Qu'est-ce que la location d'un logement en loi 1948 ?

Les conditions de la loi du 1er septembre 1948

Contexte

Après la seconde guerre mondiale, une crise du logement apparaît dans un contexte économique de reconstruction du pays. Les loyers ont tendance à augmenter plus rapidement que le niveau de vie. 

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 encadre les loyers et les conditions du bail pour certains logements. Elle marque l'engagement national du gouvernement pour le logement. 

Conditions d'application de la loi de 1948

Dès son entrée en vigueur, la loi s'applique aux logements et aux locaux mixtes (à usage d'habitation et à usage professionnel). La loi de 1948 ne vise pas les garages ou les remises, accessoires de locaux principaux dans un immeuble en copropriété.

Le champ d’application de la loi de 48 se restreint peu à peu. En effet, ce régime était autrefois très répandu (jusqu’à un cinquième des logements loués en 1970). Aujourd’hui, il concerne moins de 1 % du parc locatif privé car depuis 1967, les logements les plus confortables (catégories I et luxe) au regard de la loi sont sortis du dispositif. Par ailleurs, depuis le 23 décembre 1986, la relocation d’un logement vacant ne peut plus être soumise à la loi de 48.

En outre, cette loi s'applique aux logements construits avant le 1er septembre 1948, dans certaines communes de plus de 10 000 habitants et aux alentours de ces communes en France. 

Bail 1948 : des loyers faibles et plafonnés

Le bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 n'est pas nécessairement écrit. Un contrat verbal est légalement valable et le contenu du bail ne suit pas les modèles de contrats de location nue ou meublée en vigueur actuellement. 

Catégories de logement en loi 1948

Les logements soumis à la loi de 48 sont classés en plusieurs catégories, en fonction de leur confort et des équipements dont ils disposent. Le décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 détermine le loyer maximal par catégorie, variables en fonction de la localisation. 

Comment fonctionne la revalorisation du loyer pour un logement soumis à la loi de 1948 ?

Augmentation de loyer en location 1948

Les loyers des logements loués sous le régime de la loi de 1948 sont très faibles. Un décret limite les augmentations annuelles chaque année. 

Depuis le 1er juillet 2024, la révision annuelle peut atteindre 3.5 %. Toutefois, elle ne peut pas dépasser le loyer maximal fixé. 

Bail loi 48 et travaux

Une révision du loyer peut intervenir en cas de réalisation de travaux significatifs. Mais l'augmentation reste alors plafonnée et encadrée. 

Locataire protégé et droit au maintien dans les lieux

Le locataire qui s’acquitte de ses obligations (paiement régulier du loyer, notamment) bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée.

Décès du titulaire d'une location loi 1948

Le bail est résilié automatiquement en cas de décès du locataire ou si celui-ci abandonne son domicile.

Transmission du droit au maintien dans les lieux

Toutefois, la loi prévoit le transfert du droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée, aux personnes suivantes :

• le conjoint ou le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) du locataire ;
• les enfants mineurs jusqu’à leur majorité ;
• les ascendants
• les personnes handicapées qui vivaient avec le locataire depuis plus d’un an et percevant une aide liée à un taux d'invalidité ≥ 80 %.

Expulsion du locataire loi 1948

Le locataire peut perdre son droit au maintien dans les lieux. Par exemple, s’il fait l’objet d’une procédure judiciaire d’expulsion (en cas de loyers impayés notamment) , s’il occupe le bien moins de 8 mois dans l’année ou s’il possède plusieurs habitations.

Bon à savoir :

En cas de conflit entre propriétaire et locataire loi 1948, le recours au juge est toujours possible pour trancher. Une conciliation est possible puis il appartient au juge des contentieux de la protection d'intervenir.

Comment sortir d'une location immobilière loi 1948 ?

Sous certaines conditions, la loi autorise le propriétaire à donner congé au locataire et à reprendre le logement. La procédure à respecter est très stricte. Attention, les possibilités de reprise sont limitées lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources modestes.

Sortie progressive d'une location en loi 1948

Les propriétaires des locaux classés en catégories II B et IIC (c’est-à-dire les logements d’assez bonne qualité) ont la possibilité, à tout moment, de proposer au locataire ou occupant de bonne foi un bail de sortie progressive de la loi de 48.

Il s’agit d’un bail de 8 ans assorti d’un nouveau loyer. Celui-ci est fixé d’après les loyers libres constatés dans le voisinage pour des biens comparables (le bailleur doit fournir au moins trois références).

La hausse entre l’ancien et le nouveau loyer s’applique par huitième annuel. A l’expiration de ce bail de 8 ans, le logement entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation classiques.

Le locataire peut refuser le nouveau bail si ses ressources n’excèdent pas certains plafonds, revalorisés chaque année.

Reprise pour habiter un logement loué en loi de 1948

Le propriétaire peut donner congé pour reprendre le logement. Le bien doit être destiné à la résidence principale du bailleur, de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants.

Au moment de la reprise, le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme à ses besoins. Le préavis applicable est de 6 mois. Cette obligation de relogement ne s’applique pas si le propriétaire a acquis ou reçu par donation ou succession le bien il y a au moins 10 ans (4 ans s’il peut justifier qu’il a acquis le bien pour l’habiter et non pour spéculer).

Le relogement n’est pas, non plus, exigé si le bailleur est évincé d’un logement dont il est locataire ou qui fait l’objet d‘une expropriation ou encore s’il ne bénéficie plus d’un logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté. Sans relogement, le préavis applicable atteint 6 mois.

Le droit de reprise est impossible si le propriétaire bénéficiaire a moins de 65 ans et le locataire plus de 70 ans, avec des revenus annuels inférieurs à 1,5 SMIC (soit 32 432,40 €).

Congé pour travaux d'un logement loi 1948

La réalisation de certains travaux (démolition pour reconstruction, surélévation ou extension…) permet également au propriétaire de reprendre son logement. Il doit proposer au locataire une solution de relogement conforme à ses besoins. Dans ce cas, le locataire bénéficie à nouveau d’un préavis de 6 mois.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un bien loué sous la loi de 1948 ?

Il est toujours possible de vendre un bien occupé, y compris par un locataire protégé par la loi de 1948. Le vendeur doit alors s'attendre à une décote importante sur le prix de vente (souvent entre 20 % et 50 %) car l'investisseur doit prendre en compte le faible loyer et la difficulté à récupérer le logement rapidement. Certains propriétaires préfèrent vendre le bien lorsque le loyer est tellement faible qu'il ne suffit pas à payer les charges. Pour l'acquéreur, c'est un pari sur l'avenir.  

Comment savoir si un logement est encore soumis à la loi de 1948 ? 

Le bail loi 1948 peut être verbal...Mais vous pouvez vérifier si les conditions de la location loi 1948 sont respectées :

• une construction avant 1948,
• un locataire dans les lieux avant le 23 décembre 1986.
• un logement situé dans une commune de plus de 10 000 habitants 

Ensuite, des solutions existent pour récupérer le logement comme proposer une offre de relogement ou une sortie progressive du bail.