Comment réduire l’impôt sur la plus-value immobilière ?

À retenir : 

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'une maison ou d'un terrain peut avoir un impact fiscal important. Pour mieux gérer cette imposition, il est essentiel de comprendre les règles de calcul, les exonérations applicables et les stratégies de réduction d'impôt pouvant être mises en place.

Quelles ventes sont soumises à la taxation sur la plus-value immobilière ?

La taxation des plus-values immobilières ne concerne pas uniquement la vente classique d'une maison ou d'un appartement.

Les opérations suivantes peuvent être imposées :

• Vente de biens immobiliers : que vous vendiez un appartement ou une maison, ou encore un terrain, la plus-value réalisée sera soumise aux mêmes règles de taxation.
• Cession de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) : si la société est soumise à l'impôt sur le revenu.
• Vente de droits attachés à un bien immobilier : par exemple, la vente d'une servitude.
• Certaines opérations spécifiques : comme les échanges de biens immobiliers, les partages (qui peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale selon le contexte familial) et les apports en société.

Quand paie-t-on de la plus-value sur une maison ?

On paie l'impôt applicable sur la plus-value lorsque l'opération réalisée n'est pas exonérée (par exemple, la maison vendue n'est pas la résidence principale du vendeur) et que la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, après déductions, est positive.

La plus-value immobilière est imposée dès la signature de l'acte de vente. En règle générale, le notaire prélève directement l'impôt sur le prix de vente afin de le reverser à l'administration fiscale.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, après prise en compte de certains frais.

Elle se calcule comme suit :

• Le prix de vente du bien immobilier peut être réduit des frais supportés pour la vente, comme les commissions d’agence ou les diagnostics immobiliers.
• Le prix d'acquisition comprend le prix d’achat initial, majoré de frais tels que les droits de mutation ou les honoraires de notaire. Les frais d'acquisition peuvent prendre la forme d'un forfait de 7,5 %, qui vient majorer le prix d'achat du bien. Si le vendeur souhaite, il peut remplacer ce forfait par le montant réel des frais d'acquisition supportés, s'il détient un justificatif pour chacun d'entre eux. 

En principe, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration du bien, supportées par le vendeur, majorent aussi son prix d'achat initial, si elles sont justifiées et si les travaux ont été réalisés par une entreprise. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et que le vendeur ne peut pas justifier des dépenses qu'il a engagées, un forfait de 15 % vient automatiquement majorer le prix d'achat du bien, même sans justificatifs. 

Quel est le taux d'imposition sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est soumise à deux types de prélèvements :

• L’impôt sur le revenu (IR) : 19 %.
• Les prélèvements sociaux : 17,2 %.

Le taux global d’imposition (IR + prélèvements sociaux) est donc de 36,2 %.

À noter :

En cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe allant de 2 % à 6 % du montant de la plus-value trouve à s’appliquer. De fait, le taux global d'imposition (IR + prélèvements sociaux + surtaxe) peut atteindre jusqu'à 42,2 %.

Tableau récapitulatif des taxes et taux appliqués

Exonérations de la plus-value immobilière (résidence principale, abattement, etc.)

Certaines situations permettent une exonération totale ou partielle de taxation sur la plus-value immobilière réalisée.

Voici les principaux cas :

• Vente de la résidence principale et de ses dépendances : l'exonération pour résidence principale est applicable dès lors que le bien vendu (maison ou appartement) est le logement principal du vendeur au jour de la vente.
• Vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans, bénéficiant d'une exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), du fait du jeu des abattements pour durée de détention (que nous développons ci-dessous) : cet argument incite certains propriétaires à conserver leurs biens pour atteindre cette durée et être exonérés à l'imposition.
• Première vente d’un logement à condition de réinvestir la somme dans l’acquisition d’une résidence principale. L'exonération se limite à la fraction du prix remployée dans l'achat de la résidence principale.
• Cessions inférieures ou égales à 15 000 € : cela s'applique généralement à de petites ventes, comme celle d'un garage ou d'une parcelle de terrain de faible valeur.
• Expropriation pour cause d’utilité publique, sous condition de remploi.

Exemple d'imposition d'une plus-value immobilière

Exemple concret

Un propriétaire vend un appartement pour 300 000 €, qu’il avait acheté 200 000 €, 10 ans auparavant. Il a dépensé 15 000 € pour des travaux d'agrandissement justifiables et 10 000 € de frais d’achat (émoluments du notaire, droits d'enregistrement). 

Calcul :

• Prix d'acquisition ajusté : 200 000 € + 10 000 € (frais d’acquisition) + 15 000 € (travaux) = 225 000 €
• Plus-value brute : 300 000 € - 225 000 € = 75 000 €
• Imposition : 75 000 € x 19 % (IR) = 14 250 €
• Prélèvements sociaux : 75 000 € x 17,2 % = 12 900 €
• Total de l’imposition : 14 250 € + 12 900 € = 27 150 €

Attention : ce calcul ne prend pas en compte l'abattement pour durée de détention légalement applicable, que nous détaillons ci-dessous. 

Avant de procéder à la vente d'un bien immobilier, il est conseillé de réaliser une simulation de prêt immobilier pour évaluer la capacité de financement de vos futurs projets.

Comment éviter ou minorer la plus-value immobilière ?

Comment éviter de payer la plus-value immobilière ?

2 cas de figure permettent d’éviter de payer l'impôt sur la plus-value immobilière :

1. La vente de la résidence principale : c’est la meilleure façon d’éviter l’imposition. Cette exonération s'applique même si le vendeur en a fait sa résidence principale pendant une courte période avant la vente, à condition que cela soit prouvé. Attention toutefois à l'appréciation rigoureuse de l'administration fiscale sur ce point.
2. Des exonérations spécifiques : certaines ventes, telles que celles faites par des personnes âgées à faibles ressources, peuvent aussi être exonérées.

Comment minorer la plus-value immobilière ?

S’il n’est pas possible d’éviter l'impôt sur la plus-value, un investisseur immobilier peut minimiser la fiscalité sur la plus-value en mettant en place des stratégies de défiscalisation immobilière, telles qu'une durée de détention prolongée.

Voici différentes possibilités :

• Inclure des travaux déductibles (travaux d’amélioration ou de rénovation) dans le prix d'acquisition permet de réduire la base imposable.
• Justifier les frais d’acquisition ou utiliser le forfait de 7,5 % peut majorer le prix d'achat.
• Compter sur les abattements pour durée de détention, qui permettent de minorer la base imposable chaque année après la 5e année de détention.

Comment ne pas payer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Le cas de la plus-value d’une résidence secondaire est un peu spécial.

• Certains propriétaires choisissent de transformer temporairement leur résidence secondaire en résidence principale avant de la vendre, mais cette pratique doit être encadrée pour ne pas être remise en cause par l'administration fiscale, qui refuse toute occupation de pure convenance.
• Si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente et utilise le produit de celle-ci pour acheter sa nouvelle résidence principale, il peut, sous conditions, bénéficier d'une exonération.

Délai pour ne pas payer de plus-value : pourquoi attendre plus de 5 ans avant de vendre ?

Attendre plus de 5 ans avant de vendre permet de bénéficier d’abattements progressifs sur la durée de détention du bien.

À partir de la 6e année, des abattements par an s’appliquent, menant à une exonération complète après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Références :

• Articles 150 A bis à 150 VH du Code général des impôts (CGI) (taxation des plus-values immobilières)
• Article 200 B du CGI (taux d'imposition forfaitaire - IR)
• Articles L136-6, L136-7 et L136-8 du Code de la sécurité sociale (CSG), 15, 16 et 19 de l'ordonnance 96-50 du 24 janvier 1996 (CRDS) et 235 ter du CGI (prélèvement de solidarité)
• Article 1609 nonies G du CGI (surtaxe)
• Article L136-7 du Code de la sécurité sociale (abattement pour durée de détention - exonération de prélèvements sociaux)