La location meublée depuis les lois Alur et Macron

Quelles différences entre la location meublée et non meublée ?

Les différences principales entre une location vide et une meublée portent sur les points suivants :

• Le niveau de loyer : à logement équivalent, le loyer d’une location meublée est plus élevé qu’une location vide.
• La durée du bail : elle est d’au moins 3 ans pour une location vide et d’au moins 1 an pour une location meublée (9 mois si le locataire est étudiant). Pour un bail mobilité (location meublée), la durée du bail sera d’au moins 1 mois et de 10 mois maximum.
• Le montant du dépôt de garantie : il est de 1 mois de loyer maximum (hors charge) dans le cas d’une location vide, et de 2 mois de loyer hors charge maximum pour un meublé. Attention, il est interdit de demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité.
• Le versement des charges locatives : dans une location vide, les charges locatives se paient par provision, avec une régularisation annuelle. En meublé, il est également possible de fonctionner avec un paiement des charges au forfait.
• L’imposition des loyers : les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que revenus fonciers pour une location vide, et comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée.
• La fin du bail sur demande du locataire : le préavis à respecter par le locataire du logement est de 3 mois pour une location vide (ou 1 mois pour les communes situées en zones tendues), et de 1 mois pour une location meublée.
• La fin du bail impulsée par le propriétaire : le délai de préavis est d’au moins 6 mois dans le cas d’une location vide et d’au moins 3 mois dans le cas d’une location meublée.

Bon à savoir :

depuis le 1er septembre 2015, les logements meublés doivent comporter au moins les équipements suivants : un lit avec une couette ou une couverture, une occultation au moins dans les chambres (volets ou rideaux), des plaques de cuisson, un frigo, un congélateur (ou un compartiment congélation dans le frigo), un four (ou un micro-ondes), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table, des chaises, des étagères, des luminaires ainsi que de l’équipement d’entretien. S’il manque l’un de ces éléments, le logement sera considéré comme vide (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).

Loi Alur et loi Macron : durcissement de certaines règles sur la location meublée

Les lois Macron et Alur ont impacté le droit immobilier concernant la location meublée. Désormais, les propriétaires de meublés constituant la résidence principale du locataire doivent :

• utiliser un contrat de bail type ;
• annexer au bail une notice d’information sur les droits et devoirs des parties ;
• annexer un état des lieux type avec l’ensemble des équipements et un descriptif du mobilier ;
• annexer une notice explicative sur les voies de conciliation et de recours en cas de litiges ;
• fournir les mêmes diagnostics immobiliers que pour la location nue ;
• respecter l’encadrement des loyers en zone tendue.

Zoom sur la location meublée depuis la loi Alur dans notre guide.

Contrat de location meublée : une certaine souplesse demeure

Le meublé conserve néanmoins quelques spécificités :

• Ainsi, les baux sont conclus pour au moins 1 an (réduit à 9 mois pour les étudiants), contre 3 ans en location nue. Cette durée est un atout si vous souhaitez récupérer rapidement le logement pour le vendre ou l’occuper. Attention, dans le cas d’un congé pour reprise, la loi Alur oblige à indiquer le nom du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté avec le bailleur.
• Autre particularité, le dépôt de garantie demandé au locataire peut être fixé à deux mois maximum (seulement un mois en nue).
• Aussi, la sous-location des meublés est interdite.
• Enfin, les charges locatives peuvent être forfaitisées, ce qui est impossible en location nue.

Les meublés touristiques très encadrés

Soyez vigilant si vous envisagez de louer, de manière répétée, pour de courtes durées (nuit, week-end, semaine…) à des touristes. Cela est considéré comme un changement d’usage de l’immeuble :

• Lorsque le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou en première couronne parisienne, la loi Alur (art 16) précise qu’il est possible de demander une autorisation temporaire de changement d’usage en mairie.
• Cette règle n’est pas applicable si le logement constitue la résidence principale du loueur.

La nouvelle loi clarifie une situation jusqu’alors confuse : vous pouvez désormais louer votre résidence principale à des touristes, dans la limite de 4 mois dans l’année (120 jours), sans aucune formalité préalable.

Bon à savoir :

la location touristique n’étant pas soumise à l’encadrement des loyers, vous pouvez fixer librement vos tarifs.

Location meublée : un régime fiscal avantageux

Lorsque vous louez en meublé, vous ne relevez pas du régime des revenus fonciers mais de celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Suivant le niveau des loyers perçus, les règles d’imposition diffèrent :

• Si vos loyers issus des locations meublées n’excèdent pas 77 700 € (plafond pour la déclaration 2023 des revenus de 2022), le régime micro-BIC s’applique d’office et vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. En contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune charges ni dépenses.
• Si vous avez engagé des dépenses supérieures au montant de l’abattement forfaitaire, vous avez intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. C’est aussi le régime qui s’applique si vos recettes dépassent 77 700 €. Vous pourrez alors déduire de vos loyers les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien et de réparation, ainsi que l’amortissement du logement et du mobilier.

A noter :

si vos revenus provenant de meublés dépassent 23 000 € sur l’année, et si ce montant est supérieur à la somme des autres revenus professionnels nets de votre foyer fiscal, vous pouvez avoir accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En vous inscrivant comme loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS), vous bénéficierez alors de certains avantages fiscaux : déduction de la totalité de vos dépenses de votre revenu global (et plus seulement de vos loyers), exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les biens loués meublés, etc.

Pour aller plus loin :

Investir dans le locatif : les critères de choix

L'imposition des loyers

Signer le contrat de location

Les différents types de location