La location meublée depuis les lois Alur et Macron

À première vue, l’article 8 de la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a – presque- calqué le régime des locations meublées sur celui des locations classiques (nues), régies par la loi du 6 juillet 1989. La loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dite « loi Macron ») a encore davantage aligné le régime de la location meublée sur celui des logements nus.

Désormais, les propriétaires de meublés constituant la résidence principale du locataire doivent utiliser un contrat de bail type et annexer au bail une notice d’information sur les droits et devoirs des parties (bientôt, l’usage d’un état des lieux type sera aussi bientôt obligatoire), fournir les mêmes diagnostics immobiliers que pour la location nue et, à Paris, respecter des plafonds de loyers. Ces derniers sont plus élevés (10 % à 15 % environ) que ceux des locations nues afin de tenir compte du mobilier et des équipements fournis.

Par ailleurs, depuis le 8 août 2015, la loi Macron rend applicable aux meublés les dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

A noter : depuis le 1^er septembre 2015, les logements meublés doivent comporter au moins onze équipements (literie, dispositif d’occultation des fenêtres des pièces utilisées comme chambre à coucher, réfrigérateur, congélateur ou freezer…) listés dans un décret du 31 juillet 2015.

Une certaine souplesse demeure

Le meublé conserve néanmoins quelques spécificités. Ainsi, les baux sont conclus pour au moins 1 an (réduit à 9 mois pour les étudiants), contre trois ans en location nue. Cette durée est un atout si vous souhaitez récupérer rapidement le logement pour le vendre ou l’occuper. Attention, dans le cas d’un congé pour reprise, la loi Alur oblige à indiquer le nom du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur.

Autre particularité, le dépôt de garantie demandé au locataire peut être fixé à deux mois maximum (seulement un mois en nue).

Enfin, les charges locatives peuvent être forfaitisées, ce qui est impossible en location nue.

Les meublés touristiques très encadrés

Soyez vigilant si vous envisagez de louer, de manière répétée, pour de courtes durées (nuit, week-end, semaine…) à des touristes. Cela est considéré comme un changement d’usage de l’immeuble. Lorsque le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou en première couronne parisienne, la loi Alur (art 16) il est possible de demander une autorisation temporaire de changement d’usage en mairie. Cette règle n’est pas applicable si le logement constitue la résidence principale du loueur. Souvent, l’accord est conditionné à une compensation : c'est-à-dire que vous devez racheter des mètres carrés de locaux issus de la transformation en habitation d’un local qui n’y était pas destiné (commerce, local d’activité, etc.).

En revanche, la nouvelle loi clarifie une situation jusqu’alors confuse : vous pouvez désormais louer votre résidence principale à des touristes, dans la limite de quatre mois dans l’année, sans aucune formalité préalable.

La location touristique n’étant pas soumise à l’encadrement des loyers, vous pouvez fixer librement vos tarifs.

Un régime fiscal avantageux

Lorsque vous louez en meublé, vous ne relevez pas du régime des revenus fonciers mais de celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Suivant l’importance des loyers perçus, les règles d’imposition diffèrent.

Si, en 2014, les loyers issus des locations meublées n’excèdent pas 32 900 €, le régime micro-BIC s’appliquera d’office et vous bénéficierez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. En contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune charges ni dépenses.

Si vous avez engagé, en 2014, des dépenses supérieures au montant de l’abattement forfaitaire, vous avez intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. C’est aussi le régime qui s’appliquera si vos recettes dépassent 32 900 €. Vous pourrez alors déduire de vos loyers les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien et de réparation, ainsi que l’amortissement du logement et du mobilier.

Si, en 2014, vos revenus provenant de meublés dépassent 23 000 €, si ce montant est supérieur à la somme des autres revenus professionnels nets de votre foyer fiscal et qu’un des membres de votre foyer fiscal est, par ailleurs, inscrit comme loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS), vous aurez accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Vous bénéficierez, alors, d’un grand nombre d’avantages : déduction de la totalité de vos dépenses de votre revenu global (et plus seulement de vos loyers), exonération d’impôt sur la fortune (ISF) pour les biens loués meublés, etc.

Pour aller plus loin :

• Investir dans le locatif : les critères de choix
• L'imposition des loyers
• Signer le contrat de location
• Les contenus Duflot / Alur
• Les différents types de location

© Uni éditions – MIG – juin 2014