Investir dans un appartement occupé : acheter sans se tromper
Acheter un logement déjà loué permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et d’un investissement locatif « clef en mains ». Une bonne affaire… à condition de prendre certaines précautions.
1. Vérifiez la décote appliquée par le vendeur
Le principal atout d’un bien occupé est un prix de vente inférieur à celui d’un logement libre.
Cette décote est déterminée en fonction de plusieurs critères : durée du bail restant à courir (plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante), niveau du loyer par rapport au marché (si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible), situation du locataire et en particulier son âge (ancienneté dans les lieux, etc.) et du contrat de bail.
Elle oscille généralement autour de 10 % mais elle peut atteindre 20, voire 30 %, si le locataire est âgé ou impécunieux ou encore si le bail est soumis au régime de la loi de 1948.
2. Lisez attentivement le bail en cours
Même si vous êtes le nouveau bailleur, vous devez respecter le bail signé entre le locataire et l’ancien propriétaire.
Étudiez les clauses du contrat pour connaître toutes les conditions de la location. Regardez notamment le montant du loyer, son mode de révision et son régime juridique (loyer conventionné…).
3. Assurez-vous du paiement régulier des loyers
Pour les investisseurs, l’achat occupé permet d’accéder à un investissement locatif « clef en main » : le locataire est en place et la rentabilité est connue.
Assurez-vous également du paiement des loyers en demandant au vendeur l’historique des quittances.
4. Soyez patient !
Vous avez acheté le bien dans l’objectif de l’occuper ou le revendre vide avec une plus-value ? Il faudra, pour cela, donner congé à votre locataire.
Vous ne pourrez le faire qu’à l’échéance du bail en cours (3 ans ou 6 ans), en respectant un strict formalisme ou éventuellement plus rapidement avec l’accord du locataire.
Attention, pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, une condition supplémentaire a été mise en place par la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové).
Si vous souhaitez reprendre le bien pour l’occuper ou le faire occuper par un proche (enfant, parents, etc.), un délai de deux ans minimum est nécessaire avant la reprise du logement.
Et ce, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans.
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