2015.
• Une garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement.

Bon à savoir :

la garantie d’achèvement doit être distinguée des trois autres garanties dont bénéficie l’acquéreur une fois les travaux achevés : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale. Ces garanties seront valables à partir du jour de la « réception » du logement par le vendeur auprès des entreprises. Celle-ci a lieu en amont de la livraison et vous n’y assistez pas. Pensez à demander une copie du procès-verbal de réception au vendeur afin de connaitre la date exacte de réception.

Troisième étape de l’achat en VEFA : la livraison du bien immobilier

A l’achèvement des travaux, le promoteur fixe une date pour la livraison du logement. Lors de cette étape, il appartient à l’acquéreur de signaler les désordres apparents et d’exiger du vendeur la reprise de ces défauts.

C’est le moment où vous évaluez la bonne réalisation des travaux et leur conformité par rapport à ce qui était prévu dans le contrat de vente. Si vous n’avez pas l’habitude de procéder à ce type de vérifications, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment, un architecte par exemple.

A noter :

la livraison du bien intervient généralement au moins 18 mois après la signature du contrat de réservation.

A l’issue de la visite approfondie de votre logement, un procès-verbal est établi. Il y a alors plusieurs possibilités :

• Vous ne constatez aucun défaut d'exécution : vous acceptez alors le logement sans réserve, et vous payez le solde du prix.
• Vous constatez des désordres apparents (tâches de peinture sur la moquette, carrelage ébréché, etc.) : vous émettez des « réserves » dans le procès-verbal et listez de manière exhaustive les défauts relevés. Vous devrez payer le solde du prix du bien mais le vendeur a alors l’obligation de lever ces réserves dans un délai raisonnable.
• Vous constatez des défauts de conformité (pose d’une fenêtre à la place d’une porte-fenêtre, pose d’une douche à la place d’une baignoire, etc.) : vous émettez là aussi des réserves dans le procès-verbal et listez toutes les non-conformités. Dans ce cas seul de constat d’une non-conformité, vous avez alors le droit de consigner le solde du prix de vente chez un tiers (banque, notaire) jusqu’à la mise en conformité complète de votre logement. Pour autant, le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés à l’issue de la livraison.
• Vous constatez des défauts de conformité importants vous empêchant d’habiter le logement : vous pouvez alors refuser de prendre possession du logement. Il n’y a, dans ce cas, pas de remise des clés et pas de paiement du solde du prix tant que les réparations n’ont pas été effectuées.

En principe, à l’issue de la réception, le vendeur remet l’ouvrage à l’acquéreur : après cette livraison, vous devenez pleinement propriétaire du bien immobilier.

Important :

une fois que vous avez réceptionné le bien, pensez à faire modifier votre contrat d’assurance multirisque habitation (2) pour intégrer la valeur du mobilier de votre logement.