Investissement immobilier : ce qu'il faut savoir

Vous envisagez un investissement immobilier ? Oui, mais quelle direction prendre : un investissement locatif ? Meublé ou vide ? Quid des SCPI ?

Et quitte à investir, autant rentabiliser au maximum votre placement, en tirant parti des dispositifs fiscaux existants : loi Pinel, Malraux, Denormandie, Girardin, etc.

Comment s’y retrouver pour investir dans l’immobilier ? Suivez le guide.

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Faire le choix d’investir dans l’immobilier comporte de nombreux avantages :

  • C’est un placement sûr : à l’heure de la volatilité des marchés, des cryptomonnaies et autres NFT (investissement 100 % virtuel d’un actif unique émis sur la Blockchain), l’achat dans la pierre offre la certitude d’un placement tangible, qui ne risque pas ou peu de perdre sa valeur.
  • C’est un moyen de se constituer et de développer son patrimoine immobilier, que ce soit par l’achat de sa résidence principale ou par un projet d’investissement locatif.
  • Cela permet d’optimiser sa fiscalité : il existe de nombreux avantages fiscaux autour de l’immobilier, qui peuvent vous permettre de diminuer vos impôts (loi Pinel, Denormandie, Malraux, etc.).
  • L’investissement immobilier représente une sécurité pour la retraite : en investissant suffisamment tôt, vous serez pleinement propriétaire lorsque la baisse de revenus inhérente à la retraite arrivera. Par ailleurs, l’investissement locatif peut vous permettre d’avoir un complément de revenus.

Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

S’engager dans un projet d’investissement locatif implique de se poser la question de la rentabilité locative. Comment rendre ce placement productif ?

De nombreux critères entrent en jeu, les principaux étant :

  • Le choix du logement : emplacement, prestations du bien, perspectives de revente, etc.
  • L’optimisation fiscale autour de l’investissement : en tirant le meilleur parti des dispositifs fiscaux existants, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement.
  • Une gestion locative maîtrisée : l’objectif ici est d’éviter au maximum les vacances locatives (c’est-à-dire les périodes sans locataire), et les impayés de loyer.

Vous aimeriez vous lancer dans un projet d’investissement locatif ? Découvrez nos conseils pour concrétiser ce projet dans notre guide dédié.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des organismes de placement collectif. Leur principe :

  • Les investisseurs achètent des parts sociales de la SCPI.
  • Avec ce capital, la société investit dans des projets immobiliers.

Une part sociale de SCPI coûte entre 150 et 1 000 € en moyenne. Investir dans des SCPI est donc une option intéressante même lorsque l’on a une petite épargne, et permet d’accéder à des placements diversifiés, sur lesquels les risques sont mutualisés sur l’ensemble des investisseurs.

Bon à savoir :

contrairement aux actions, les parts sociales des SCPI ne sont pas cotées en Bourse.

Quels sont les règles et les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la mise en location d’un logement neuf.

Pour profiter de ce dispositif, un certain nombre de conditions doivent être remplies, notamment sur l’emplacement du bien, son niveau de performance énergétique, et le niveau de ressources du locataire.

En fonction de la durée d’engagement de mise en location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 3 et 18 % du prix de revient net du logement.

A noter :

depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel ne concerne que les logements situés dans les bâtiments d’habitation collective.

Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu prévue pour les particuliers qui achètent un bien immobilier ancien à rénover pour le mettre en location.

Plusieurs conditions sont à respecter pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation. Les principales sont les suivantes :

  • Le bien doit être situé dans une commune du programme « Action cœur de ville », une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire, ou une commune avec un fort besoin de réhabilitation de l'habitat.
  • Les travaux à réaliser dans le logement doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
  • Le niveau de ressources du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond.
Bon à savoir :

le montant de la réduction d’impôt peut aller de 12 % à 21 % du prix net de revient du logement, en fonction de sa durée de mise en location.

Pourquoi investir dans la location meublée ?

Un investissement dans la location meublée présente des atouts certains :

  • Le niveau de loyer est plus élevé que dans une location nue.
  • En optant pour le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez déduire le montant de vos frais de vos revenus locatifs (soit sur un forfait de 50 % des loyers déclarés, soit au réel) : travaux, intérêts d’emprunt, coût du syndic, etc.
  • Vous pouvez à la fois toucher une cible de locataires « stables » et une cible de locataires saisonniers (par exemple des étudiants pendant l’année scolaire et des vacanciers pendant l’été).

Qu'appelle-t-on « déficit foncier » ?

Si le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus immobiliers, vous pouvez peut-être bénéficier du déficit foncier. A quoi cela correspond ?

C’est simple : ce dispositif permet de déduire de votre revenu global une partie, ou la totalité, de votre déficit immobilier. Concrètement, cela vous permet d’obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu.

A noter

pour avoir droit au système du déficit foncier, votre logement doit être mis en location nu et vous devez avoir opté pour le régime d’imposition réel.

Tout savoir sur le système du déficit foncier grâce à notre guide.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

L’objectif de la loi Malraux est d’encourager la restauration des bâtiments remarquables et d’accroître l’offre de location dans les centres-villes historiques.

La loi Malraux peut permettre de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller de 22 à 33 % du montant des travaux effectués pour réhabiliter le logement.

Bon à savoir :

ces taux sont applicables pour les permis de construire et les déclarations de travaux déposés à partir du 1er janvier 2017.

Investir et défiscaliser grâce au dispositif Girardin

La loi Girardin permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu sur certains investissements réalisés dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) et les collectivités d’outre-mer (COM). L’objectif est notamment d’y lutter contre le déficit de logements sociaux.

Le principe du dispositif « Girardin logement social » est le suivant : vous investissez dans une société de portage qui utilise les fonds collectés pour financer un organisme de logements sociaux. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage fiscal à hauteur de 50 % de votre investissement.

A noter :

la réduction d’impôt intervient à l’année N+1 suivant l’investissement. Si votre réduction est supérieure à votre impôt dû, le solde pourra être diminué de votre impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu'à 5 ans suivant votre investissement initial.

Tout savoir sur le dispositif Girardin grâce à notre guide dédié.

Comment financer son investissement immobilier ?

La manière la plus classique de financer un investissement immobilier est d’avoir recours à un emprunt. Celui-ci peut-être :

  • Amortissable (le plus courant) : vous versez des mensualités composées en partie des intérêts du prêt et en partie du capital à rembourser.
  • In fine : vous remboursez d’abord seulement les intérêts, puis arrivé à la fin de la période de remboursement, vous remboursez le capital emprunté en une fois.

Vous êtes prêt à franchir le pas, ou souhaitez juste vous faire une idée du financement que vous pourriez obtenir ? Rendez-vous sur notre simulateur de crédit immobilier.

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