Comment faire un contrat de location ? 

Points essentiels à retenir : 

• Rédiger un contrat de location est devenu plus simple suite à la mise en place de l'obligation de suivre le modèle de bail réglementaire. 
• Le bailleur doit compléter les mentions obligatoires et les clauses spécifiques.
• En outre, il doit joindre les documents requis en annexes. 

Comment faire un bail de particulier à particulier ?

Vous passez une annonce de location immobilière et trouvez un locataire.  Avant de réaliser un contrat de location, vérifiez la solidité du dossier de votre locataire. 

Au préalable, vous avez défini quel type de contrat de location vous souhaitez proposer, notamment en location meublée : bail étudiant, bail de courte durée, bail mobilité, bail meublé classique, etc. 

Obtenir le dossier de candidature du locataire

Tout d’abord, vous pouvez demander au candidat locataire la copie de certains documents permettant de vérifier :

• Son identité (passeport, carte d’identité, carte de séjour ou de résident, livret de famille),
• Et son niveau de ressources (bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition).

En pratique, il est tout aussi protecteur pour vous que pour le locataire que le loyer mensuel, charges comprises, ne dépasse pas 35 % des revenus nets mensuels du locataire. Tout dépend donc du niveau de revenus du locataire. 

Attention, il est interdit de demander au candidat locataire certaines pièces : 

• Documents bancaires autres que le relevé d’identité bancaire (notamment pas de copie du relevé de compte),
• Documents relatifs à la vie privée
• Certaines garanties (chèque de réservation du logement par exemple).

N'oubliez pas de lui demander la copie de son assurance habitation couvrant les principaux risques (dégât des eaux, incendie, etc.) avant l'entrée dans les lieux. 

Qui rédige un contrat de location ?

En général, il revient au propriétaire bailleur de proposer un contrat de location à son locataire, qui le signe, après avoir demandé des modifications éventuelles. 

Si vous passez par une agence immobilière, les frais de rédaction du bail peuvent se partager entre le bailleur et le locataire. Toutefois, le montant facturé pour les frais de dossier, la visite du logement et la rédaction du bail est doublement plafonné (article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) : 

• Le locataire ne peut payer plus que la moitié des frais ; 
•  Et un montant maximum par m2 selon la zone du logement (zone tendue ou non). 

Comment réaliser un contrat de location ?

Le contrat de location s'établit par écrit en autant d'exemplaires que de partie. La réalisation du contrat de location peut prendre la forme d'un acte sous seing privé (entre particuliers ou avec l'aide d'un professionnel) ou, plus rarement, d'un acte authentique (par un notaire). 

Un modèle de bail obligatoire, gratuit (à compléter sous Word)

Depuis le 1^er aout 2015, la loi Alur prévoit que tout contrat de location nue ou meublée doit, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, respecter un contrat de bail type (source : décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Les contrats de location saisonnière échappent à ces modèles de baux.

Vous devez accorder une attention particulière à la rédaction du contrat de location car il fixe les droits et obligations respectifs du propriétaire et du locataire pendant toute la période de location.

Pour faire un contrat de location entre particuliers, utilisez ce modèle de bail ! Lisez attentivement toutes les clauses et complétez les mentions nécessaires. Le texte peut sembler compliqué mais prenez le temps nécessaire pour tout compléter. 

A noter : les bailleurs de logements sociaux ou assimilés (logements conventionnés, HLM…) ne sont pas concernés par cette nouvelle obligation.

Attention, une fois le bail signé, il n’existe pas de délai de réflexion ou de rétractation permettant au propriétaire ou au locataire de revenir sur sa décision.

Bon à savoir :

Pensez à enregistrer votre modèle de contrat sous un format immuable (comme le PDF) lorsque vous l'adressez à votre locataire. Un format Word peut facilement faire l'objet de modifications et de changements dans la mise en page.

Les mentions obligatoires du contrat de location nue ou meublée

Le bail standard définit notamment les mentions obligatoires suivantes :

• La désignation des parties (nom, prénom, coordonnées) ;
• La destination du logement (bail à usage d'habitation ou bail à usage mixte commercial et habitation) ; 
• L'identification fiscale du logement ; 
• Sa surface habitable et son nombre de pièces ;
• Ses équipements (cuisine, installations sanitaires, cave, local à vélo, etc.)
• Les équipements d'accès : clés, badges ; 
• La date de prise d’effet et la durée du bail ;
• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que leurs modalités de paiement ;
• Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, le montant du loyer payé par le précédent locataire, la date du dernier versement ainsi que la date de la dernière révision ;
• Dans les zones concernées par le plafonnement des loyers, le montant du loyer de référence et du loyer majoré ;
• Les honoraires de l’agence immobilière et leur répartition entre le locataire et le bailleur.

Quels documents annexer au contrat de location ? 

Au-delà du modèle de contrat de location, la loi prévoit de joindre un grand nombre d'éléments au bail. Ainsi, le contrat de location doit annexer les informations suivantes :

• Un dossier de diagnostic technique (DDT) comportant les diagnostics immobiliers obligatoires, variables selon la localisation du bien. Il comprend au minimum le diagnostic de performance énergétique (DPE). 
• En copropriété, les extraits du règlement concernant notamment la destination de l’immeuble et la jouissance des parties privatives et communes ;
• Un état des lieux d’entrée ; 
• En location meublée, un état détaillé du mobilier ;
• Depuis le 1^er août 2015, une notice d’information sur les droits et devoirs des bailleurs et des locataires.

Les informations varient selon que le bail d'habitation concerne un logement vide ou un logement meublé et selon les risques spécifiques liés à sa situation géographique. 

Notez que vous pouvez adresser les pièces jointes de manière matérialisée avec l'accord du locataire ! 

Quelles sont les clauses importantes du contrat de location ? 

Le modèle de bail réglementaire est en place mais il prévoit la possibilité d'ajouter des clauses spécifiques.  Pour autant, certaines clauses méritent quelques explications. 

Clause résolutoire du bail d'habitation

Les baux d'habitation doivent contenir une clause résolutoire. Ainsi, en l'absence de non-respect des obligations du locataire, le propriétaire peut obtenir rapidement la résiliation du bail. sous réserve de respecter le formalisme strict prévu.Ces obligations sont notamment le paiement du loyer et des charges ou le versement du dépôt de garantie. 

Clause relative à la caution 

Le propriétaire peut demander une caution sauf s'il dispose d'une garantie loyers impayés (à moins que son locataire soit étudiant ou apprenti). L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise les modalités du cautionnement qui peut être solidaire ou non, en l'absence de paiement du loyer. L'acte de cautionnement respecte un formalisme précis.  

Clauses interdites

Attention, certaines clauses sont expressément interdites dans le cadre d'une location, quels que soient les types de contrats. Voici quelques exemples : 

• Clause relative à l'obligation de souscrire une assurance habitation auprès d'une compagnie donnée. 
• Clause de non-responsabilité générale du bailleur. 
• Clause de tacite reconduction pour une durée inférieure à la durée du bail prévue par la loi. 
• Clause de prélèvement automatique du loyer. 

Bon à savoir :

Le propriétaire peut déléguer la gestion locative à un professionnel. Ainsi, il n'aura pas à s'occuper de la rédaction du contrat de location, de l'envoi de quittance à la demande du locataire ou encore de grille de vétusté.