Achat VEFA : réussir son achat d’appartement sur plan

L'achat en VEFA : ce qu'il faut retenir

• L’achat VEFA permet d’acheter un appartement sur plan avec un financement progressif, des frais de notaire réduits et la possibilité de personnaliser son logement.
• Le parcours se déroule en trois  étapes : contrat de réservation, signature chez le notaire avec paiements échelonnés selon les appels de fonds du promoteur, livraison du bien.
• Malgré certains risques, l’acquéreur bénéficie d’un cadre juridique très protecteur grâce à la garantie financière d’achèvement et aux garanties après livraison

Qu’est-ce que l’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?

L’achat en VEFA consiste à acheter un bien immobilier, tel un appartement, qui n’est pas encore construit, ou qui est en cours de construction. En d’autres termes, vous achetez un appartement sur plan.

Le promoteur immobilier est dans ce contexte à la fois le maître d’ouvrage et le vendeur.

L’opération se déroule en plusieurs étapes :

• Vous signez un contrat de réservation
• Vous payez en plusieurs temps, selon les différentes phases d’avancement de la construction
• Vous recevez le bien lorsque les travaux sont achevés

Vous avez la possibilité de financer un achat immobilier neuf avec le PTZ, en complément d’un prêt immobilier

Un conseil : calculer votre enveloppe budgétaire pour un achat sur plan vous permet de bien réussir votre projet.

Pourquoi acheter en VEFA ? Les avantages à connaître

Quels sont les avantages d’acheter en VEFA ?

Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire réduits d’un achat VEFA représentent un vrai avantage. Lorsqu’ils sont compris entre 7% à 8% du prix de vente dans l’ancien, ils ne sont que de 2% à 3% en VEFA.

Un logement neuf performant énergétiquement

Un autre atout de l’achat en VEFA ? Les biens vendus affichent de hautes performances énergétiques car ils sont conçus selon les dernières normes environnementales (RE2020). Résultat, cela garantit de bénéficier de plusieurs points forts :

• Une bonne isolation thermique
• Une faible consommation d’énergie et donc une maîtrise des factures d’électricité et de gaz
• Un confort de vie intérieure de haut niveau, en hiver comme en été

Ces biens bénéficient par ailleurs d’un bon classement au DPE, ce qui leur permet d’afficher une valeur de revente potentiellement élevée et de s’attirer les faveurs des acheteurs.

Une personnalisation du logement

Acheter appartement sur plan permet souvent de personnaliser le bien selon les goûts et les besoins de l’acheteur, cela peut être :

• L’agencement de l’espace intérieur
• Les revêtements des sols et des murs
• Certains équipements (cuisine, salle de bain)

Les 3 étapes clés de l’achat sur plan

1^ère étape : le contrat de réservation et le dépôt de garantie

Première étape de l’achat VEFA : vous signez le contrat de réservation. Le promoteur s’engage à vous réserver un lot du programme en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. Ce montant est plafonné, et il dépend de la date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif, à savoir :

• 5% maximum si la signature de l'acte définitif intervient sous un an ;
• 2% entre un et deux ans ;

Bon à savoir :

- Si le délai dépasse 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

- En tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours, à compter du jour suivant la remise du contrat signé.

- Le contrat de réservation peut prévoir un prix de vente ferme ou un prix révisionnel, c’est-à-dire révisable selon l’indice du bâtiment

2^ème étape : la signature du contrat de vente définitif chez le notaire et le paiement échelonné

Dès lors que la construction du programme avance comme prévu, vous êtes invité à vous rendre chez le notaire afin de signer le contrat de vente définitif. Il vous est remis 1 mois avant le rendez-vous, ce qui correspond au délai légal de réflexion. Ce délai vous permet de préparer d’éventuelles remarques au notaire.

Cette phase intervient généralement dans l’année de la signature du contrat de réservation. C’est à ce moment que vous :

• Effectuez le premier versement
• Réglez l’intégralité des frais de notaire

3^e étape : la livraison du bien et les réserves

Lorsque les travaux sont achevés, le promoteur fixe une date de livraison du bien, généralement au bout de 18 à 24 mois suivant la signature du contrat de réservation.

Vient le moment de la visite finale, durant laquelle vous pouvez vérifier que le logement est conforme. Un procès-verbal est alors établi.

Différentes situations peuvent se présenter durant la visite :

• Vous ne constatez aucune anomalie, aucun défaut d’exécution. Dans ce cas, vous acceptez le logement et vous versez le solde du prix de vente.
• Vous constatez des défauts mineurs, tels un carrelage ébréché, des tâches de peinture. Vous émettez des réserves dans le procès-verbal en listant les défauts. Vous réglez le solde du prix mais le promoteur se doit de procéder aux travaux nécessaires.
• Vous constatez des défauts de conformité (une douche à la place d’une baignoire, des éléments de cuisine manquants…). Vous listez les défauts dans le procès-verbal et pouvez consigner le solde du prix chez le notaire ou auprès de votre banque jusqu’à ce que votre logement soit conforme. Le promoteur vous remet tout de même les clés si vous le désirez.
• Vous constatez d’importants défauts de conformité, qui vous empêchent de vivre dans le logement. Vous avez la possibilité de refuser d’en prendre possession. Aucune remise de clés n’est possible et le versement du solde du prix de vente n’intervient qu’après la remise en conformité.

Un conseil : Pensez à assurer votre logement neuf dès la livraison.

Financement VEFA : comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?

Le financement d’un achat immobilier en VEFA se base sur un mode de financement singulier : les intérêts intercalaires. De quoi s’agit-il ?

Durant la phase de construction, votre banque débloque les fonds progressivement. En tant qu’emprunteur, vous ne remboursez donc pas immédiatement le capital total.

Dans la majorité des cas, vous payez uniquement les intérêts sur les sommes déjà débloquées. Le remboursement du prêt commence à la livraison du bien.

Quels sont les risques liés à la VEFA ?

L’achat en VEFA peut être considéré comme risqué pour certains acheteurs. Un retard de livraison, un défaut de conformité voire une défaillance du promoteur sont des risques à prendre en compte. Mais des garanties protègent l’acquéreur.

La Garantie financière d’achèvement (GFA) est la plus significative. Elle oblige le promoteur à garantir l’achèvement du logement. En cas de défaillance du promoteur, un assureur finance la poursuite des travaux jusqu’à leur livraison.

D’autres garanties existent :

• La garantie de parfait achèvement, valable durant 1 an, elle impose au promoteur de réparer les défauts signalés par l’acheteur
• La garantie biennale sur les équipements
• La garantie décennale sur le bâtiment

Tableau récapitulatif des étapes d’un achat VEFA