Plus-value immobilière : les taxations, abattements, exonérations

Une imposition parfois conséquente

Lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est supérieur à son prix d’achat, vous dégagez une plus-value. Celle-ci, après application de différents abattements et déductions, est taxée à l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de 19 % (si la plus-value imposable excède 50 000 €, ce taux est majoré de 2 à 6 %). À cette imposition sur le revenu, s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux. Ainsi, la taxation sur la plus-value peut parfois atteindre un taux de 40,5 %.

Les opérations concernées par la taxation sur les plus-values immobilières

Sont susceptibles d’être imposées sur les plus-values :

• les ventes de biens immobiliers (appartement, maison, terrain…) ;
• les ventes de parts d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’IR ;
• les ventes d’un droit attaché à un bien immobilier (une servitude, par exemple) ;
• certaines opérations spécifiques tels que les échanges de biens, les partages (les partages familiaux sont, parfois, exonérés) ou encore les apports en sociétés…

Des exonérations possibles

Grand nombre d’opérations sont toutefois exonérées d’impôt sur les plus-values. C’est, notamment, le cas de :

• la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (garages…) ;
• la première vente d’un logement vous appartenant (bien locatif, résidence secondaire…) aux conditions suivantes :
  • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession
  • vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale (Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
  • ne pas être passible de l’ISF et ne pas avoir un revenu fiscal de référence excédant, pour les cessions intervenues en 2015, la limite de 25.005 euros majorée de 5.842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4.598 euros pour chaque demi part supplémentaire.
• la vente d’un bien exproprié (dont le propriétaire est privé, souvent pour des raisons d’utilité publique) ;
• le vente d’un bien ne dépassant pas 15 000 € (un emplacement de parking, par exemple);
• la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
• la vente d’un bien à une société HLM ;
• la vente d’un droit de surélévation, c’est à dire un agrandissement vertical ne modifiant pas l’emprise au sol (ajout d’un étage par exemple) ;
• la vente d’un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

À noter : certaines exonérations totales ou partielles sont liées à la qualité du vendeur. C’est le cas, notamment, lorsque le vendeur est une personne âgée ou handicapée disposant de faibles ressources ou un non-résident.

Comment réajuster le montant de la plus-value imposable

Le prix d’achat et le prix de vente peuvent être majorés ou minorés en fonction des dépenses engagées. Ainsi, il est possible de réduire le montant imposable.

En effet, vous pouvez, sur justificatifs, intégrer au prix d’acquisition un certain nombre de frais (droits d’enregistrement, TVA, honoraires de l’agent immobilier ou du notaire, etc.) ou les évaluer forfaitairement à 7,5 %. Si vous cédez le logement plus de 5 ans après son acquisition, vous pouvez majorer le prix payé de 15 % au titre des dépenses de travaux. Et ce, même si vous n’avez réalisé aucun travaux sur le bien ! Si vous êtes en mesure de justifier la réalisation de travaux de rénovation (agrandissement, amélioration, assainissement et viabilisation) d’un montant supérieur à ce forfait de 15 %, vous pouvez déduire les dépenses de rénovation, dès lors qu’elles ont été réalisées par une entreprise. En revanche, les travaux d’entretien et de réparation (peinture, moquette…) ne sont pas retenus, exceptés s’ils sont indissociables de travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration. En revanche, il n’est pas possible de prendre en compte les dépenses pour lesquelles vous avez bénéficié d’un avantage fiscal (rénovation Malraux, par exemple).

Quant au prix de vente, il peut être minoré des frais supportés à l'occasion de la transaction comme les honoraires de l'agent immobilier, les sommes versées pour la réalisation des diagnostics immobiliers, les frais de mainlevée d'hypothèque...

À noter : vous devrez être en mesure de fournir les justificatifs au fisc s'il vous les réclame.

Grâce aux abattements pour « durée de détention », vous serez totalement exonéré d’IR au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans :

• Concernant l’IR, l’abattement est de 6 % par an de la 6^e à la 21^e année de détention et de 4 % la 22^e.
• Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, de 1,60 % la 22^e année et de 9 % de la 23^e à la 30^e année.

Rassurez-vous, en pratique, c'est le notaire qui déterminera le montant de la plus-value imposable !

Un abattement exceptionnel pour les terrains à bâtir

Depuis le 1^er septembre 2014, la fiscalité des terrains à bâtir est calquée sur celle des immeubles bâtis à deux exceptions près :

• D’une part, la surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values excédant 50 000 € ne s’applique pas.
• D’autre part, vous bénéficiez d’un abattement exceptionnel de 30 % sur la plus-value imposable si les deux conditions suivantes sont remplies :

1. Signature d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ayant acquis date certaine entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
2. Signature d’un acte définitif au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de cet avant contrat (soit le 31 décembre 2017 pour les promesses signées en 2015).

Attention, les cessions réalisées au profit d’un proche du vendeur (conjoint, partenaire de pacs, ascendant, descendant…) sont exclues du bénéfice de cet abattement.

À noter également : l’abattement de 30 % sur a plus-value imposable a été étendu, sous certaines conditions, aux opérations de démolition-reconstruction dans les secteurs où la demande de logements excède l’offre.