Logement en loi 1948, qu’est-ce que c’est ?

Dans les communes qui y sont encore soumises, la loi de 1948 s’applique :

• aux logements ;
• aux locaux mixtes (à usage d’habitation et professionnels).

Elle ne vise pas :

• les garages ;
• les remises à usage de garage loués de manière accessoire aux locaux principaux dans un immeuble en copropriété.

Le champ d’application de la loi de 48 se restreint peu à peu. En effet, depuis 1967, les logements les plus confortables (catégories I et « luxe ») au regard de la loi sont sortis du dispositif. Par ailleurs, depuis le 23 décembre 1986, la relocation d’un logement vacant ne peut plus être soumis à la loi de 48.

Loi 1948 : Des loyers faibles…et plafonnés !

Les logements soumis à la loi de 48 sont classés en plusieurs catégories, en fonction de leur confort et des équipements dont ils disposent. De ce classement dépend le loyer maximal qui peut être réclamé par le bailleur.

Les loyers des logements loués sous le régime de la loi de 1948 sont très faibles. Les augmentations annuelles sont plafonnées par un décret publié chaque année. Le dernier, en date du 15 septembre 2015, limite à 0,15 % la hausse applicable.

Le droit au maintien dans les lieux du locataire

Le locataire qui s’acquitte de ses obligations (paiement régulier du loyer, notamment) bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée.

Le bail est résilié automatiquement en cas de décès du locataire ou si celui-ci abandonne son domicile. Toutefois, la loi prévoit le transfert du droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée, aux personnes suivantes :

• le conjoint ou le partenaire de pacte civil de solidarité (Pacs) du locataire ;
• les enfants mineurs jusqu’à leur majorité ;
• les ascendants et personnes handicapées qui vivaient avec le locataire depuis plus d’un an.

A noter : le locataire peut perdre son droit au maintien dans les lieux. Par exemple, s’il fait l’objet d’une procédure judiciaire d’expulsion, s’il occupe le bien moins de 8 mois dans l’année ou s’il possède plusieurs habitations.

Les possibilités de sortie de la loi de 48

Les propriétaires des locaux classés en catégories II B et IIC (c’est-à-dire les logements d’assez bonne qualité) ont la possibilité, à tout moment, de proposer au locataire ou occupant de bonne foi un bail de sortie progressive de la loi de 48.

Il s’agit d’un bail de 8 ans assorti d’un nouveau loyer. Celui-ci est fixé d’après les loyers libres constatés dans le voisinage pour des biens comparables (le bailleur doit fournir au moins trois références).

La hausse entre l’ancien et le nouveau loyer s’applique par huitième annuel. A l’expiration de ce bail de 8 ans, le logement entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut refuser le nouveau bail si ses ressources n’excèdent pas certains plafonds, revalorisés chaque année.

La reprise d’un logement loué en loi de 48

Sous certaines conditions, la loi autorise le propriétaire à donner congé au locataire et à reprendre le logement. La procédure à respecter est très stricte. Attention, les possibilités de reprise sont limitées lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources modestes.

• Reprise pour habiter. Le bien doit être destiné à la résidence principale du bailleur, de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants. Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme à ses besoins. Le préavis applicable est de 3 mois. Cette obligation de relogement ne s’applique pas si le propriétaire a acquis ou reçu (donation, héritage) le bien il y a au moins 10 ans (4 ans s’il peut justifier qu’il a acquis le bien pour l’habiter et non pour spéculer). Le relogement n’est pas, non plus, exigé si le bailleur est évincé d’un logement dont il est locataire ou qui fait l’objet d‘une expropriation ou encore s’il ne bénéficie plus d’un logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté. Sans relogement, le préavis applicable atteint 6 mois.
• Congé pour travaux. La réalisation de certains travaux (démolition pour reconstruction, surélévation ou extension…) permet également au propriétaire de reprendre son logement. Il doit proposer au locataire une solution de relogement conforme à ses besoins. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un préavis de 6 mois.